Από την έντυπη έκδοση
Tου Γιώργου Παλαιτσάκη
gpal@naftemporiki.gr
Τα πάνω κάτω στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας αναμένεται να φέρουν οι αλλαγές στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων. Όπως αποκαλύπτεται από το -συντεταγμένο στην αγγλική γλώσσα- κείμενο του προσχεδίου του κρατικού προϋπολογισμού του 2020, το οποίο υπεβλήθη στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή, η κυβέρνηση σχεδιάζει, αμέσως μετά τη ριζική αναμόρφωση του τρόπου υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών, να προχωρήσει στην τροποποίηση όλων των διατάξεων που καθορίζουν το ύψος των φορολογικών επιβαρύνσεων στην απόκτηση και την κατοχή ακινήτων. Οι αλλαγές που σχεδιάζονται θα αφορούν τόσο τους συντελεστές φορολόγησης όσο και τα αφορολόγητα όρια και τις κλίμακες υπολογισμού των φόρων.
Σύμφωνα, ειδικότερα, με τα όσα επισημαίνει η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών στις σελίδες 19 και 20 του κειμένου του προσχεδίου, οι τροποποιήσεις στο νομοθετικό πλαίσιο προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων θα επιτρέψουν τον καθορισμό δικαιότερων συντελεστών φορολογίας ακινήτων και κατώτατων ορίων επιβολής φόρων (αφορολόγητων ορίων). Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι το υπουργείο Οικονομικών, με την ολοκλήρωση της αναμόρφωσης του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, θα προχωρήσει στην τροποποίηση όλων των διατάξεων που καθορίζουν τον τρόπο υπολογισμού των φορολογικών επιβαρύνσεων στην απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας.
Όπως είναι γνωστό, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών προωθεί τη ριζική αναδιαμόρφωση του νομοθετικού και κανονιστικού πλαισίου για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, οι οποίες χρησιμοποιούνται ως βάσεις για τον καθορισμό των φορολογητέων αξιών τους. Στόχος είναι οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων να αποτυπώνουν με όσο δυνατό μεγαλύτερη προσέγγιση τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Σήμερα σε πολλές περιοχές της χώρας οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων βρίσκονται σε χαμηλότερα επίπεδα από αυτά στα οποία ανέρχονται οι πραγματικές τιμές τους. Συνεπώς, το εγχείρημα της εξομοίωσης των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς θα έχει ως συνέπεια οι αντικειμενικές φορολογητέες αξίες των ακινήτων να αυξηθούν σημαντικά σε πολλές περιοχές της χώρας.
Προκειμένου οι αυξήσεις των φορολογητέων αξιών των ακινήτων να μην οδηγήσουν σε υπέρμετρη άνοδο των φορολογικών επιβαρύνσεων που επιβάλλονται στην απόκτηση και την κατοχή ακινήτων, σχεδιάζονται παρεμβάσεις εξομάλυνσης σε όλες τις άλλες παραμέτρους υπολογισμού των τελικών φορολογικών επιβαρύνσεων επί των ακινήτων. Οι παρεμβάσεις αυτές θα έχουν τη μορφή αυξήσεων σε υφιστάμενα αφορολόγητα όρια, τροποποιήσεων σε υφιστάμενα φορολογικά κλιμάκια και μειώσεων σε φορολογικούς συντελεστές.
Ποιοι φόροι επηρεάζονται
Σύμφωνα, ειδικότερα, με πληροφορίες, οι φόροι στους οποίους θα γίνουν αλλαγές στους συντελεστές, στις κλίμακες υπολογισμού και στα όρια απαλλαγής είναι αναλυτικά οι εξής:
1 Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Ο φόρος αυτός επιβάλλεται σε όλα τα κτίσματα και τις εδαφικές εκτάσεις που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο με βάση συντελεστές βασικού φόρου ανά τ.μ. κλιμακούμενους ανάλογα με το ύψος των αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τ.μ. που ισχύουν στις περιοχές στις οποίες βρίσκονται τα φορολογούμενα ακίνητα.
2 Ο συμπληρωματικός Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Ο φόρος αυτός επιβάλλεται στο άθροισμα των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών όλων των κτισμάτων και των εδαφικών εκτάσεων εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Ο υπολογισμός του φόρου γίνεται κλιμακωτά με συντελεστές από 0,15% έως 1,15%, ανάλογα με το ύψος στο οποίο ανέρχεται το άθροισμα των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εδαφικών εκτάσεων εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών τα οποία κατέχει ο φορολογούμενος.
3 Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ). Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή. Από τον φόρο αυτό απαλλάσσεται η αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας:
* έως 200.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από άγαμο,
* έως 250.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από έγγαμους ή συνάψαντες σύμφωνο συμβίωσης, που δεν βαρύνονται με τέκνα.
Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο τα παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δευτέρου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.
4 Ο φόρος δωρεάς ακινήτων. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς. Σε περίπτωση δωρεάς πρώτης κατοικίας ισχύει επιπλέον αφορολόγητο όριο:
* 200.000 ευρώ για άγαμο,
* 250.000 ευρώ για έγγαμους ή συνάψαντες σύμφωνο συμβίωσης, που δεν βαρύνονται με τέκνα. Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο τα παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δευτέρου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.
5 Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10%. Σε περίπτωση γονικής παροχής πρώτης κατοικίας ισχύει επιπλέον αφορολόγητο όριο:
* 200.000 ευρώ για άγαμο,
* 250.000 ευρώ για έγγαμους ή συνάψαντες σύμφωνο συμβίωσης, που δεν βαρύνονται με τέκνα.
Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο τα παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δευτέρου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.
6 Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
Οι σκέψεις του ΥΠΟΙΚ
Σύμφωνα με πληροφορίες, οι αλλαγές που εξετάζονται από το υπουργείο Οικονομικών είναι οι εξής:
α) Οι κλίμακες των συντελεστών υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ θα αναμορφωθούν. Συγκεκριμένα, θα διευρυνθούν τα χαμηλά κλιμάκια, στα οποία αντιστοιχούν οι πιο μικροί συντελεστές υπολογισμού του φόρου και με βάση τα οποία φορολογείται η συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών, η οποία κατέχει ακίνητα σε περιοχές με χαμηλές αντικειμενικές τιμές ζώνης. Στόχος είναι οι αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών να μην οδηγήσουν σε μετάβαση των ακινήτων πολλών φορολογουμένων από τα χαμηλά σε πιο υψηλά κλιμάκια όπου εφαρμόζονται πολύ μεγαλύτεροι συντελεστές φόρου. Π.χ. σήμερα για όσα κτίσματα βρίσκονται σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές τιμές ζώνης ανέρχονται σε ποσά μεταξύ 751-1.050 ευρώ ανά τ.μ. ισχύει συντελεστής κύριου ΕΝΦΙΑ 2,9 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για όσα κτίσματα βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης από 1.051-1.500 ευρώ ανά τ.μ. εφαρμόζεται συντελεστής κύριου ΕΝΦΙΑ 3,7 ευρώ ανά τ.μ. Προκειμένου να αποφευχθεί η απότομη αύξηση του συντελεστή υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από τα 2,9 στα 3,7 ευρώ ανά τ.μ. σε όσες περιοχές οι τιμές ζώνης αυξηθούν πάνω από το όριο των 1.050 ευρώ ανά τ.μ., εξετάζεται η αύξηση του ορίου των 1.050 ευρώ μέχρι το οποίο ισχύει ο συντελεστής 2,9 ευρώ ανά τ.μ. στα επίπεδα των 1.100 ή ακόμη και των 1.150 ευρώ.
β) Το αφορολόγητο όριο των 250.000 ευρώ, το οποίο ισχύει στον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, σχεδιάζεται να αυξηθεί τουλάχιστον κατά 50.000 ευρώ. Στόχος είναι χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων να μη χάσουν, εξαιτίας των αυξήσεων των αντικειμενικών αξιών, την πλήρη απαλλαγή από τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. Δηλαδή όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων κατέχουν κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών εδαφικές εκτάσεις συνολικής αντικειμενικής αξίας λίγο κάτω από το ισχύον σήμερα αφορολόγητο όριο των 250.000 ευρώ να μην υποχρεωθούν για πρώτη φορά να καταβάλουν συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ λόγω αύξησης της συνολικής αντικειμενικής αξίας των ακινήτων τους πάνω από το όριο των 250.000 ευρώ.
γ) Πέραν της αύξησης του αφορολογήτου, μελετάται το ενδεχόμενο να επέλθουν τροποποιήσεις και στα κλιμάκια ή ακόμη και να επιβληθούν μειώσεις στους συντελεστές υπολογισμού του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ ώστε όσοι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται ήδη με αυτόν να μην υποχρεωθούν να τον πληρώσουν σημαντικά αυξημένο εξαιτίας της ανόδου των αντικειμενικών αξιών.
δ) Τα όρια αξίας μέχρι τα οποία ισχύουν απαλλαγές από τους φόρους μεταβίβασης, δωρεάς, γονικής παροχής και κληρονομιάς θα επανεξεταστούν και θα επανακαθοριστούν με βασικό σκοπό να αποτραπεί η περικοπή ή ακόμη και η πλήρης απώλεια των φοροαπαλλαγών για όσους φορολογούμενους αποκτήσουν πρώτη κατοικία μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.
