Του Κώστα Κατίκου
Απάντηση στη στεγαστική κρίση μέσω της αξιοποίησης δημόσιας γης και της συνεργασίας του κράτους με ιδιώτες κατασκευαστές, φιλοδοξεί να δώσει ο θεσμός της κοινωνικής αντιπαροχής που μετά από καθυστερήσεις πολλών μηνών μπαίνει σε τροχιά υλοποίησης, με την υπογραφή απόφασης για τους όρους της συνεργασίας κράτους και ιδιωτών. Η υπουργική απόφαση καθορίζει με λεπτομέρεια τους όρους, τις ρήτρες και τις υποχρεώσεις που θα περιλαμβάνονται στις συμβάσεις κοινωνικής αντιπαροχής μεταξύ Δημοσίου, ΟΤΑ και αναδόχων εταιρειών. Το σχέδιο αφορά την ανέγερση ή ανακαίνιση κατοικιών σε κρατικά οικόπεδα, με στόχο τη δημιουργία αποθέματος κοινωνικής κατοικίας για νέους, οικογένειες και ευάλωτα νοικοκυριά.
Το νέο μοντέλο προβλέπει ότι ιδιώτες κατασκευαστές θα αναλαμβάνουν με δικά τους κεφάλαια την κατασκευή ή ανακατασκευή πολυκατοικιών σε δημόσια ακίνητα και, ως αντάλλαγμα, θα αποκτούν μέρος της κυριότητας ή της εμπορικής εκμετάλλευσης των κατοικιών. Το Δημόσιο, από την πλευρά του, θα διατηρεί σημαντικό ποσοστό των διαμερισμάτων προκειμένου αυτά να αξιοποιούνται ως κοινωνικές κατοικίες με χαμηλό ενοίκιο.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, περίπου το 30% των κατοικιών κάθε συγκροτήματος θα αποδίδεται σε δικαιούχους κοινωνικής κατοικίας με κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια, ενώ το υπόλοιπο ποσοστό θα αξιοποιείται από τον ανάδοχο είτε μέσω πώλησης είτε μέσω εμπορικής εκμετάλλευσης. Σε ορισμένες περιπτώσεις το ποσοστό υπέρ του Δημοσίου μπορεί να αυξάνεται, ανάλογα με την αξία του οικοπέδου, τη χωροθέτηση και την οικονομική βιωσιμότητα του έργου. Το ποσοστό αυτό αποτελεί και το βασικό εργαλείο “κοινωνικής ανταπόδοσης” του νέου μοντέλου.
Στο κυβερνητικό επιτελείο θεωρούν ότι το νέο μοντέλο μπορεί να αποτελέσει τον βασικό πυλώνα παραγωγής προσιτής κατοικίας τα επόμενα χρόνια. Ήδη, έχουν επιλεγεί τα πρώτα οκτώ δημόσια ακίνητα που θα αξιοποιηθούν μέσω κοινωνικής αντιπαροχής. Πρόκειται κυρίως για ακίνητα της ΔΥΠΑ σε περιοχές όπως η Παιανία, η Λάρισα, ο Πύργος και η Καλαμάτα, όπου αναμένεται να κατασκευαστούν περίπου 400 νέες κατοικίες.
Από αυτές, περίπου 130 διαμερίσματα θα διατεθούν με κοινωνικά κριτήρια και χαμηλό ενοίκιο σε νέους και οικογένειες που δυσκολεύονται να βρουν προσιτή κατοικία, ενώ τα υπόλοιπα θα αποτελέσουν το εργολαβικό αντάλλαγμα των αναδόχων. Οι πρώτοι διαγωνισμοί αναμένεται να προκηρυχθούν μέσα στο 2026, με την κυβέρνηση να επιδιώκει την ταχεία ενεργοποίηση του μοντέλου ώστε να δημιουργηθεί σταδιακά ένα νέο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας στην Ελλάδα. Τα πρώτα 130 σπίτια της κοινωνικής αντιπαροχής εκτιμάται ότι θα είναι έτοιμα προς διάθεση στις αρχές του 2029. Ο κυβερνητικός σχεδιασμός προβλέπει να κατασκευαστούν 2.500 σπίτια μέσω κοινωνικής αντιπαροχής και σταδιακά ο αριθμός αυξάνεται χρόνο με το χρόνο.
Η απόφαση προβλέπει δύο βασικές κατηγορίες συμβάσεων. Η πρώτη αφορά τη “σύμβαση κατασκευής”, όπου ο ανάδοχος αναλαμβάνει αποκλειστικά την ανέγερση ή ανακαίνιση των ακινήτων. Η δεύτερη αφορά τη “σύμβαση κατασκευής και διαχείρισης”, μέσω της οποίας ο ιδιώτης μπορεί να αναλάβει και τη μακροχρόνια διαχείριση των κοινωνικών κατοικιών για λογαριασμό του κράτους, ακόμη και για περίοδο έως 50 ετών.
Ο ανάδοχος θα αναλαμβάνει πλήρως όλες τις δαπάνες του έργου, συμπεριλαμβανομένων μελετών, αδειών, συμβολαιογραφικών εξόδων, ασφαλίστρων, φόρων, τελών και εργασιών. Παράλληλα θα φέρει αποκλειστικά την αστική και ποινική ευθύνη για την κατασκευή και τη λειτουργική αρτιότητα του έργου.
Στις συμβάσεις θα προβλέπεται ρητά ότι τα νέα κτίρια θα πρέπει να είναι σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης, ενώ η ποιότητα κατασκευής και των υλικών θα είναι ίδια τόσο για τα διαμερίσματα κοινωνικής κατοικίας όσο και για εκείνα που θα διατίθενται εμπορικά από τον ανάδοχο. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να αποφευχθεί η δημιουργία “δύο ταχυτήτων” κατοικιών μέσα στα ίδια συγκροτήματα.
Το πλαίσιο προβλέπει επίσης αυστηρή εποπτεία του έργου. Η κατασκευή θα παρακολουθείται από την αναθέτουσα αρχή —δηλαδή το υπουργείο ή τον οικείο δήμο— ενώ θα μπορεί να συμμετέχει και πιστοποιημένος ιδιωτικός φορέας επίβλεψης ή το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Ο ανάδοχος θα δεσμεύεται όχι μόνο κατά την περίοδο κατασκευής αλλά και κατά τη διάρκεια εγγύησης του έργου, όπου θα υποχρεούται σε συντήρηση και αποκατάσταση τυχόν προβλημάτων.
Οι ιδιώτες θα αναλάβουν τη λειτουργία των κοινωνικών κατοικιών θα έχουν τη δυνατότητα να συνάπτουν μισθώσεις με τους δικαιούχους για λογαριασμό του Δημοσίου, να εισπράττουν ενοίκια και κοινόχρηστα, να φροντίζουν για τη συντήρηση των κτιρίων και να εκπροσωπούν το κράτος σε ζητήματα διαχείρισης.
