Tης Ελένης Μπότα
Σημαντική αύξηση –για 5η συνεχή χρονιά– καταγράφουν οι τιμές των οικοπέδων στην Αττική, από τις αρχές του 2018. Ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά σε σχέση µε το τότε κόστος κατασκευής.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Geoaxis, η αύξηση των τιμών των οικοπέδων στο δεύτερο τρίμηνο του 2023 μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 5,31% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2022 και σε 14,87% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2021, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Σε ό,τι αφορά τις αντιπαροχές, το τελευταίο 12μηνο έχουν σταθεροποιηθεί.
Σύμφωνα με την έρευνα στην αγορά οικιστικών οικοπέδων το τελευταίο έτος καταγράφονται οι παρακάτω βασικές τάσεις:
– Κατασκευαστές/εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα της αύξησης του κόστους κατασκευής και δανεισμού και της πιθανότητας ύφεσης, και συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.
– Οι δικαιοπραξίες και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζουν αύξηση καθώς ολοκληρώνονται οικοδομές που ξεκίνησαν πριν τον πόλεμο στην Ουκρανία και την αύξηση του κόστους ενέργειας.
– Η εικόνα στα Νότια Προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ό,τι στα Βόρεια Προάστια.
– Τα Βόρεια Προάστια πιθανά θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το rebound είναι δεδομένο.
Επίσης παρατηρείται ότι από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά σε σχέση µε το τότε κόστος κατασκευής. Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρτ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα.
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις
Τη μεγαλύτερη αύξηση (6,30%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 να διαμορφώνεται στα 810 ευρώ/τ.μ., από 762 ευρώ/τ.μ. πέρσι.
Ακολουθεί η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 5,35% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 846 ευρώ/τ.μ. από 803 ευρώ/τ.μ.). Έπονται ο Δήμος Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 καταγράφουν αύξηση 5,16% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 2.282 ευρώ/τ.μ. από 2.170 ευρώ/τ.μ.) και η περιοχή του Π. Φαλήρου με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 4,89% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 1.395 ευρώ/τ.μ., από 1.330 ευρώ/τ.μ.).
Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει και η περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να αυξάνονται 4,85% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 1.125 ευρώ/τ.μ. από 1.073 ευρώ/τ.μ.).
Σημειώνεται ότι όλες οι παραπάνω αξίες που αναφέρονται είναι διάμεσες και αφορούν απολύτως τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φόρες μέχρι και 25% υψηλότερες.
Διάμεσες επιφάνειες οικοπέδων προς πώληση
Όπως ήταν αναμενόμενο οι Αμπελόκηποι (148 τ.μ.) και το Περιστέρι (228 τ.μ.) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με το Μαρούσι (330 τ.μ.), τον Χολαργό (400 τ.μ.) και το Παλαιό Φάληρο (273 τ.μ.). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός τους.
Συμπεράσματα έρευνας 10 ετών
Με βάση τα συμπεράσματα της τελευταίας 10ετίας (2014-2023) προκύπτει πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στη φάση της πτώσης όσο και στη φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση.
Ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση. Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:
– Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία.
– Στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από τη μεσαία τάξη.
– Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι.
– Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980.
– Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα.
– Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και
– στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου, μέσω αγοράς ακινήτων.
Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης των διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτιρίων, ο οποίος αυξήθηκε κατά 11% το 2022 έναντι ανόδου κατά 3,8% το 2021, ενώ σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5%.
Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τ.μ.
Πρόβλεψη
Τα οικόπεδα μαζί με τα διαμερίσματα, τις φοιτητικές εστίες, τις αποθήκες, τα Logistic Centers, τα Data Centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στη μείωση αξιών. Στον αντίποδα βρίσκονται τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών. Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα οικόπεδα θα προστεθούν ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.
Η άνοδος των αξιών αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλο στοίχημα αποτελεί ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων Προαστίων.
