Κάποια από τα πιο εμβληματικά ακίνητα του κέντρου της Αθήνας μπαίνουν πλέον στο στόχαστρο επενδυτών, τόσο Ελλήνων όσο και ξένων, σηματοδοτώντας έτσι την αναζωογόνηση ιστορικών εμπορικών δρόμων, αλλά και του εγχώριου real estate που διανύει μία από τις καλύτερες περιόδους και, όπως δείχνουν οι μελέτες, το ενδιαφέρον αυτό θα συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια.
Έτσι, σύμφωνα με πληροφορίες, γερμανικά κεφάλαια βρίσκονται πίσω από την επικείμενη αγορά ενός από τα ελάχιστα αυτοτελή κτίρια του κέντρου της Αθήνας, στη Χρήστου Λαδά, που έχει ταυτιστεί με τον Δημοσιογραφικό Οργανισμό Λαμπράκη και παραμένει κλειστό τα τελευταία χρόνια.
Την ίδια στιγμή το επίσης παροπλισμένο «Μινιόν» ετοιμάζεται κι αυτό να αλλάξει χέρια και να αποκτήσει εκ νέου ζωή, κουβαλώντας πίσω του την πλούσια ιστορία των δεκαετιών του ’70 και του ’80, αλλάζοντας τότε τις αγοραστικές συνήθειες των Αθηναίων. Το ενδιαφέρον για κάποια από τα μεγάλα και πλέον γνωστά κτίρια του κέντρου της Αθήνας που παραμένουν στην αφάνεια τα τελευταία πολλά χρόνια έχει επανέλθει. Μάλιστα, είναι η πρώτη φορά που ξένα κεφάλαια -πέραν φυσικά των εγχώριων επενδυτών- αποδεικνύουν στην πράξη την πρόθεσή τους να τοποθετήσουν κεφάλαια στο real estate του κέντρου κατεβαίνοντας στους διαγωνισμούς που βρίσκονται σε εξέλιξη εν μέσω πανδημίας είτε για αγορά είτε ακόμη και για μίσθωση.
Είναι επίσης η πρώτη φορά που το ενδιαφέρον αυτό καταγράφεται πιο έντονο ακόμη και για ακίνητα που δεν προορίζονται αποκλειστικά για ξενοδοχεία, κάτι που συνέβαινε σταθερά την τελευταία τετραετία, με το διάλειμμα όμως της περιόδου της πανδημίας μέσα στο 2020 και τους πρώτους μήνες του 2021 λόγω ακριβώς της κατάρρευσης του τουρισμού της πρωτεύουσας.
Ακόμη πάντως και για την περίπτωση των ξενοδοχείων (και κόντρα στην αργή ανάκαμψη του τουρισμού της Αθήνας) το επενδυτικό ενδιαφέρον πλέον για νέες μονάδες έχει αναζωπυρωθεί, αν κρίνει κανείς από τις προσφορές που υποβάλλουν οι επενδυτές σε όσους μεγάλους διαγωνισμούς βρίσκονται σε εξέλιξη ή επίκεινται στο προσεχές διάστημα.
«Το κέντρο της Αθήνας τείνει να γίνει όπως το κέντρο αντίστοιχων μεγαλουπόλεων. Η ελληνική πρωτεύουσα, ούτως ή άλλως, ήταν πολύ ψηλά στον τουριστικό τομέα προ πανδημίας και με το βλέμμα στην επόμενη μέρα η προοπτική της περαιτέρω ανάπτυξης στον τουρισμό παραμένει», σχολιάζει στο «ΘΕΜΑ» ο κ. Aριστοτέλης Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, της μεγαλύτερης εγχώριας επενδυτικής ακινήτων. Η τελευταία, παρεμπιπτόντως, ήδη εξετάζει τη δυνατότητα κάποιων ακινήτων στο κέντρο για επανατοποθέτηση και μετατροπή τους σε boutique hotels, όπως έγινε με το γνωστό Ergon House, το οποίο περιλαμβάνει το πρωτότυπο concept της ενσωματωμένης αγοράς τροφίμων στην οδό Μητροπόλεως.
Το ιστορικό «Μινιόν»
Στις αρχές της εβδομάδας έρχονται τα σπουδαία για το ιστορικό «Μινιόν» που ετοιμάζεται να αλλάξει χέρια στο πλαίσιο του σχεδίου εξυγίανσης της Folli Follie, που είναι και η μεγαλύτερη ιδιοκτήτρια, δεδομένου ότι υπάρχουν και άλλοι μικροϊδιοκτήτες στο κτίριο συνολικής επιφάνειας 21.000 τ.μ. Η εικόνα της εγκατάλειψης είναι εμφανής για το κτίριο που έγινε σήμα κατατεθέν της Αθήνας και αγαπημένος προορισμός των κατοίκων και των επισκεπτών της τον περασμένο αιώνα και πήρε το όνομά του από το πρώτο περίπτερο που ίδρυσε τη δεκαετία του ’30 με έναν συνέταιρό του ο Γιάννης Γεωργακάς. Το ξεκίνημα του «Μινιόν» έγινε ουσιαστικά μεταπολεμικά, ενώ τη δεκαετία του ’70 το πολυκατάστημα, που ήταν μάλιστα το πρώτο που χρησιμοποίησε εσωτερικές κυλιόμενες σκάλες, έφτασε να είναι το ενδέκατο μεγαλύτερο στο είδος του στην Ευρώπη, με ετήσιο τζίρο 1 δισ. δραχμές, νούμερο αστρονομικό για την εποχή.
Η τεράστια καταστροφή με την πυρκαγιά του 1980 ήταν ένα μεγάλο ορόσημο που σηματοδότησε την αρχή του τέλους για το δημιούργημα του Γιάννη Γεωργακά και, έστω κι αν το νέο «Μινιόν» αναγεννήθηκε κυριολεκτικά από τις στάχτες του, ουδέποτε κατάφερε να ανακτήσει την παλιά του λάμψη, χάνοντας το τρένο των εξελίξεων στο εγχώριο λιανεμπόριο, αντιμετωπίζοντας ουκ ολίγα προβλήματα ρευστότητας και έχοντας τελικά τον χαρακτηρισμό της «προβληματικής επιχείρησης». Το οριστικό λουκέτο μπήκε το 1998, με την τελευταία ιδιοκτήτρια, τη Folli Follie, να έχει επεξεργαστεί διάφορα σενάρια αξιοποίησης την περίοδο των παχιών αγελάδων για την ίδια. Αυτές τις ημέρες είναι σε εξέλιξη ο διαγωνισμός για την πώληση του ιστορικού κτιρίου της Πατησίων με λιγότερους των πέντε ενδιαφερόμενους, μεταξύ των οποίων η Dimand, επενδυτικά κεφάλαια που συνδέονται με την Brown Hotels, τη Ζοia και προτάσεις που περιλαμβάνουν διάφορες χρήσεις, κυρίως γραφεία και ξενοδοχείο.
Οι εξελίξεις τρέχουν για το σφραγισμένο εδώ και χρόνια κτίριο επί της οδού Χρήστου Λαδά 1-3, όπου έχουν γραφτεί, στην κυριολεξία, αμέτρητα κεφάλαια από τη σύγχρονη Ιστορία της Ελλάδας, πριν ακόμη και από τα μέσα του περασμένου αιώνα, φιλοξενώντας τον Δημοσιογραφικό Οργανισμό Λαμπράκη και τους ιστορικούς του τίτλους («Τα Νέα», «Το Βήμα», «Ταχυδρόμος», «Οικονομικός Ταχυδρόμος» κ.ά.). Το 2004 ο ΔΟΛ μετακόμισε στα νέα γραφεία επί της οδού Μιχαλακοπούλου, που πληρούσαν τότε τις αυξημένες ανάγκες και σύγχρονες προδιαγραφές για τον Οργανισμό, μέχρι τελικά την κατάρρευσή του και τη σταδιακή μεταβίβαση των περιουσιακών του στοιχείων την προηγούμενη δεκαετία.
Το κτίριο της Χρήστου Λαδά πέρασε αρχικά στην Alpha Bank το 2017 και εν συνεχεία στην Apollo, η οποία τώρα είναι και η πωλήτρια του ακινήτου. Ηδη, εν μέσω πανδημίας, το 2020 έτρεξε σχετική διαγωνιστική διαδικασία με πρόταση από ξένους επενδυτές στον τομέα της υγείας για τη δημιουργία ενός concept παροχής ιατρικών υπηρεσιών υψηλού επιπέδου, ακόμη και για ημερήσια νοσηλεία, η οποία ωστόσο δεν ολοκληρώθηκε. Τώρα οι ξένοι επενδυτές έχουν επανέλθει, με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι πρόκειται για γερμανικό fund που θέλει να μετατρέψει το ακίνητο σε σύγχρονο κτίριο γραφείων, λόγω ακριβώς της έλλειψης τέτοιου είδους ακινήτων από την αγορά. Οι ίδιες πληροφορίες τοποθετούν το τίμημα στα πέριξ των 6,5 εκατ. ευρώ για το οκταώροφο ακίνητο επιφάνειας άνω των 4.000 τ.μ. στην πλατεία Καρύτση, με την προκρινόμενη χρήση να αφορά αυτή τη φορά σύγχρονους χώρους γραφείων.
Το πρώην κτίριο του ΔΟΛ δεν είναι το μόνο που θα ξαναζωντανέψει στην περιοχή. Εκεί, οι εξελίξεις επίσης τρέχουν για τους ιστορικούς κινηματογράφους «Αττικόν» και «Απόλλων» σχεδόν μία δεκαετία μετά την καταστροφική πυρκαγιά του 2012, στο πλαίσιο και της πρόσφατης λύσης που δόθηκε με τη συγχώνευση των δύο αντιμαχόμενων ιδρυμάτων, ανοίγοντας τον δρόμο για την επαναλειτουργία των δίδυμων κινηματογράφων. Στις νέες προτάσεις που έχουν πέσει στο τραπέζι υπάρχει και η αξιοποίηση όμορων ακινήτων, ακόμη και της δημιουργίας νέου boutique ξενοδοχείου στην όψη της Χρήστου Λαδά.
Γραφεία αλλά και καταστήματα
Σε σχέση πάντως με το κομμάτι των γραφείων, ούτως ή άλλως, η έλλειψη σύγχρονων χώρων στο κέντρο της Αθήνας είναι δεδομένη, πολύ περισσότερο δε από τη στιγμή που τα νέα έργα μετριούνται στα δάχτυλα του ενός χεριού, εξ ου και τα ενοίκια μπορεί να προσεγγίσουν πολύ υψηλά επίπεδα, ακόμη και στα 30 ευρώ ανά τ.μ. αν εκμισθωθούν τμηματικά!
Ενα από τα πολυαναμενόμενα νέα projects που θα αναζητήσει πολύ σύντομα μισθωτή είναι αυτό της Eurobank, ιδιοκτήτριας μέσω της Grivalia του κτιρίου επί των οδών Ομήρου 2 και Σταδίου, που στέγαζε παλιά τα κεντρικά γραφεία της Φοίνιξ Ασφαλιστική. Αυτή την περίοδο είναι σε εξέλιξη οι εργασίες για την πλήρη ανακατασκευή του, προκειμένου να δημιουργηθεί το πρώτο απολύτως «πράσινο» κτίριο γραφείων της Σταδίου, επιφάνειας 4.500 τ.μ., που θα είναι έτοιμο προς το τέλος του 2022 και θα λάβει κορυφαίες διεθνείς πιστοποιήσεις. Το κτίριο των 4.500 τ.μ. έχει θέα στο Μέγαρο της Παλιάς Βουλής και άμεση πρόσβαση στο μετρό.
Επίσης στην οδό Σταδίου, στον αριθμό 41, αναμένονται εξελίξεις στον διαγωνισμό του e-ΕΦΚΑ για τη μακροχρόνια μίσθωση του πρώην πολυκαταστήματος της Fokas, όπου η μοναδική δεσμευτική προσφορά υποβλήθηκε από τους επενδυτές που είναι συνδεδεμένοι με την ισραηλινή αλυσίδα Brown Hotels και αγοράζουν (ή μισθώνουν, εφόσον η αγορά δεν είναι εφικτή) σταθερά την τελευταία τριετία ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας. Και ενώ αρχικά οι αγορές προορίζονταν σχεδόν αποκλειστικά για ξενοδοχεία, πλέον η βεντάλια των επενδύσεων έχει ανοίξει, με ενδιαφέρον για ποικίλα ή ακόμη και συνδυαστικά projects στο κέντρο, είτε πρόκειται αμιγώς για ξενοδοχεία, είτε για μακροχρόνιες μισθώσεις διαμερισμάτων, είτε ακόμη και για εμπορικούς χώρους-μεγάλα καταστήματα.
Οι επενδυτές πίσω από την Brown θεωρούν ότι, όπως ακριβώς συμβαίνει σε άλλες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις που συγκεντρώνουν μεγάλο αριθμό τουριστών, έτσι πρόκειται να συμβεί και στην Αθήνα, όπου πέραν της διαμονής οι επισκέπτες θα συνδυάζουν και τα ψώνια, διαβλέποντας μεγάλες προοπτικές περαιτέρω ανάπτυξης του city break.
Σημειώνεται εδώ ότι η Brown Hotels συνεργάζεται με την WH Εurope, έναν επενδυτικό όμιλο με ακίνητα στην Ελλάδα, στην Κύπρο, στη Ρουμανία και τη Γερμανία, έχοντας αγοράσει στο κέντρο της Αθήνας -και όχι μόνο- πληθώρα ξενοδοχειακών ακινήτων, επενδύοντας σταθερά την τελευταία τριετία γύρω από την Ομόνοια. Αντίστοιχα, υποστηρίζεται με κεφάλαια από την επίσης ισραηλινών συμφερόντων εισηγμένη στο Χρηματιστήριο της Φρανκφούρτης εταιρεία real estate, Aroundtown.
Σε αυτή τη φάση το σκεπτικό των ξένων επενδυτών που δικαιολογεί και το ενδιαφέρον για το ιστορικό «Μινιόν» είναι να συγκεντρώσει ικανοποιητικό αριθμό ακινήτων -όχι απαραίτητα για ξενοδοχεία όπως έκανε μέχρι τώρα- και εν συνεχεία να προχωρήσει σε εξειδικευμένο πλάνο αξιοποίησης για το καθένα σε όλο το φάσμα της αγοράς.
Αντίστοιχα και η ισραηλινή Zoia έχει ήδη δρομολογήσει ένα από τα πιο ενδιαφέροντα, δύσκολα αλλά και μεγάλα νέα projects για γραφεία σε ιδιόκτητο κτίριο της λεωφόρου Αμαλίας, απέναντι από τους Στύλους του Ολυμπίου Διός. Πρόκειται για το κτίριο των περίπου 3.200 τ.μ. με θέα στην Ακρόπολη, το οποίο πάντως έχει ακόμα μακρύ δρόμο αδειοδοτήσεων μέχρι την πλήρη ανακατασκευή του.
Ομόνοια
Στη δύσκολη περιοχή της Ομόνοιας, πάντως, ένα ακόμη μεγάλο κτίριο, αυτό στην οδό Λυκούργου 18 και Σωκράτους 34, ετοιμάζεται να αλλάξει χρήση και μετατρέπεται σε ξενοδοχείο 4 αστέρων από την Brown, σε σχέδια των Elastic Architects, με μια μεγάλη επένδυση της τάξεως των 9,7 εκατ. ευρώ που έχει ήδη υπαχθεί στον Αναπτυξιακό Νόμο. Tο παλιό κτίριο γραφείων, επιφάνειας 8.400 τ.μ., είναι από αυτά της περιοχής που έχουν περιέλθει στo χαρτοφυλάκιο της WH Europe και τους τελευταίους μήνες έχουν ήδη προχωρήσει και οι εγκρίσεις για τη μετατροπή του σε ξενοδοχείο από το υπουργείο Πολιτισμού.
Το μεγάλο νέο βέβαια που αφορά την πλατεία Ομονοίας είναι η αξιοποίηση των δύο κορυφαίων διατηρητέων, του «Μπαγκείου» αλλά και του ξενοδοχείου «Μέγας Αλέξανδρος», για τα οποία το Μπάγκειον Ιδρυμα σκοπεύει να προχωρήσει στο προσεχές διάστημα σε σχετικούς διαγωνισμούς μακροχρόνιας μίσθωσης. Οι διαδικασίες που έχουν καθυστερήσει λόγω της πανδημίας φαίνεται ότι είναι πιο ώριμες να προχωρήσουν τώρα, με το πιο πιθανό σενάριο να περιλαμβάνει τη δημιουργία ξενοδοχείων στους ορόφους πάνω από το ισόγειο, κατά το πρότυπο του μακρινού παρελθόντος. Αλλωστε, τα δίδυμα νεοκλασικά αντιπροσώπευαν στο μακρινό παρελθόν το πρότυπο της αστικής φιλοξενίας.
Το τετραώροφο κτίριο στη συμβολή της οδού Αθηνάς και της πλατείας Ομονοίας στέγαζε για περισσότερα από 60 χρόνια το ξενοδοχείο «Μέγας Αλέξανδρος» και χτίστηκε το 1889, σε σχέδια του φημισμένου αρχιτέκτονα Ερνέστου Τσίλερ, με έξοδα του Ιωάννη Μπάγκα.
Το κτίριο αυτό αλλά και το δίδυμό του «Μπάγκειον», το οποίο οικοδομήθηκε πέντε χρόνια αργότερα (επίσης σε σχέδια Τσίλερ και με δαπάνη του Ιωάννη Μπάγκα), θεωρείται ότι εγκαινίασαν μια νέα εποχή για τα πολυτελή ξενοδοχεία της πόλης χάρη στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους, με μεγάλο μέγεθος, ειδική εσωτερική διαρρύθμιση, εξωτερική εμφάνιση και κεντρικό αίθριο που σκεπάζεται με τζαμαρίες, ωστόσο με την πάροδο των δεκαετιών τον προηγούμενο αιώνα περιήλθαν σε παρακμή.
