Με αφορμή την παρέμβαση του Δικηγορικού Συλλόγου Μυτιλήνης και την δημοσιότητα που έλαβε, οφείλουμε να προβούμε σε κάποιες επισημάνσεις, διότι οι συντάκτες της είτε δεν γνωρίζουν τι εστί κτηματολόγιο και κτηματογράφηση είτε επιθυμούν να περάσουν εσφαλμένη άποψη στην κοινή γνώμη.
- Κτηματογράφηση είναι η σύνταξη κτηματολογίου και αποτελεί δημόσια μελέτη κατηγορίας 16 (µελέτες τοπογραφίας: γεωδαιτικές, φωτογραµµετρικές, χαρτογραφικές, κτηµατογραφικές και τοπογραφικές). Για το λόγο αυτό, άλλωστε, ο φορέας υλοποίησης του Κτηματολογίου, το ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο», εποπτεύεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και όχι από το Υπουργείο Δικαιοσύνης. Απαιτείται όμως η νομική συνδρομή, διότι ταυτόχρονα αποτελεί καταγραφή εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητα και προβλέπεται η συμμετοχή δικηγόρων τόσο στα ανάδοχα σχήματα όσο και στον φορέα της κτηματογράφησης.
Με απλά λόγια η Κτηματογράφηση είναι Τοπογραφική Μελέτη, στην οποία υποστηρικτικά συμμετέχουν και οι δικηγόροι.
Για του λόγου το αληθές, όποιος επιθυμεί μπορεί να ανατρέξει στην περίληψη της τελευταίας προκήρυξης της ανάθεσης μελετών κτηματογράφησης και υποστηρικτικών υπηρεσιών στον σύνδεσμο
- Η συντριπτική πλειονότητα των μελετητών κατηγορίας 16 (Μελέτες Τοπογραφίας: …. Κτηματογραφικές μελέτες) είναι Αγρονόμοι Τοπογράφοι Μηχανικοί σε ποσοστό 80%. Οι υπόλοιποι είναι Πολιτικοί Μηχανικοί, οι οποίοι αν και δεν έχουν διδαχθεί κτηματολόγιο (μόνο 1-2 μαθήματα γεωδαισίας), έχουν τυπικά το δικαίωμα αυτό, μέχρι την εκδίκαση στο ΣτΕ της αίτησης ακυρώσεως του ΠΔ 99/2018.
Η συντριπτική πλειοψηφία των μελετητών Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών είναι μελετητές κατηγορίας 16, σε ποσοστό 95%. Αντίστοιχα το ποσοστό των Πολιτικών Μηχανικών είναι το 17% ή το 1,7% του συνόλου των Πολιτικών Μηχανικών. Αντίστοιχο ποσοστό δικηγόρων, δηλαδή κάτω από 2%, εκτιμάται ότι ασχολείται με κάποιο τρόπο με την σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου, ενώ διδάσκονται Εμπράγματο Δίκαιο και όχι Κτηματολόγιο.
Επομένως, το ποιο επάγγελμα είναι συνολικά πιο συναφές και έχει γνώση του Κτηματολογίου είναι εύκολα αντιληπτό και είναι με διαφορά, οι Αγρονόμοι Τοπογράφοι Μηχανικοί.
- Η συντριπτική πλειονότητα των επιστημόνων που εμπλέκονται με την σύνταξη του κτηματολογίου, δηλαδή την κτηματογράφηση, είτε εντός του φορέα υλοποίησης (Ελληνικό Κτηματολόγιο), είτε ως συμμετέχοντες στις ομάδες μελέτης των αναδόχων, είτε ως σύμβουλοι για την υποβολή δηλώσεων κτηματολογίου είναι Αγρονόμοι Τοπογράφοι Μηχανικοί. Αρκεί κάποιος να ανατρέξει στην σύνθεση των ομάδων μελετών των αναδόχων εταιρειών ή την σύνθεση του επιστημονικού προσωπικού του Ελληνικού Κτηματολογίου ΝΠΔΔ.
- Σύμφωνα με το αρ. 1 του ν.2308/1995, «καλούνται όσοι έχουν εμπράγματο ή άλλο εγγραπτέο στα κτηματολογικά βιβλία δικαίωμα σε ακίνητα της υπό κτηματογράφηση περιοχής να υποβάλουν δήλωση με περιγραφή του δικαιώματος και αναφορά στην αιτία κτήσης του». Ξεκάθαρα λοιπόν, η υποβολή δήλωσης κτηματολογίου δεν προκύπτει ότι αποτελεί παροχή νομικής υπηρεσίας και επομένως δεν έχει ο δικηγόρος αποκλειστικό δικαίωμα ανάληψής της, όπως αναφέρεται στην εν λόγω παρέμβασης του Δικηγορικού Συλλόγου Μυτιλήνης. Μπορεί, δηλαδή και ο ίδιος ο υπόχρεος να την υποβάλει για λογαριασμό του. Αν θέλει να είναι σίγουρος ότι υποβλήθηκε ορθά μπορεί να απευθυνθεί σε κάποιον ειδικό επιστήμονα, που λόγω της καλύτερης γνώσης του αντικειμένου, είναι ο Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός. Μόνο σε ειδικές περιπτώσεις σύνθετου εμπράγματου δικαίου, καλό είναι να απευθύνεται και σε δικηγόρο.
Στο ίδιο άρθρο, γίνεται και η εξής αναφορά «Στην περίπτωση που η κτηματογράφηση διενεργείται από αναδόχους μελετών κτηματογράφησης, το Γραφείο Κτηματογράφησης στελεχώνεται, εξοπλίζεται και λειτουργεί με ευθύνη τους, σύμφωνα με τα οριζόμενα στη σχετική σύμβαση. Σε συμπράττοντα σχήματα, στα οποία ανατίθενται μελέτες κτηματογράφησης, επιτρέπεται να συμμετέχουν και δικηγόροι».
Συμπερασματικά, η υποβολή δήλωσης στο Κτηματολόγιο δεν συνιστά παροχή νομικών υπηρεσιών, αλλά σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί αυτή να απαιτείται. Συνήθως, αρκεί η ολοκληρωμένη συμβουλή ενός Αγρονόμου Τοπογράφου Μηχανικού, που με τις γνώσεις του μπορεί υπεύθυνα σε κάποιες περιπτώσεις να καθοδηγήσει για την παροχή νομικών υπηρεσιών είτε μέσω δικηγόρου είτε μέσω συμβολαιογράφου.
- Νομικό έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας μπορεί να διενεργήσει, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία, μόνο δικηγόρος, και κανένας μηχανικός. Όμως η έρευνα των υποθηκοφυλακείων δεν διενεργείται μόνο για τον νομικό έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας και έτσι δεν αποτελεί αποκλειστική ευθύνη των δικηγόρων. Πολλές φορές απαιτείται για την εύρεση ιδιοκτησιών ή την εύρεση των τίτλων ιδιοκτησίας για την δήλωση κτηματολογίου και όχι μόνο.
Η αναφορά «σύμφωνα με το άρθρο 36 του 4194/2013 «Αποκλειστικό έργο του δικηγόρου είναι…. η παροχή νομικών συμβουλών προς οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, καθώς και η σύνταξη γνωμοδοτήσεων προς οποιοδήποτε νομικό ή φυσικό πρόσωπο και Αρχή……. Η έρευνα των βιβλίων των υποθηκοφυλακείων και κτηματολογικών γραφείων, καθώς και η σύνταξη των σχετικών εγγράφων..» εύκολα μπορεί να παραπλανήσει όποιον δεν έχει σε γνώση, όλου του κείμενου και για αυτό το παραθέτουμε παρακάτω:
«Άρθρο 36
Περιγραφή του έργου του δικηγόρου
- Αποκλειστικό έργο του δικηγόρου είναι να αντιπροσωπεύει και να υπερασπίζεται τον εντολέα του σε κάθε δικαστήριο ή αρχή της Ελληνικής Δημοκρατίας … Επίσης η παροχή νομικών συμβουλών προς οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, καθώς και η σύνταξη γνωμοδοτήσεων προς οποιοδήποτε νομικό ή φυσικό πρόσωπο και Αρχή. Στο έργο αυτού περιλαμβάνεται και η διαμεσολάβηση για την αναζήτηση συμβιβαστικής λύσης στο πλαίσιο νόμου ή κοινά αποδεκτής διαδικασίας. Η παράσταση ενώπιον των δικαστηρίων με ή δια δικηγόρου είναι υποχρεωτική για όλες τις υποθέσεις και σε όλες τις διαδικασίες, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από το νόμο.
- Ομοίως στο έργο του δικηγόρου περιλαμβάνονται:
Η έρευνα των βιβλίων των υποθηκοφυλακείων και κτηματολογικών γραφείων, καθώς και η σύνταξη των σχετικών εγγράφων ελέγχου τίτλων. Η αίτηση και η λήψη των πιστοποιητικών και αντιγράφων δεν απαιτεί παράσταση ή διαμεσολάβηση δικηγόρου….»
Επιπλέον σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα υπάρχουν οι αναφορές:
«Άρθρο 1200 – Δημοσιότητα των βιβλίων μεταγραφής
Τα βιβλία των μεταγραφών είναι δημόσια και προσιτά στον καθένα που θέλει να τα συμβουλευτεί˙ τηρούνται όμως οι όροι που απαιτούνται για την καλή διατήρησή τους.
Άρθρο 1339 – Δημοσιότητα βιβλίων
Τα βιβλία υποθηκών είναι δημόσια και προσιτά σε όποιον θέλει να τα συμβουλευτεί˙ τηρούνται όμως οι όροι που απαιτούνται για την καλή διατήρησή τους.»
Ευτυχώς, καταργήθηκε με την παρ.2 του άρθρου 166 του νέου Κώδικα Δικγηγόρων (ν.4194/2013) το άρθρο 41 Ν.Δ. 3026/1954 Κώδικος περί Δικηγόρων, σύμφωνα με το οποίο απαγορευόταν η έρευνα από οποιονδήποτε τρίτο, όταν το Υποθηκοφυλακείο βρίσκεται στην έδρα Πρωτοδικείου. Η συγκεκριμένη απαγόρευση διορθώθηκε και συνάδει με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα περί δημοσιότητας, έτσι ώστε να συντελείται απρόσκοπτα η δημοσιότητα και η εύκολη πρόσβαση στον καθένα, των βιβλίων αυτών. Δυστυχώς τα υποθηκοφυλάκεια δεν τηρούν το πνεύμα της αλλαγής αυτής.
Επομένως η έρευνα των υποθηκοφυλακείων και κτηματολογικών γραφείων, περιλαμβάνεται στο έργο του δικηγόρου, αλλά δεν είναι αποκλειστικό τους έργο, μιας και ενδέχεται να την διενεργήσει και τρίτο πρόσωπο. Συνεπώς, δεν συνιστά, εξ’ ορισμού αντιποίησή του Δικηγορικού Λειτουργήματος η εκτέλεση αντίστοιχης εργασίας από μη δικηγόρο.
Μην λησμονούμε ότι για να υποβληθεί η δήλωση κτηματολογίου δεν απαιτείται έρευνα στο υποθηκοφυλάκειο. Η λήψη του πιστοποιητικού μεταγραφής του τίτλου ιδιοκτησίας από το υποθηκοφυλάκειο δεν απαιτεί παράσταση ή διαμεσολάβηση δικηγόρου, ενώ για την υποβολή δήλωσης κτηματολογίου είναι αρκετό το απλό αντίγραφο του τελευταίου τίτλου ιδιοκτησίας.
Η συγκεκριμένη αναφορά επιστρατεύτηκε προφανώς για να θεμελιώσει, λανθασμένα, την αντιποίηση του Δικηγορικού Λειτουργήματος, η οποία τιμωρείται κατά το άρθρο 175 του Ποινικού Κώδικα, αλλά και για την ανάληψη της επιμέλειας υποθέσεων πολιτών (ασφαλιστικά μέτρα, κλπ) ενάντια των γραφείων που έχουν εντοπιστεί να προβαίνουν σε αυτή.
Ακριβώς για τον λόγο αυτό, οι συντάκτες της παρέμβασης, επιστήμονες του δικαίου οι ίδιοι, θα έπρεπε να είναι πιο προσεκτικοί, ιδιαίτερα όταν υπαινίσσονται ή προεξοφλούν την επέλευση εννόμων συνεπειών που δεν πρόκειται να επέλθουν, αφού οι αιτιάσεις τους είναι αβάσιμες και προσχηματικές.
- Ο ΠΣΔΑΤΜ επιφυλάσσεται ρητά παντός νομίμου δικαιώματός του για την υπεράσπιση, με κάθε νόμιμο μέσο, τόσο ενώπιον των αρμοδίων δικαιοδοτικών οργάνων της Πολιτείας όσο και ενώπιον της κοινωνίας, των μελών του που θα καταμηνυθούν άδικα ή θα διωχθούν αστικά με αφορμή το εν λόγω ζήτημα.
- Τέλος, καλούμε, όποιο μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Μυτιλήνης ή άλλου Δικηγορικού Συλλόγου το επιθυμεί, να παρακολουθήσει το σεμινάριο που θα διενεργήσει από κοινού ο ΠΣΔΑΤΜ και το ΤΕΕ, στις 16/10/2019, με τίτλο «Κτηματολόγιο – Τοπογραφικά Διαγράμματα».
