Ένα εντελώς νέο μοντέλο χωρικής οργάνωσης του ελληνικού τουρισμού εισάγει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που εγκρίθηκε με κοινή απόφαση των υπουργείων Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού. Η χώρα παύει να αντιμετωπίζεται ενιαία: κάθε μία από τις 1.031 δημοτικές ενότητες της επικράτειας κατατάσσεται σε μία από πέντε κατηγορίες, ενώ για τα νησιά προστίθεται ένα δεύτερο, παράλληλο σύστημα κανόνων με κριτήριο την έκτασή τους.
Η κατάταξη γίνεται με βάση τρία κριτήρια: την ένταση του τουριστικού φαινομένου, με βασικό δείκτη τις κλίνες των τουριστικών καταλυμάτων ανά στρέμμα σε συνδυασμό με τον μόνιμο πληθυσμό, τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και τα καθεστώτα προστασίας. Το κείμενο τονίζει δύο φορές ότι η κατηγοριοποίηση αποτυπώνει πιέσεις και «σε καμία περίπτωση» δεν αποτελεί αξιολόγηση των αναπτυξιακών δυνατοτήτων κάθε περιοχής.
Το αποτέλεσμα, όπως προκύπτει από το Παράρτημα Α της απόφασης, είναι μια πυραμίδα: 18 δημοτικές ενότητες στην κατηγορία Α, 84 στη Β, 140 στη Γ, 265 στη Δ και 524 -περισσότερες από τις μισές- στην Ε.
Σε σχέση με το σχέδιο που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση, το τελικό χωροταξικό περιλαμβάνει σειρά ουσιαστικών διαφοροποιήσεων, με σημαντικότερη την απόσυρση της πρόβλεψης για την επιβολή ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου στις τουριστικές δραστηριότητες.
Το τέλος επρόκειτο να επιβάλλεται στις τουριστικές επιχειρήσεις, συμπεριλαμβανομένων των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και των ενοικιαζόμενων δωματίων, προκειμένου να χρηματοδοτούνται έργα αναπλάσεων και υποδομών στους ώριμους τουριστικούς προορισμούς. Η σχετική διάταξη, ωστόσο, δεν περιλαμβάνεται στην τελική απόφαση.
Ποιες είναι οι 18 «κορεσμένες» περιοχές
Στην κατηγορία Α, τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, εντάσσονται ονομαστικά οι δημοτικές ενότητες Μυκόνου, Θήρας, Οίας, Τήνου, Ερμουπόλεως, Σκιάθου, Κω, Κερκυραίων, Ζακυνθίων, Αρκαδίων και Λαγανά Ζακύνθου, Αφάντου, Ιαλυσού και Καλλιθέας στη Ρόδο, Μαλίων, Χερσονήσου και Νέας Κυδωνίας στην Κρήτη, καθώς και Παραλίας Πιερίας -η μοναδική ηπειρωτική περιοχή του καταλόγου.
Η επιλογή του επιπέδου της δημοτικής ενότητας ως μονάδας ανάλυσης σημαίνει ότι το ίδιο νησί μπορεί να έχει δύο ή τρεις ταχύτητες. Στη Ρόδο, τα Αφάντου, ο Ιαλυσός και η Καλλιθέα είναι κατηγορίας Α, ενώ η ίδια η ΔΕ Ρόδου, οι Λινδίοι και οι Πεταλούδες κατατάσσονται στη Β. Στην Κέρκυρα, μόνο η ΔΕ Κερκυραίων είναι Α — οι Φαίακες, ο Άγιος Γεώργιος, οι Παλαιοκαστρίτες και οι υπόλοιπες παραμένουν Β.
Τι αλλάζει στη δόμηση
Η πιο άμεση ρύθμιση αφορά την αρτιότητα. Μέχρι να καθοριστούν χρήσεις γης από πολεοδομικά σχέδια πρώτου επιπέδου, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για ανέγερση νέου ξενοδοχείου εκτός σχεδίου διαμορφώνεται ως εξής: 16 στρέμματα στην κατηγορία Α, 12 στη Β και 8 στις Γ και Δ. Για την κατηγορία Ε δεν τίθεται αντίστοιχη ρύθμιση.
Στα όρια δυναμικότητας το πλαίσιο είναι πιο σύνθετο απ’ όσο έχει παρουσιαστεί, γιατί τα πλαφόν κλινών ισχύουν αποκλειστικά για τα νησιά και όχι για την ηπειρωτική χώρα, την Κρήτη ή την Εύβοια.
Στην κατηγορία Α εισάγεται κλιμακωτό σύστημα: μέχρι 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμματα του γηπέδου και, για το τμήμα πάνω από αυτά, έξι επιπλέον κλίνες ανά στρέμμα, έως το ανώτατο όριο της κατηγορίας Β. Το όριο αυτό είναι οι 350 κλίνες. Πρακτικά, μια μονάδα 350 κλινών απαιτεί γήπεδο περίπου 58 στρεμμάτων.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση αποτελεί επίσης διαφοροποίηση σε σχέση με το σχέδιο της διαβούλευσης. Εκεί προβλεπόταν απλώς ότι στα νησιά των Περιοχών Ελεγχόμενης Ανάπτυξης επιτρέπονται τουριστικά καταλύματα έως 100 κλινών. Στο τελικό κείμενο, αντίθετα, το όριο εξειδικεύεται, καθώς οι 100 κλίνες αντιστοιχούν στα πρώτα 16 στρέμματα του γηπέδου, ενώ για την επιπλέον έκταση επιτρέπονται έξι κλίνες ανά στρέμμα, έως το ανώτατο όριο των 350 κλινών που ισχύει για την κατηγορία Β.
Παράλληλα, σε Α, Β και Γ επιτρέπεται η κατασκευή νέων καταλυμάτων μόνο σε κατηγορίες τριών, τεσσάρων ή πέντε αστέρων ή κλειδιών· στην κατηγορία Δ το φάσμα διευρύνεται από τα δύο αστέρια.
Σε σχέση με το σχέδιο της δημόσιας διαβούλευσης, στο τελικό κείμενο προστέθηκε νέα πρόβλεψη για την παροχή κινήτρων μετατροπής διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (κατηγορία Α), ρύθμιση που δεν υπήρχε στο σχέδιο της δημόσιας διαβούλευσης.
Αλλαγές υπάρχουν και στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (κατηγορία Ε). Στο αρχικό σχέδιο προέβλεπε κίνητρα για τη μετατροπή τόσο παραδοσιακών όσο και διατηρητέων κτιρίων, στο τελικό χωροταξικό διατηρείται μόνο η δυνατότητα αξιοποίησης διατηρητέων κτιρίων.
Παράλληλα, καταργήθηκε και η μεταβατική πρόβλεψη που όριζε ότι, έως την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων στις εκτός σχεδίου περιοχές της κατηγορίας Ε θα απαιτούνταν ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου οκτώ στρεμμάτων.
Το δεύτερο σύστημα: Τα νησιά σε τρεις ομάδες
Πέρα από τις πέντε κατηγορίες, η απόφαση δημιουργεί ξεχωριστή κατηγορία χώρου για τη νησιωτική Ελλάδα, από την οποία ρητά εξαιρούνται η Κρήτη και η Εύβοια. Περιλαμβάνονται πάντως και τα νησιά που ανήκουν σε παράκτιες δημοτικές ενότητες.
Ομάδα Ι – νησιά άνω των 250 τ.χλμ. Ο κατάλογος είναι κλειστός και περιλαμβάνει 16 νησιά: Άνδρο, Ζάκυνθο, Θάσο, Ικαρία, Κάρπαθο, Κέρκυρα, Κεφαλονιά, Κύθηρα, Κω, Λέσβο, Λευκάδα, Λήμνο, Νάξο, Ρόδο, Σάμο και Χίο. Η μοναδική δεσμευτική ρύθμιση για την ομάδα αυτή είναι ότι οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων επιτρέπονται μόνο στην εκδοχή τους «ήπιας ανάπτυξης» – με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα, όπου δεν ισχύει αυτός ο περιορισμός.
Ομάδα ΙΙ – νησιά μεταξύ 20 και 250 τ.χλμ. Εδώ ανήκουν Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος, Τήνος, Σύρος, Σίφνος, Σέριφος, Μήλος, Ίος, Αμοργός, Πάτμος, Κάλυμνος, Λέρος, Σκιάθος, Σκόπελος, Σκύρος, Σαμοθράκη, Ύδρα, Σπέτσες, Αίγινα, Πόρος, Παξοί και δεκάδες ακόμη. Η ρύθμιση είναι σαφής: νέα καταλύματα μόνο 3, 4 και 5 αστέρων και μέγιστης δυναμικότητας 100 κλινών.
Ομάδα ΙΙΙ – τα υπόλοιπα νησιά, κάτω των 20 τ.χλμ. Ισχύει το ίδιο όριο των 100 κλινών και ο ίδιος περιορισμός αστέρων. Σημαντική λεπτομέρεια: δεν περιλαμβάνονται χερσαία τμήματα που συνδέονται ή είναι προσβάσιμα οδικώς με τον ηπειρωτικό χώρο.
Πού συγκρούονται τα δύο συστήματα
Τα δύο συστήματα λειτουργούν συμπληρωματικά και, όπου συγκρούονται, η απόφαση ορίζει ότι υπερισχύουν οι ρυθμίσεις που είναι «πιο περιοριστικές για τη δόμηση και πιο υποστηρικτικές του περιβάλλοντος και του τοπίου».
Ο κανόνας αυτός παράγει ένα αποτέλεσμα που δεν είναι προφανές από μια πρώτη ανάγνωση. Στη Μύκονο, τη Σαντορίνη, την Τήνο, τη Σύρο και τη Σκιάθο, που είναι ταυτόχρονα κατηγορία Α και Ομάδα ΙΙ, το αυστηρότερο όριο των 100 κλινών κατισχύει της κλιμάκωσης προς τις 350. Η κλίμακα έως 350 κλίνες ενεργοποιείται ουσιαστικά μόνο εκεί όπου η κατηγορία Α συμπίπτει με νησιά της Ομάδας Ι – δηλαδή στα τρία τμήματα της Ρόδου, στην Κω, στην Κέρκυρα και στη Ζάκυνθο.
Αντίθετα, στα Μάλια, τη Χερσόνησο, τη Νέα Κυδωνία και την Παραλία Πιερίας δεν τίθεται κανένα πλαφόν κλινών, καθώς βρίσκονται εκτός της νησιωτικής κατηγορίας. Εκεί η μόνη ποσοτική δέσμευση παραμένει τα 16 στρέμματα.
Ο πραγματικός φραγμός: η φέρουσα ικανότητα
Το εργαλείο με τη μεγαλύτερη πρακτική βαρύτητα για τους επενδυτές δεν είναι τα στρέμματα αλλά η υποχρέωση τεκμηρίωσης της φέρουσας ικανότητας μέσω Έκθεσης Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας.
Η έκθεση απαιτείται για κάθε μεμονωμένο τουριστικό κατάλυμα άνω των 50 κλινών σε δημοτικές ενότητες με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, καθώς και σε όλες τις ΔΕ των κατηγοριών Α, Β και Γ. Το όριο ανεβαίνει στις 150 κλίνες για περιοχές με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων, ανεξαρτήτως κατηγορίας. Η ίδια υποχρέωση καλύπτει και τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα ΕΣΧΑΔΑ, τα ΕΣΧΑΣΕ και τις ΠΟΤΑ.
Το κρίσιμο σημείο: αν τεκμηριωθεί ότι η νέα μονάδα οδηγεί σε υπέρβαση των Βασικών Δεικτών Βιωσιμότητας, αυτή δεν μπορεί να αδειοδοτηθεί. Για την παρακολούθηση προτείνεται η σύσταση Φορέα Παρακολούθησης υπαγόμενου στο ΥΠΕΝ.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις και ακτογραμμή
Για πρώτη φορά η βραχυχρόνια μίσθωση εντάσσεται στο χωροταξικό οπλοστάσιο. Η απόφαση προβλέπει ότι η δραστηριότητα μπορεί να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους ανά κατηγορία περιοχής, με μέτρα που περιλαμβάνουν σύνδεση με τη χρήση κύριας κατοικίας, χρονικό περιορισμό της δραστηριότητας ανά έτος, γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού και φραγμούς στη νέα προσφορά, ακόμη και για νεόδμητες κατοικίες.
Τα μέτρα δεν ενεργοποιούνται αυτόματα – απαιτούνται ειδικότερες ρυθμίσεις, με βάση δεδομένα του Μητρώου της ΑΑΔΕ.
Στην παράκτια ζώνη εισάγεται μία από τις πιο απόλυτες διατάξεις όλου του κειμένου: από μηδέν έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών. Επιτρέπονται μόνο διαμορφώσεις πρόσβασης για ΑμεΑ και ασθενοφόρα, καθώς και έργα που προβλέπει η νομοθεσία για τον αιγιαλό.
Ακόμη αυστηρότερο είναι το καθεστώς για τα νησιά κάτω των 1.000 στρεμμάτων, όπου επιτρέπονται αποκλειστικά ήπια θαλάσσια αναψυχή, περίπτερα ενημέρωσης και έργα ερμηνείας περιβάλλοντος, τουριστική κατοικία και glamping έως 50 άτομα υπό προϋποθέσεις, καθώς και καταφύγια και αγκυροβόλια τουριστικών σκαφών.
Τι δεν απαγορεύεται
Το πλαίσιο δεν μετατρέπει τους κορεσμένους προορισμούς σε ζώνες αποκλειστικά τουριστικής χρήσης. Για την εξόρυξη, η απόφαση αναφέρει ρητά ότι η δραστηριότητα στις κατηγορίες Α και Β «δεν μπορεί να αποκλειστεί» λόγω της φύσης της, ενώ η επέκτασή της σε νέα κοιτάσματα παραμένει δυνατή. Η βιομηχανία υψηλής όχλησης κατευθύνεται κατά κανόνα σε οργανωμένους υποδοχείς, οι υδατοκαλλιέργειες αποφεύγονται στις Α και Β, και οι ΑΠΕ σε Α, Β και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ επιτρέπονται μόνο για αυτοκατανάλωση.
Στις προστατευόμενες περιοχές επιτρέπονται μόνο ήπιες, μικρής κλίμακας μορφές τουρισμού, ενώ οι οργανωμένες αναπτύξεις μπορούν να περιλαμβάνουν τμήματά τους μόνο στην εκδοχή της ήπιας ανάπτυξης. Ειδικά στις εκτός σχεδίου περιοχές των Περιοχών Ελεγχόμενης Ανάπτυξης που ανήκουν στο δίκτυο Natura 2000, νέες τουριστικές υποδομές επιτρέπονται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.
Ποιοι μένουν εκτός
Οι μεταβατικές διατάξεις περιορίζουν σημαντικά τον άμεσο αντίκτυπο. Το νέο καθεστώς δεν εφαρμόζεται σε επενδύσεις που ήταν σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευση, εφόσον είχε εκδοθεί ή υποβληθεί πλήρης φάκελος για απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων, υπαγωγή σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις, προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας, προέγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, ή υπαγωγή στην αναπτυξιακή νομοθεσία, στο Ταμείο Ανάκαμψης ή στο ΕΣΠΑ.
Οι εγκεκριμένες στρατηγικές επενδύσεις με απόφαση της ΔΕΣΕ συνεχίζουν να ισχύουν έως τη λήξη τους. Οι διατάξεις δεν εφαρμόζονται εντός εγκεκριμένων οργανωμένων υποδοχέων, σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων. Και τα υφιστάμενα καταλύματα των οποίων τα γήπεδα δεν πληρούν τη νέα αρτιότητα μπορούν να επεκτείνονται με την παλαιά, εφόσον δεν έχουν εξαντλήσει τον συντελεστή δόμησης.
Ο χάρτης δεν είναι κλειδωμένος
Η κατάταξη μπορεί να μεταβληθεί. Τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια έχουν τη δυνατότητα να μετακινήσουν μια δημοτική ενότητα κατά μία το πολύ βαθμίδα, εφόσον αυτό τεκμηριώνεται από την ανάλυσή τους. Ταυτόχρονα, ο υποκείμενος πολεοδομικός σχεδιασμός μπορεί να θέτει αυστηρότερους όρους για λόγους περιβαλλοντικής προστασίας, ενώ ρυθμίσεις σχεδίων πρώτου επιπέδου ή ειδικών διαταγμάτων που είναι αυστηρότερες κατισχύουν του χωροταξικού.
Οι περιβαλλοντικοί όροι που συνοδεύουν την έγκριση ισχύουν για δεκαπέντε έτη, ενώ κάθε αναθεώρηση ή μείζων τροποποίηση του πλαισίου συνεπάγεται νέα Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.
