Δώρο σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που σκέφτονται να οικοδομήσουν, αποτελούν οι βελτιώσεις που θα ισχύσουν στο εξής με βάση τον αναθεωρημένο Οικοδομικό Κανονισμό.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, βασιζόμενο στον περσινό νόμο Χατζηδάκη αλλά και στις διατάξεις των αντίστοιχων νόμων του 2011 και του 2012, παρέχει μεγαλύτερη ευελιξία σε όσους θέλουν να χτίσουν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα. Με τον νόμο του 2012 ήδη είχαν επέλθει σημαντικές αλλαγές, αλλά οι νέες διατάξεις περιλαμβάνονται στο νομοσχέδιο του υπουργείου για την ανακύκλωση. Το νομοσχέδιο προβλέπει συνολικά 38 σημαντικές αλλαγές του Οικοδομικού Κανονισμού, οι οποίες αφορούν τον τρόπο δόμησης των κτιρίων, ενώ ρυθμίζουν και ζητήματα για το δικαίωμα δόμησης σε «τυφλά» οικόπεδα.
Οι σοφίτες, τα πατάρια, οι υπόγειοι χώροι και άλλα μέρη του κτιρίου αποτελούν… σύμμαχο για κάθε ιδιοκτήτη που θέλει να εξαντλήσει το μέγιστο των τετραγωνικών μέτρων κατά την ανέγερση μιας οικοδομής. Με τις βελτιώσεις, όσοι ανεγείρουν οικοδομή, μπορούν να επωφεληθούν με νομιμότατο τρόπο, αυξάνοντας την επιφάνεια των ωφέλιμων δομημένων χώρων, πέραν των όσων προκύπτουν με βάση τον συντελεστή δόμησης.
Οι 38 αλλαγές αφορούν τον εσωτερικό και κλειστό εξώστη, την κατασκευή των κλειστών και ανοικτών εξωστών στην οικοδομική γραμμή, τις όψεις του κτιρίου, τα στέγαστρα, τη σοφίτα, το ύψος του κτιρίου και της στέγης, τις επιφάνειες των κατακόρυφων φρεατίων, τις υπόγειες εγκαταστάσεις, τους υπόγειους χώρους σε κατοικίες και ειδικά κτίρια που δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, τις επιφάνειες θερμομόνωσης, τη δόμηση σε «τυφλά» οικόπεδα, τους χώρους που δεν προσμετρώνται στην κάλυψη του οικοπέδου, τα κλιμακοστάσια, την εκσκαφή ή επιχωμάτωση ακάλυπτων χώρων, τα λειτουργικά, ενεργειακά και διακοσμητικά στοιχεία στις όψεις του κτιρίου, τη φύτευση ακάλυπτων χώρων οικοπέδου, τις κατασκευές για ΑμεΑ και τις υψομετρικές διαφορές, τα κεκλιμένα επίπεδα και τις ράμπες πεζών, τις εγκαταστάσεις παροχής φυσικού αερίου, την επέκταση υπόγειων ορόφων και εξαγορά των θέσεων στάθμευσης, τα τοιχία για την αντιστήριξη πρανών, διαχωριστικούς τοίχους, τις κατασκευές κεκλιμένων επιπέδων-ράμπες, τις ράμπες πεζών και οχημάτων, την εγκατάσταση φυσικού αερίου σε πρατήρια, περιφράξεις οικοπέδων, φυτεμένα δώματα, στηθαία και κιγκλιδώματα ασφαλείας, στερεομετρία στέγης, θόλους αθλητικών εγκαταστάσεων και επισκευές σε ρυμοτομούμενα κτίρια.
Οι πιο σημαντικές περιπτώσεις για όσους σκέφτονται να ανεγείρουν οικοδομή, αφορούν τα πατάρια, τις σοφίτες και τα υπόγεια και το «Π» παρουσιάζει σήμερα τον χρηστικό οδηγό με τις σημαντικότερες αλλαγές και βελτιώσεις του Οικοδομικού Κανονισμού.
Πατάρια
Σύμφωνα με τον νέο Οικοδομικό Κανονισμό, δεν θεωρείται όροφος και δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία το «πατάρι» (εσωτερικός εξώστης) που βρίσκεται εντός του ενιαίου χώρου κατοικίας ή επαγγελματικού χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια (πάτωμα) πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας κατοικίας και έχει προσπέλαση από τον χώρο αυτόν ή και από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο του κτιρίου ή και το κεντρικό κλιμακοστάσιο.
Το πατάρι αποτελεί παράρτημα της υποκείμενης χρήσης, έχει συνολικό καθαρό εμβαδόν μικρότερο του 70% της μεικτής επιφάνειας του υποκείμενου χώρου, χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι εξωτερικοί του τοίχοι και δεν θεωρείται όροφος, οπότε δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Ως υποκείμενος χώρος, ορίζεται η συνολική επιφάνεια της κάτοψης (κύριοι χώροι, βοηθητικοί χώροι, κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας, ηλιακά αίθρια), συμπεριλαμβανομένων των τοίχων που την ορίζουν. Ο χώρος κάτω από το πατάρι θεωρείται χώρος κύριας ή βοηθητικής χρήσης, όπως διάδρομοι και χώροι υγιεινής.
Πρέπει να σημειωθεί ότι στον υπολογισμό του ποσοστού του εσωτερικού εξώστη προσμετράται η κλίμακα ανόδου, που συνδέει τον εσωτερικό εξώστη με τον χώρο της υποκείμενης επιφάνειας (δεν προσμετράται η κλίμακα του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου ή του κεντρικού κλιμακοστασίου αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας). Το πατάρι μπορεί να είναι στο ίδιο επίπεδο με όροφο ή και σοφίτα του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη, να είναι προσπελάσιμο από τους παραπάνω χώρους και να φέρει κλειστούς χώρους σε οποιοδήποτε σημείο της επιφάνειάς του και σε απόσταση ενός (1) τουλάχιστον μέτρου από τα ανοικτά όρια. Τα ανοικτά όρια του εσωτερικού εξώστη, μάλιστα, μπορούν να βλέπουν σε ηλιακό αίθριο.
Σε περίπτωση κτιρίου με στέγη, αν το πατάρι βρίσκεται κάτω από τη στέγη, μπορεί να αποτελεί ενιαίο σύνολο με τον χώρο κάτω από τη στέγη. Σε αυτήν την περίπτωση, για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους, ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία, υπό την προϋπόθεση ότι πληροί τους όρους ελεύθερου ύψους των χώρων κύριας χρήσης. Ο κλειστός εξώστης («έρκερ») είναι η κλειστή από όλες τις εξωτερικές πλευρές οριζόντια προεξοχή δαπέδου τμήματος κτιρίου (ορόφου, σοφίτας, κλειστού εσωτερικού εξώστη) που προβάλλει πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και εξέχει του περιγράμματος κάλυψης του ορόφου. Ο κλειστός εξώστης μπορεί να έχει ανοίγματα και στις κλειστές εξωτερικές πλευρές του.
Σοφίτες
Οι σοφίτες αποτελούν ένα ακόμη κέρδος για τους ιδιοκτήτες που θέλουν να ανεγείρουν ένα οίκημα και μπορεί να είναι ανοικτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος, που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και μπορεί το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα συνιστά ενιαίο σύνολο με τον χώρο κάτω από τη στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους.
Η σοφίτα μπορεί να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη, ενώ δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιπλέον, επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας, ενώ μπορεί η επέκταση του δαπέδου της να προσμετράται στην επιφάνεια πλέον του 50% του συντελεστή δόμησης. Επίσης, πολύ σημαντική διάταξη έχει να κάνει με το γεγονός ότι δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας.
Ύψος στέγης είναι η μεγαλύτερη κάθετη απόσταση από το χαμηλότερο από τα σημεία έδρασής της έως το ανώτατο σημείο της, στο οποίο δεν συμπεριλαμβάνονται η μόνωση και η επίστρωση-επικάλυψή της, και αν δεν ορίζεται διαφορετικά, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 2,00 μέτρα από το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.
Υπόγεια
Για κτίρια κατοικιών, ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου), προοριζόμενος για βοηθητικές χρήσεις, με την προϋπόθεση ότι η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους. Ο όροφος αυτός δύναται να έχει κύρια χρήση στο σύνολό του ή μερικώς, εφόσον αποτελεί λειτουργικό προσάρτημα αυτοτελούς κατοικίας ή κατοικιών και προσμετρηθεί το 50% της επιφάνειας του χώρου της κύριας χρήσης στο σ.δ. (στον υπολογισμό αυτό δεν συμπεριλαμβάνονται βοηθητικοί χώροι για την εξυπηρέτηση του υπογείου της κατοικίας όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώροι σπα, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες). Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύουν οι απαιτήσεις περί φυσικού φωτισμού και αερισμού.
Μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον ένας ή περισσότεροι υπόγειοι όροφοι προοριζόμενοι για βοηθητικές χρήσεις, όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώροι σπα, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες. Η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων, εξαιρουμένων των διαδρόμων, κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου) και δύνανται να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων σύμφωνα με το άρθρο 17.
Το λεβητοστάσιο και η αποθήκη του επιτρέπεται να βρίσκονται κατ’ επέκταση του υπογείου χώρου κύριας χρήσης κατοικίας, αρκεί να αποτελεί ανεξάρτητο πυροδιαμέρισμα και να έχει έξοδο προς ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ανεξάρτητη του υπόλοιπου χώρου του υπογείου.
Στα ειδικά κτίρια και κτίρια μεικτής χρήσης, εφόσον κατασκευάζονται στο ισόγειο άλλες χρήσεις εκτός κατοικίας, ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνουν οι άλλες χρήσεις, ποσοστό του οποίου μέχρι 50% μπορεί να προορίζεται για κύρια χρήση με την προϋπόθεση τήρησης των κανονισμών λειτουργίας του, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού-αερισμού. Το υπόλοιπο 50% μπορεί να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης, ο οποίος προσμετράται στον συντελεστή δόμησης (στον υπολογισμό αυτό δεν συμπεριλαμβάνονται βοηθητικοί χώροι για την εξυπηρέτηση του υπογείου του κτιρίου όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώροι spa, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες). Επιπλέον, το υπόλοιπο 50% μπορεί να διατίθεται αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις (όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώροι σπα, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες), εφόσον λειτουργικά είναι προσάρτημα των χώρων κύριας χρήσης. Οι βοηθητικές χρήσεις μπορούν να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων και η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων, εξαιρουμένων των διαδρόμων, κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου).
Για την εξυπηρέτηση των υπόλοιπων χρήσεων της ανωδομής μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον ένας υπόγειος όροφος προοριζόμενος για βοηθητικές χρήσεις, όπως οι αναφερόμενες στο προηγούμενο εδάφιο. Η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων, εξαιρουμένων των διαδρόμων, κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου) και μπορούν να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων. Ο όροφος αυτός μπορεί να κατανέμεται σε περισσότερους του ενός υπογείου ορόφους, αρκεί το άθροισμά τους να μην υπερβαίνει την κάλυψη του κτιρίου. Το λεβητοστάσιο και η αποθήκη του επιτρέπεται να βρίσκονται κατ’ επέκταση του υπόγειου χώρου κύριας χρήσης, αρκεί να αποτελεί ανεξάρτητο πυροδιαμέρισμα και να έχει έξοδο προς ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ανεξάρτητη του υπόλοιπου χώρου του υπογείου.
Κλιμακοστάσια, πέργκολες και ακάλυπτοι χώροι
Σημαντικές είναι οι παρεμβάσεις και βελτιώσεις σε ό,τι αφορά άλλα λειτουργικά και αναπόσπαστα τμήματα μια οικοδομής.
Ειδικότερα, ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός προβλέπει τα εξής:
1. Κλιμακοστάσια. Οι χώροι καλύπτουν τις προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού και αερισμού εφόσον έχουν ανοίγματα προς ακάλυπτους χώρους ή ελεύθερο ανοιχτό χώρο ελάχιστης διάστασης δύο (2,00 μ.) μέτρων κάθετα προς την πλευρά των ανοιγμάτων. Οι χώροι κύριας χρήσης καλύπτουν τις προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού και αερισμού εφόσον έχουν ανοίγματα προς ακάλυπτους χώρους ή ελεύθερο ανοιχτό χώρο ελάχιστης διάστασης δ κάθετα προς την πλευρά των ανοιγμάτων.
2. Ακάλυπτοι χώροι. Επιτρέπεται η εκσκαφή ή επιχωμάτωση του φυσικού εδάφους για την προσαρμογή του κτιρίου σε αυτό με την προϋπόθεση ότι σε κανένα σημείο η οριστική στάθμη του εδάφους δεν θα βρίσκεται ψηλότερα ή χαμηλότερα από το 1,50 μ. από τη φυσική στάθμη του. Σε περίπτωση εκσκαφής ή επίχωσης ακαλύπτων χώρων του οικοπέδου για οικόπεδα με κλίση μεγαλύτερη του 20%, η στάθμη του φυσικού εδάφους μπορεί να υποβιβαστεί τεχνητά έως 2,00 μ. και να επιχωθεί μέχρι 1,50 μ.
3. Οι επιφάνειες κάτω από πέργκολες, στέγαστρα και προστεγάσματα δύνανται να συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης εφόσον φυτεύονται στο επίπεδο εδάφους. Στην περίπτωση που δημιουργούνται υπαίθριοι χώροι στάθμευσης με μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια έως 10% της επιτρεπόμενης κάλυψης, τότε ο υπολογισμός των 2/3 της υποχρεωτικής φύτευσης λαμβάνεται επί του απομειούμενου κατά τα ανωτέρω υποχρεωτικά ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου.
ΣΕ ΕΝΘΕΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ
Πότε χτίζουν τα «τυφλά» οικόπεδα
Ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες «τυφλών» οικοπέδων δίνει ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ξεκαθαρίζοντας το τοπίο σε σχέση με υφιστάμενα κατά το 1977.
Συγκεκριμένα, ορίζεται ότι οικόπεδα που προϋφίστανται της ισχύος του ν.651/1977 τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, εφόσον δεν προέρχονται από κατάτμηση που έγινε από τους ιδιοκτήτες ή τους δικαιοπαρόχους τους με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, μετά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου της περιοχής, όταν παρά την προσκύρωση καταργούμενης ιδιωτικής οδού ή γενικά καταργηθέντος κοινόχρηστου χώρου δεν αποκτούν πρόσωπο ή εμβαδόν κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής, θεωρούνται οικοδομήσιμα εφόσον αποκτούν τουλάχιστον 5,0 μέτρα πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό και εγγράφουν στο οικοδομήσιμο τμήμα τους κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια 50,00 τμ. και ελάχιστη πλευρά 5,0 μέτρα.
Οικόπεδα τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, όταν δεν μπορούν διά τακτοποιήσεως να αποκτήσουν πρόσωπο επί εγκεκριμένης οδού, επιτρέπεται να οικοδομούνται με απόφαση του Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης μόνον εφόσον η έλλειψη του προσώπου έλαβε χώρα πριν την ισχύ του νόμου 651/1977.
Του Λουκά Γεωργιάδη
Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο
