Της Νένας Μαλλιάρα
Ωρολογιακή βόμβα για τράπεζες, επενδυτές και Δημόσιο αποτελούν εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα με αυθαιρεσίες που δεν έχουν τακτοποιηθεί και που αποτελούν εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Η λήξη της τελευταίας προθεσμίας για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 (δηλαδή κτίρια με πολύ σοβαρές αυθαιρεσίες) στις 30 Σεπτεμβρίου, έχει δημιουργήσει σοβαρούς κινδύνους για την επιτυχή διενέργεια των πλειστηριασμών και την ανάκτηση οφειλών από τις τράπεζες, για τις τιτλοποιήσεις NPLs και την προσέλκυση επενδυτών και εν κατακλείδι, για το ίδιο το Δημόσιο που θα καλύψει με εγγυήσεις 12 δισ. ευρώ τις τιτλοποιήσεις του “Ηρακλή” για τη δραστική μείωση των “κόκκινων” δανείων. Συνολικά, απειλούνται με “παράλυση” όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων, με προφανή δυσμενή αντίκτυπο στην κτηματαγορά.
Το μείζον ζήτημα που δημιουργείται έχουν θέσει παράγοντες της αγοράς στο υπουργείο Οικονομικών και στο αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος, τα οποία αναζητούν λύσεις προκειμένου να προληφθούν επικίνδυνες παρενέργειες στην αγορά ακινήτων, σε μια περίοδο που είναι κρίσιμης σημασίας η ταχεία μείωση των “κόκκινων” δανείων από τις τράπεζες.
Σημειώνεται ότι οι τράπεζες έχουν ήδη ένα στοκ 25.000 ακινήτων στους ισολογισμούς τους, συν όσα επιπλέον θα αποκτήσουν από πλειστηριασμούς, τα οποία θα πρέπει να μεταπωλήσουν, σύμφωνα με τις δεσμεύσεις που έχουν αναλάβει έναντι του SSM. Πολύ περισσότερο από αυτό, εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, αξίας δεκάδων δισ. ευρώ, αποτελούν εμπράγματες εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων που έχουν ανατεθεί προς διαχείριση, έχουν ήδη αγοραστεί από επενδυτές ή επιδιώκεται/πρόκειται να αγοραστούν στο μέλλον.
Το πώς θα αντιμετωπιστεί το ζήτημα της τακτοποίησης αυθαιρέτων υπό το πρίσμα της επιταχυνόμενης προσπάθειας μείωσης των “κόκκινων” δανείων (δεδομένου ότι η κυβέρνηση αναζητεί κάθε δυνατό εργαλείο για τη μείωση των NPLs διερευνώντας και την πρόταση της ΤτΕ που προβλέπει τη μεταβίβαση μη εξυπηρετούμενων δανείων και των ενεχύρων τους σε Asset Management Company), προβληματίζει την κυβέρνηση στο πλαίσιο του εκσυγχρονισμού του Πολεοδομικού και Χωροταξικού Σχεδιασμού, το οποίο βρίσκεται σε διαβούλευση.
Σύμφωνα με πληροφορίες του Capital.gr, υπό εξέταση είναι να ληφθεί ειδική μέριμνα για όλα τα ακίνητα που έχουν ήδη αποκτηθεί ή θα αποκτηθούν μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι στα κυβερνητικά γραφεία έχουν υποβληθεί προτάσεις για να:
α) Διατηρηθούν σε ισχύ πέραν της 30ής Σεπτεμβρίου 2020 (κάτι που μπορεί να γίνει με τη θέσπιση μεταβατικής διάταξης) τα χαμηλά πρόστιμα τακτοποίησης που προέβλεπε ο νόμος 4495/2017 και τα οποία τροποποιήθηκαν με τον ν. 4643/2019,
β) να υπάρξει πρόβλεψη για την τακτοποίηση του συνόλου των αυθαιρεσιών, χωρίς καμία εξαίρεση, εντός προθεσμίας 12 μηνών από τη στιγμή που το ακίνητο κατακυρωθεί στον υπερθεματιστή του πλειστηριασμού ή από την τελεσίδικη απόρριψη της ανακοπής που έχει ενδεχομένως ασκηθεί εναντίον του πλειστηριασμού, και παράλληλα
γ) να ληφθεί μέριμνα και για τη δυνατότητα του υπερθεματιστή να ξεκινήσει ή να ολοκληρώσει τη διαδικασία Υποβολής Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, σύμφωνα με όσα ορίζονται στον νόμο 4495/2017. Η δυνατότητα αυτή θα πρέπει να παρέχεται στον υπερθεματιστή μετά την κατακύρωση του ακινήτου. Και αυτό διότι μόνο τότε ο υπερθεματιστής μπορεί να έχει πλήρη εικόνα για την κατάσταση του ακινήτου και των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων του και νομιμοποιείται να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες ολοκλήρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία είναι απαραίτητη για κάθε πράξη σε ακίνητο, πλην των ενοικιάσεων.
Οι ιδιώτες ή θεσμικοί επενδυτές που υπερθεματίζουν στους πλειστηριασμούς διατρέχουν αυξημένο κίνδυνο να αποκτήσουν ακίνητα με πολεοδομικές αυθαιρεσίες, αφού είναι δεδομένο ότι κανείς οφειλέτης ο οποίος απειλείται με πλειστηριασμό θα σπεύσει να τακτοποιήσει το ακίνητο. Μάλιστα, όταν οι αυθαιρεσίες εντάσσονται στην 5η κατηγορία αυθαίρετων κατασκευών (δηλ. κτίρια με πολύ σοβαρές αυθαιρεσίες, όπως ορίζει το άρθρο 96 του ν. 4495/2017), η απόκτηση του ακινήτου είναι οικονομικά ασύμφορη, αφού ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να προχωρήσει κατεδάφιση ή επανακατασκευή του ακινήτου, αναλαμβάνοντας κόστος το οποίο δεν επεδίωκε να αναλάβει συμμετέχοντας στον πλειστηριασμό.
Σημειώνεται ότι σημαντικά αυξημένο είναι και το κόστος για την τακτοποίηση όλων των κατηγοριών αυθαιρεσιών, λειτουργώντας επίσης αποτρεπτικά στην απόκτηση ακινήτων από επενδυτές.
Υπενθυμίζεται ότι τα πρόστιμα για τα αυθαίρετα του ν. 4643/2019 διαμορφώνονται από 1ης Οκτωβρίου ως εξής:
-10% αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση βρίσκεται σε περιοχές προστασίας για τις οποίες έχουν εκδοθεί και ισχύουν Προεδρικά Διατάγματα καθορισμού όρων δόμησης.
-20% αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του νόμου από την 1η Οκτωβρίου 2020 μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2021.
-25% αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί από την 1η Οκτωβρίου 2021 μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2022.
-30% αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του νόμου από την 1η Οκτωβρίου 2022 μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2023.
-35% αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί από την 1η Οκτωβρίου 2023 μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2024.
-40% αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του νόμου από την 1η Οκτωβρίου 2024 μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026.
Όπως αναφέρουν στο Capital.gr στελέχη τραπεζών, καθώς ειδικά για τις αυθαιρεσίες που εμπίπτουν στην 5η κατηγορία ο νόμος αποκλείει οποιαδήποτε δυνατότητα τακτοποίησης μετά τις 30 Σεπτεμβρίου 2020, πρακτικά σχεδόν εκμηδενίζεται η αξία μεταπώλησης των ακινήτων αυτών. Επομένως, δημιουργούνται και μεγάλες ζημίες για τις τράπεζες, τις εταιρείες διαχείρισης και τους επενδυτές που έχουν ήδη αυτά τα ακίνητα στα χαρτοφυλάκιά τους. Καθώς, μάλιστα, τα ακίνητα αποτελούν εξασφαλίσεις στις τιτλοποιήσεις που έχουν μεταβιβαστεί και θα μεταβιβαστούν στον “Ηρακλή”, το κόστος των νομιμοποιήσεων απειλεί να τινάξει στον αέρα τους προϋπολογισμούς ανακτήσεων από τους Servicers που θα αναλάβουν τη διαχείριση των τιτλοποιήσεων για λογαριασμό των επενδυτών. Επομένως τίθεται σε κίνδυνο η τελική επιτυχία των business plans μέσω των οποίων διασφαλίζεται ότι δεν θα χρειαστεί να ενεργοποιηθούν οι εγγυήσεις του Δημοσίου.
Γενικότερα, το ανοιχτό ζήτημα της τακτοποίησης των αυθαιρέτων λειτουργεί κατά της επιτυχούς διενέργειας των πλειστηριασμών. Μη γνωρίζοντας το είδος και το μέγεθος των αυθαιρεσιών που μπορεί να συνοδεύουν το ακίνητο και άρα το κόστος με το οποίο θα επιβαρυνθούν για την τακτοποίησή του, είναι βέβαιον ότι οι υποψήφιοι πλειοδότες θα απέχουν από διαδικασίες πλειστηριασμού.
Το μέλημα των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης είναι να περιορίσουν τον εισερχόμενο νέο αριθμό ακινήτων προς διαχείριση, τόσο αποφεύγοντας τους πλειστηριασμούς όσο και ανακόπτοντας τη δημιουργία νέων “κόκκινων” δανείων συνεπεία της πανδημικής κρίσης.
Τα επόμενα δύο τρίμηνα θα διαμορφώσουν την εικόνα για τα νέα “κόκκινα” δάνεια που θα έχουν να αντιμετωπίσουν οι τράπεζες στη διάρκεια του 2021 και στόχος είναι να αναχαιτιστεί το “ωστικό κύμα” νέων επισφαλειών. Προκειμένου να επιτευχθεί αυτό, οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης θα δώσουν τεράστια έμφαση στις ρυθμίσεις δανείων που βρίσκονται τώρα σε moratorium πληρωμών, ώστε αυτά να επανέλθουν σταδιακά σε κανονική αποπληρωμή των δόσεων και να αποτραπούν, έτσι, περιπτώσεις ρευστοποιήσεων ακινήτων μέσω πλειστηριασμών. Ο προβληματισμός είναι μεγαλύτερος για τα δάνεια που ήταν ήδη ρυθμισμένα όταν μπήκαν σε αναστολή πληρωμών λόγω COVID και θεωρούνται τα πιο επικίνδυνα να ξαναπέσουν στον “κουβά” των μη εξυπηρετούμενων.
Αρωγός στην προσπάθεια των τραπεζών να περιοριστούν τα νέα “κόκκινα” δάνεια, να υπάρξει ομαλή επαναφορά των πληρωμών μετά τα moratoria και να αποφευχθούν οι πλειστηριασμοί είναι το πρόγραμμα “Γέφυρα”, με το οποίο παρέχεται κρατική επιδότηση στα δάνεια κορονόπληκτων δανειοληπτών που είναι συνδεδεμένα να την πρώτη κατοικία (προσημείωση/υποθήκη).
Τους πλειστηριασμούς και, άρα, την περαιτέρω συσσώρευση ακινήτων στις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης θα αποτρέψει και ο νέος νόμος για τη ρύθμιση οφειλών και παροχή δεύτερης ευκαιρίας. Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά, ο νέος νόμος, αλλά και ο φορέας που προβλέπει για την απόκτηση των ακινήτων ευάλωτων οφειλετών που θα πτωχεύουν, θα δώσουν αφενός ένα θετικό κοινωνικό μήνυμα, αφετέρου θα προστατεύσουν την κτηματαγορά από ανεξέλεγκτο κύμα ακινήτων που θα καταλήξουν σε τράπεζες και Servicers προς διαχείριση.
Μιλώντας στη Βουλή για τον νέο πτωχευτικό νόμο (σημειώνεται ότι το νομοσχέδιο αναμένεται να ψηφιστεί την εβδομάδα που έρχεται, ύστερα από την πρόταση μομφής του ΣΥΡΙΖΑ κατά του υπουργού Οικονομικών Χρ. Σταϊκούρα), ο υπουργός Οικονομικών δήλωσε ότι η προστασία της πρώτης κατοικίας θεσμοθετείται, πλέον, ως μια πάγια πολιτική κοινωνικής προστασίας των ευάλωτων νοικοκυριών.
Η προστασία δίνεται άμεσα και έμμεσα, καθώς με τον νέο νόμο για τη ρύθμιση οφειλών με παροχή δεύτερης ευκαιρίας:
1) Παρέχεται συνολική λύση στο πρόβλημα της υπερχρέωσης των νοικοκυριών. Θεσμοθετείται, πλέον, εξωδικαστικός μηχανισμός με αποπληρωμή έως 240 δόσεις για χρέη προς τράπεζες, ασφαλιστικά ταμεία, διαχειριστές δανείων και Eφορία. Έτσι, παρέχεται μια ευνοϊκή μακροχρόνια και βιώσιμη ρύθμιση οφειλών σε φυσικά και νομικά πρόσωπα. Συνεπώς, ο οφειλέτης, εφόσον αποπληρώσει τα χρέη του σε έως και 20 χρόνια, διασώζει ολόκληρη την περιουσία του –όχι μόνο την πρώτη κατοικία του– και προστατεύει τους τραπεζικούς λογαριασμούς, τον μισθό, τη σύνταξη και εν γένει όλα τα εισοδήματα.
2) Παρέχεται κρατική επιδότηση της πρώτης κατοικίας των ευάλωτων νοικοκυριών για 5 έτη. Έτσι, δίνεται βοήθεια στον οφειλέτη να αντεπεξέλθει στη συνολική ρύθμιση χρεών και να διασώσει ολόκληρη την περιουσία του.
3) Προβλέπεται η πλήρης διαγραφή όλων των χρεών σε φυσικά και νομικά πρόσωπα που αδυνατούν να αποπληρώσουν τις οφειλές τους, δηλαδή που έχουν πλήρη οικονομική αδυναμία ή το χρέος τους είναι μη βιώσιμο. Σε αυτή την περίπτωση δίνεται η δυνατότητα δεύτερης ευκαιρίας με ταχείες διαδικασίες, με τη διαγραφή χρεών κατόπιν ρευστοποίησης του συνόλου της περιουσίας.
4) Ειδικά για την προστασία της πρώτης κατοικίας των ευάλωτων νοικοκυριών με ισχυρή ή πλήρη οικονομική αδυναμία, το νομοσχέδιο προβλέπει την ίδρυση ιδιωτικού φορέα (πρόκειται για το τελευταίο στάδιο, αφού θα έχουν προηγηθεί οι προβλέψεις της Πολιτείας για τη βοήθεια της πρώτης κατοικίας των ευάλωτων νοικοκυριών πριν).
Ο ιδιωτικός φορέας θα λειτουργεί με τις προδιαγραφές του νόμου, θα αγοράζει την πρώτη κατοικία των ευάλωτων νοικοκυριών και στη συνέχεια θα υποχρεούται να τους τη μισθώνει. Το κράτος θα στηρίζει έμπρακτα τους αδύναμους πολίτες, επιδοτώντας το ενοίκιο με το επίδομα ενοικίου που ισχύει, ενώ προβλέπεται ότι ο φορέας θα επανα-πωλήσει το ακίνητο εφόσον το νοικοκυριό ανακάμψει οικονομικά εντός 12 ετών.
5) Η διαγραφή όλων των οφειλών επέρχεται σε ένα έτος μετά την έκδοση δικαστικής απόφασης, εφόσον ο οφειλέτης απώλεσε περιουσία, και σε τρία χρόνια, αν δεν απώλεσε.
