Μπορεί µία από τις πολλές ρυθµίσεις ενός πολυνοµοσχεδίου να αλλάξει το πρόσωπο της χώρας μας όπως τη γνωρίζουμε; Οι ειδικοί στα ζητήματα της χωροταξίας δείχνουν να ανησυχούν από την επικείμενη, άνευ προηγουμένου –στη μεταπολιτευτική Ιστορία– πριμοδότηση της δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου.
Οπως εκτιμούν, η απόφαση αυτή θα οδηγήσει σε ένα νέο κύμα «τσιμεντώματος» της υπαίθρου, με συνέπειες μη αναστρέψιμες, ιδίως στη νησιωτική Ελλάδα που έχει βρεθεί τα τελευταία χρόνια στο στόχαστρο της εγχώριας και διεθνούς κτηματαγοράς. Από την άλλη πλευρά, ο τεχνικός κόσμος και η αγορά του real estate θεωρούν τις ρυθμίσεις επιβεβλημένες, εκτιμώντας ότι η χώρα που ενθάρρυνε τα τελευταία χρόνια τις ξένες επενδύσεις δεν μπορεί τώρα να αρνηθεί το δικαίωμα δόμησης σε όσους αγόρασαν εκτάσεις.
Οι όροι και η πράξη
Η δόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου επιτρέπεται («κατ’ εξαίρεση», σύμφωνα με το Συμβούλιο της Επικρατείας) αν υπάρχουν τρεις βασικές προϋποθέσεις: η αρτιότητα, η οποία μετά την κατάργηση των παρεκκλίσεων το 2020 οφείλει να είναι τουλάχιστον 4 στρέμματα και το «πρόσωπο» του οικοπέδου σε αναγνωρισμένη οδό (εθνική, κοινοτική κ.ο.κ.). Οι προϋποθέσεις αυτές ορίστηκαν το 1985 και εξειδικεύτηκαν το 2003. Το πρόβλημα είναι ότι αρκετές πολεοδομίες τις τελευταίες δεκαετίες έδιναν οικοδομικές άδειες σε οικόπεδα που είχαν «πρόσωπο» σε παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους (είτε από τους δήμους είτε από τους ιδιοκτήτες των οικοπέδων). Το αποτέλεσμα ήταν ότι σε πάρα πολλές περιοχές (ιδίως στις πιο τουριστικές) τα όρια ανάμεσα στα χωριά σταδιακά εξαφανίστηκαν, ενώ η ύπαιθρος γέμισε με σπίτια.
Πολλές από τις άδειες αυτές έφτασαν μέσω προσφυγών στο Συμβούλιο της Επικρατείας, που εδώ και μία δεκαετία τουλάχιστον τις ακυρώνει σταθερά, με δύο αιτιολογίες: ότι η εκτός σχεδίου δόμηση επιτρέπεται μόνο κατ’ εξαίρεση (δεν μπορεί δηλαδή να ενθαρρύνεται και να φθάνει να ανταγωνίζεται τις εντός σχεδίου περιοχές), ενώ υπονομεύει τον πολεοδομικό σχεδιασμό, αναγκάζοντάς τον να δεχθεί τετελεσμένες καταστάσεις. Την τελευταία τριετία υπήρξε μια σειρά από σημαντικές αποφάσεις στις οποίες το ΣτΕ όχι μόνον ακύρωσε άδειες (που δόθηκαν χωρίς «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό), αλλά στράφηκε και κατά των πολεοδομιών που τις εξέδωσαν. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα ειδικά από τις αρχές του 2023 οι πολεοδομίες να «μαζευτούν» και να εκδίδουν άδειες μόνο στις περιπτώσεις όπου η νομοθεσία το επιτρέπει.
Την εξέλιξη αυτή το υπουργείο Περιβάλλοντος την αντιλήφθηκε ως πρόβλημα. Σε σχέδιο νόμου που παρουσίασε προ ημερών στο υπουργικό συμβούλιο, συμπεριέλαβε ρύθμιση η οποία σε μεγάλο βαθμό απελευθερώνει την εκτός σχεδίου δόμηση, αποκόπτοντάς την από τις δύο από τις τρεις βασικές προϋποθέσεις της υφιστάμενης νομοθεσίας («πρόσωπο» και ύπαρξη αναγνωρισμένης οδού). Κάνοντας μια αυθαίρετη ερμηνεία της νομοθεσίας του 1985 και του 2003, το υπουργείο συμπεραίνει ότι η νομοθεσία αφορά μόνο τα οικόπεδα που «δημιουργήθηκαν» μετά τις ημερομηνίες αυτές (κάπως σαν ένας νέος φόρος να αφορά μόνο όσους φορολογήθηκαν για πρώτη φορά από την ημέρα που θεσπίστηκε και να μην έχει καθολική εφαρμογή).
«Η Πολιτεία υποστηρίζει ότι δρομολογεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Αυτόν τον πολεοδομικό σχεδιασμό έρχεται τώρα να υπονομεύσει το υπουργείο Περιβάλλοντος». Σοφία Αυγερινού-Κολώνια Πρόεδρος του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόμων – Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ) και ομότιμη καθηγήτρια του ΕΜΠ
Ετσι, για τα οικόπεδα προ του 2003 ορίζει ότι θα αναγνωρίζεται ως «νόμιμο» το οδικό δίκτυο που υπήρχε το 1977 (με πλάτος 3,5 μέτρων τουλάχιστον), επιτρέποντας το «πρόσωπο» του οικοπέδου στον δρόμο να μειωθεί από τα (κατά κανόνα 25 μέτρα) στα 3,5 μέτρα. Μόνη προϋπόθεση είναι η αυτοδιοίκηση να έχει κάποια στιγμή διαχειριστεί τον δρόμο αυτό, λ.χ. να τον έχει ασφαλτοστρώσει. Για τα δε οικόπεδα προ του 1985, επιτρέπει να δίνονται και οικοδομικές άδειες χωρίς καθόλου «πρόσωπο», αλλά με δουλεία διόδου σε όμορο ακίνητο.
Μόνο η αρτιότητα
Παράλληλα, το υπουργείο διαχωρίζει (επίσης εντελώς αυθαίρετα) όσα οικόπεδα πουλήθηκαν τα τελευταία πέντε χρόνια. Αυτά επιτρέπει να χτιστούν χωρίς καν τις προηγούμενες προϋποθέσεις, με μόνη απαραίτητη προϋπόθεση την αρτιότητα, αρκεί να αναφέρεται στο συμβόλαιο αγοράς ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Τι σημαίνει αυτό; Οτι πρακτικά όποιος διάνοιξε παράνομα δρόμους, μετέτρεψε μονοπάτια σε οδούς και δημιούργησε… από μόνος του (ο ίδιος ή κάποιος γείτονάς του) τις προϋποθέσεις για να πουλήσει ένα οικόπεδο ως οικοδομήσιμο, τώρα έρχεται να δικαιωθεί. Το ανησυχητικό, όμως, στην όλη υπόθεση είναι οι διαστάσεις που θα έχει η απελευθέρωση αυτή, καθώς τα τελευταία χρόνια έχουν «αλλάξει χέρια» χιλιάδες οικόπεδα, ιδίως στα νησιά (ειδικά το 2022 θεωρείται χρονιά-ρεκόρ). Γεγονός που σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να σπεύσουν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες μέσα στα επόμενα 2-3 χρόνια και τα νησιά να χτίζονται ασταμάτητα για την επόμενη δεκαετία. Σχεδόν οπουδήποτε.
«Δεν υπάρχει αρχή και τέλος, ούτε προστασία για το τοπίο και το φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον. Σε μια εποχή που ανθεί το real estate, ο αριθμός όσων θα μπορέσουν να επωφεληθούν από αυτές τις διατάξεις θα είναι σίγουρα μεγάλος, άρα οι συνέπειες δύσκολα θα εκτιμηθούν», λέει η Σοφία Αυγερινού-Κολώνια, πρόεδρος του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόμων – Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ) και ομότιμη καθηγήτρια του ΕΜΠ. «Από το 1923, που θεσπίστηκε η εκτός σχεδίου δόμηση, ο νομοθέτης ήταν σαφής ως προς τις δυνατότητες που αφορούσε, κυρίως παραγωγικές. Η Πολιτεία ανεχόταν καταστάσεις γιατί δεν μπορούσε να τις ελέγξει – γι’ αυτό και η εκτός σχεδίου σχετιζόταν σε μεγάλο βαθμό και με την αυθαίρετη δόμηση. Οι εποχές, όμως, έχουν αλλάξει. Η Πολιτεία υποστηρίζει ότι δρομολογεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό (βέβαια στον ΣΕΠΟΧ πιστεύουμε ότι η υπόθεση εξακολουθεί να εξελίσσεται αργά). Αυτόν τον πολεοδομικό σχεδιασμό έρχεται τώρα να υπονομεύσει το υπουργείο Περιβάλλοντος. Ανησυχώ πολύ για τις επιπτώσεις των διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση, γιατί θα δημιουργήσουν καταστάσεις που θα κινηθούν ταχύτερα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, ο οποίος μετά θα έρθει να εφαρμοστεί σε μια εντελώς διαφορετική κατάσταση, αφού στο μεταξύ η δόμηση θα έχει πολλαπλασιαστεί».
«Αφού το έχεις, χτίσ’ το»
«Είναι εξωφρενικό. Πηγαίνουμε από το κακό στο χειρότερο», εκτιμά η Χάρις Χριστοδούλου, αναπλ. καθηγήτρια στη Σχολή Αρχιτεκτόνων του ΑΠΘ. «Η Πολιτεία έχει τα τελευταία 30 χρόνια καλλιεργήσει την αντίληψη σε όλους τους πολίτες ότι εφόσον διαθέτεις ιδιοκτησία γης, έχεις δικαίωμα δόμησης. Είναι μια αντίληψη που αναιρεί κάθε έννοια σχεδιασμού του χώρου και προστασίας του. Στο ίδιο μήκος κύματος είναι και αυτές οι διατάξεις, που διευκολύνουν την περαιτέρω διασπορά της δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές. Είναι ενδιαφέρον ότι η Πολιτεία σπεύδει να διαχωρίσει τα οικόπεδα που πωλήθηκαν τα τελευταία πέντε χρόνια, δηλαδή να αναλάβει την ευθύνη ως προς αυτούς που θεωρεί ότι αδικούνται. Ακόμα κι αν αυτό σημαίνει ότι υπονομεύει την προσπάθειά της για πολεοδομικό σχεδιασμό και αδιαφορεί στην πράξη για τις συνέπειες. Κατά τη γνώμη μου δεν υπάρχει θέμα αδικίας, αλλά απόδοσης πλεονεκτήματος εκεί όπου δεν θα έπρεπε να δοθεί. Δυστυχώς, η κατάσταση είναι ήδη πολύ επιβαρυμένη σε πάρα πολλές περιοχές σε όλη την επικράτεια, που αστικοποιούνται αδιακρίτως. Δημιουργούμε διάσπαρτους, άτυπους οικισμούς χωρίς υποδομές, χάνουμε το φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον μας καταναλώνοντας αλόγιστα τη γη που θα έπρεπε να παραδώσουμε στα παιδιά μας. Ολα αυτά, όταν η υπόλοιπη Ευρώπη εφαρμόζει πολιτικές για τη βιωσιμότητα».
Υπέρ οι μηχανικοί
Από άλλο πρίσμα οι απόψεις του τεχνικού κόσμου. «Κατά τη γνώμη μου, καλώς έρχονται αυτές οι ρυθμίσεις, γιατί αυτή τη στιγμή επικρατεί ένα χάος στην αγορά. Αλλες πολεοδομίες εκδίδουν άδειες σε εκτός σχεδίου και άλλες όχι», εκτιμά ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος Γιώργος Στασινός. «Για τα οικόπεδα προ του 1985, ακόμα κι αν είναι “τυφλά” (σ.σ. χωρίς δρόμο) ή λειτουργούν με δουλείες, δεν πρέπει να υπάρχει ζήτημα γιατί είναι παλαιότερα των περιορισμών νομοθεσίας. Για εκείνα ανάμεσα στο 1985-2003, θεωρώ ότι είναι μια σωστή ενδιάμεση λύση. Για τα ακίνητα της τελευταίας πενταετίας, θεωρώ ότι είναι δίκαιος ο διαχωρισμός: ο ίδιος ο πρωθυπουργός κάλεσε τους επενδυτές να έρθουν και να επενδύσουν στη χώρα μας. Θα πρέπει, λοιπόν, να δοθεί ένα διάστημα για όσους διέθεσαν κάποια χρήματα για να αγοράσουν γη ώστε να χτίσουν εφόσον το επιθυμούν και όχι να πηγαίνουμε σε λογικές “ξαφνικού θανάτου”». Δεν έχει, όμως, μια αντίφαση να ενθαρρύνεις την εκτός σχεδίου δόμηση ενώ προωθείς την εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων; «Την έχει, αλλά προσπαθώ να βάλω τον εαυτό μου στη θέση των αγοραστών», λέει ο κ. Στασινός. «Είναι δίκαιο να αφαιρέσεις από αυτούς τους ανθρώπους το δικαίωμα να χτίσουν όπως τόσοι άλλοι επί δεκαετίες; Εκτός κι αν το κράτος αποφασίσει ότι θα βάλει φυλακή τους συμβολαιογράφους και τους υπαλλήλους των πολεοδομιών που τόσα χρόνια έλεγαν ότι επιτρέπεται και έδιναν άδειες. Νομίζω, λοιπόν, ότι είναι και ζήτημα ασφάλειας δικαίου».
«Καλώς έρχονται αυτές οι ρυθμίσεις, γιατί αυτή τη στιγμή επικρατεί ένα χάος στην αγορά. Άλλες πολεοδομίες εκδίδουν άδειες σε εκτός σχεδίου και άλλες όχι». Γιώργος Στασινός, Πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος
«Χρειάζεται άμεση διευθέτηση το ζήτημα, να μη θιγούν περιουσίες», εκτιμά ο Γιάννης Ρεβύθης, επίτιμος πρόεδρος των κτηματομεσιτών. «Δεν μπορεί να τερματιστεί η εκτός σχεδίου. Αν κάποιος πήγε και αγόρασε ένα ακίνητο λ.χ. στην Πάρο, εκεί όπου έχτιζαν όλοι, θα του πει τώρα η Πολιτεία ότι δεν μπορεί; Αυτό που χρειάζεται είναι να θεσπιστούν χρήσεις γης, ώστε να μην υπάρχουν συγκρούσεις λ.χ. ανάμεσα στην κατοικία, τον τουρισμό και τις άλλες οικονομικές δραστηριότητες».
