Σημαντικά οφέλη, τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα, αναμένεται να έχει για την αγορά ακινήτων μια πιθανή εξασφάλιση της επενδυτικής βαθμίδας από την Ελλάδα. Σύμφωνα με στελέχη του κλάδου, θα πρόκειται για μια πολύ θετική εξέλιξη, καθώς, έπειτα από σχεδόν 14 χρόνια, η ελληνική αγορά ακινήτων θα επιστρέψει στην «ελίτ» των επενδυτικών προορισμών και θα καταστεί ευκολότερη η προσέλκυση ξένων επενδυτικών ομίλων και funds.
«Σήμερα υπάρχει αντικειμενικό πρόβλημα σε ό,τι αφορά την υλοποίηση επενδύσεων από σειρά θεσμικών επενδυτών, καθώς υπάρχουν νόρμες που απαγορεύουν την τοποθέτηση κεφαλαίων σε χώρες που δεν διαθέτουν επενδυτική βαθμίδα. Ακόμα δηλαδή και αν υπήρχε κάποια επενδυτική ευκαιρία και ήταν διατεθειμένοι να αναλάβουν και το σχετικό ρίσκο, μια τέτοια επένδυση θα κοβόταν από την επενδυτική επιτροπή του αντίστοιχου ομίλου, ακριβώς επειδή δεν επιτρέπεται η επένδυση σε χώρες χωρίς θετική πιστοληπτική αξιολόγηση», εξηγεί στην «Κ» ο κ. Τάσος Κοτζαναστάσης, εκτελεστικό μέλος της παγκόσμιας διοικούσας επιτροπής του ULI και διευθύνων σύμβουλος της διεθνούς εταιρείας διαχείρισης επενδύσεων ακινήτων 8G Group.
Αυτομάτως, η εξασφάλιση της επενδυτικής βαθμίδας σημαίνει ότι η ελληνική αγορά ακινήτων θα επιστρέψει στα «ραντάρ» των μεγάλων θεσμικών επενδυτών και δη ομίλων που έχουν μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα. Πρόκειται για μια εξέλιξη που έρχεται σε αντίθεση με κερδοσκοπικές κινήσεις από μερίδα θεσμικών που έχουν τοποθετηθεί στην Ελλάδα, με καθαρά βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, αποσκοπώντας στην εξασφάλιση γρήγορου κέρδους και εξόδου από τη χώρα.
Ωστόσο, όπως προειδοποιεί ο κ. Κοτζαναστάσης, δεν θα πρέπει να αναμένονται, τουλάχιστον άμεσα, νέες επενδύσεις από μεγάλα funds του εξωτερικού. «Αυτήν την περίοδο, σε διεθνές επίπεδο, επικρατεί σημαντική αβεβαιότητα και οι επενδυτές εμφανίζονται συγκρατημένοι. Αρκετοί δε εξ αυτών βρίσκονται σε αναζήτηση τυχόν επενδυτικών ευκαιριών με τη μορφή distressed περιουσιακών στοιχείων», τονίζει ο ίδιος. Στοχεύουν δηλαδή στον εντοπισμό ακινήτων και άλλων μορφών επένδυσης, που να πωλούνται σε χαμηλότερη τιμή από την εύλογη αξία τους, ακριβώς λόγω της πίεσης που έχει δημιουργηθεί από το υψηλό χρηματοοικονομικό κόστος. Για παράδειγμα, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων των ΗΠΑ και της Ευρώπης απαιτούνται δεκάδες δισ. ευρώ με τη μορφή αναχρηματοδότησης υφιστάμενων δανείων, κάτι που μεταφράζεται σε σημαντικές ευκαιρίες για όσους διαθέτουν την απαιτούμενη ρευστότητα.
Σημαντικό εμπόδιο η έλλειψη πράσινων κτιρίων, που πλέον μονοπωλούν το ενδιαφέρον των ξένων θεσμικών του real estate.
Ενα ακόμα πρόβλημα που υπάρχει διαχρονικά στην ελληνική αγορά ακινήτων και αποτελεί τροχοπέδη στην προσέλκυση μεγάλων επενδυτικών ομίλων, έγκειται στο ότι πρόκειται για μικρή και «ρηχή» αγορά, όπου είναι δύσκολη η δημιουργία οικονομιών κλίμακας, που μεγιστοποιούν την απόδοση μιας επένδυσης. Σύμφωνα με πληροφορίες, πριν από μερικές εβδομάδες στελέχη μιας από τις μεγαλύτερες επενδυτικές τράπεζες των ΗΠΑ βρέθηκαν στην Ελλάδα και διερεύνησαν το ενδεχόμενο τοποθέτησης σημαντικού όγκου κεφαλαίων, της τάξεως του 1 δισ. ευρώ σε βάθος 3-4 ετών. Στόχος τους ήταν η αγορά logistics. Οταν όμως κατέστη σαφές ότι θα είναι πολύ δύσκολη η εξασφάλιση τέτοιου όγκου ακινήτων, ακριβώς λόγω του μικρού μεγέθους της αγοράς, αποχώρησαν άπραγοι.
Μια ακόμα βασική επισήμανση είναι πως όλοι οι ξένοι επενδυτές τέτοιου βεληνεκούς αναζητούν ακίνητα με πράσινα χαρακτηριστικά, στο πλαίσιο της πολιτικής ESG που ακολουθούν. Πρόκειται για ακίνητα που ακόμα σπανίζουν στην ελληνική αγορά, αποτελώντας μια πολύ μικρή μειοψηφία σε σχέση με το συνολικό απόθεμα. Ετσι, περιορίζεται ακόμα περισσότερο η «δεξαμενή» των πιθανών επενδυτικών στόχων. «Στην Ελλάδα δεν υπάρχουν πολλά κτίρια, τα οποία να πληρούν τα κριτήρια ESG, με αποτέλεσμα να οδεύουν προς την απαξίωση αν δεν επενδυθούν σημαντικά κεφάλαια για την ενεργειακή και λειτουργική τους αναβάθμιση τα επόμενα χρόνια. Αυτή η τάση έχει αρχίσει να γίνεται πλέον εμφανής και στο εξωτερικό, καθώς οι επενδυτές προτιμούν να αγοράσουν υφιστάμενα ακίνητα και να τα ανακατασκευάσουν, παρά να προχωρήσουν σε νέες αναπτύξεις κτιρίων», αναφέρει στην «Κ» ο κ. Κοτζαναστάσης. Οπως εξηγεί, η ανακατασκευή είναι σαφώς πιο βιώσιμη λύση, καθώς περιορίζει το αποτύπωμα άνθρακα και γενικότερα την περιβαλλοντική επιβάρυνση.
Παρ’ όλα αυτά, η λήψη της επενδυτικής βαθμίδας αναμένεται να μεταφραστεί και σε μείωση του κόστους δανεισμού, έχοντας έτσι άμεσα θετική επίδραση στην αγορά. Οι ελληνικές τράπεζες θα μπορούν να δανειστούν με χαμηλότερο κόστος και κατά συνέπεια θα είναι και οι ίδιες σε θέση να χρηματοδοτήσουν έργα και επενδύσεις με πιο χαμηλό επιτόκιο απ’ ό,τι σήμερα. Το χρηματοδοτικό κόστος είναι ένα ζήτημα που «καίει» τους επενδυτές στην αγορά, τόσο τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, όσο και τις ΑΕΕΑΠ (Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία), που καλούνται να μεγεθύνουν το χαρτοφυλάκιό τους εν μέσω σημαντικά αυξημένου κόστους.
Υπενθυμίζεται ότι, σύμφωνα με τις προβλέψεις ξένων και εγχώριων θεσμικών επενδυτών που συμμετείχαν στην τελευταία ετήσια έρευνα Emerging Trends in Real Estate, την οποία πραγματοποιεί η PwC για λογαριασμό του Urban Land Institute (ULI), οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων της Αττικής το 2023 κρίνονται ιδιαίτερα σημαντικές, τόσο σε ό,τι αφορά την άνοδο των αξιών όσο και των ενοικίων. Οπως ανέφερε ένας από τους συμμετέχοντες στην έρευνα, διαχειριστής επενδυτικών κεφαλαίων ακινήτων, «υπάρχει ακόμα έλλειψη προσφοράς σύγχρονου κτιριακού αποθέματος, λόγω της παρατεταμένης ύφεσης. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων 10 ετών έχουν γίνει ορισμένες νέες αναπτύξεις κτιρίων γραφείων και εμπορικών κέντρων, αλλά οι επενδυτικές ευκαιρίες εξακολουθούν να υφίστανται».
Σε βάθος χρόνου πάντως και εφόσον η ελληνική οικονομία συνεχίσει να βελτιώνει τους δείκτες της και να αναπτύσσεται, είναι δεδομένο ότι η ελληνική αγορά ακινήτων θα αποτελέσει επενδυτικό «στόχο» για πολλούς επενδυτές. Στην πρόσφατη έκθεση που δημοσίευσε η UBS για τα επενδυτικά οχήματα που διαχειρίζονται οικογενειακές περιουσίες, ή κεφάλαια μικροεπενδυτών (family offices), αναφέρει ότι φέτος αναμένονται πωλήσεις ακινήτων στο πλαίσιο της αναπροσαρμογής της επενδυτικής τους πολιτικής. Ωστόσο εντός των επόμενων πέντε ετών, το 33% των επενδυτών αυτών προβλέπει ότι θα αυξήσει τις επενδύσεις σε ακίνητα, που σήμερα αποτελούν το 13% των χαρτοφυλακίων των family offices διεθνώς.
