Του Κωνσταντίνου Κιολέογλου
Τους τελευταίους μήνες με αφορμή το ξέσπασμα της πανδημίας, το σοκ που δέχτηκε ο τομέας του τουρισμού και κατ’ επέκταση η οικονομία της χώρας υπάρχει έντονος προβληματισμός για την πορεία και τη δυναμική της αγοράς ακινήτων.
Τα στοιχεία δεν είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντικά ειδικά για την αγορά από ξένους επενδυτές. Η πανδημία, σε συνδυασμό με την πτώση του τουρισμού αλλά και των ξένων επενδύσεων, έχει προκαλέσει ανησυχία και σε αρκετές περιπτώσεις έχει οδηγήσει σε αναθεώρηση των σχεδίων πολλών αγοραστών και επενδυτών, προκειμένου να αξιολογήσουν την κατάσταση που θα διαμορφωθεί στην οικονομία, τόσο την ελληνική όσο και την παγκόσμια.
Η αγορά ακινήτων, αναφορικά με την επενδυτική ζήτηση από το εξωτερικό, βρίσκεται στο χαμηλότερο σημείο από το 2017. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδας, κατά τη διάρκεια του φετινού δευτέρου τριμήνου, οι εισροές ξένων κεφαλαίων για την απόκτηση ακινήτων στην ελληνική αγορά, υποχώρησαν κατά 60% σε σχέση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο και διαμορφώθηκαν σε 140,6 εκατ. ευρώ, από 344 εκατ. ευρώ. Η σχετικά πρόσφατη ανάκαμψη της ελληνικής κτηματαγοράς βασίστηκε σε μεγάλο βαθμό στους ξένους επενδυτές. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το 2019, πάνω από το 25% των άμεσων ξένων επενδύσεων, αφορούσε ακίνητα. Ειδικότερα, τοποθετήθηκαν κεφάλαια 1,5 δισ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων, επί συνόλου 4,4 δισ. ευρώ συνολικών επενδύσεων.
Η εσωτερική αγορά επίσης παρουσιάζει σημάδια κόπωσης και κάμψης. Είναι σημαντικό όμως να τονίσει κανείς ότι όλα τα ακίνητα δεν είναι ίδια και δεν επηρεάζονται εξίσου από τις εξελίξεις.
Πολλές φορές οι αναλύσεις έχουν μία οριζόντια προσέγγιση τοποθετώντας λίγο πολύ όλα τα ακίνητα στο ίδιο τσουβάλι.
Είναι γεγονός ότι η αξία, η εμπορευσιμότητα και η απόδοση επενδυτικά ενός ακινήτου εξαρτάται από πολλούς διαφορετικούς παράγοντες. Η αγορά ακινήτων είναι σίγουρο ότι δεν χαρακτηρίζεται για την ομοιογένειά της. Το αντίθετο, πρόκειται για μία απολύτως ανομοιογενή αγορά η οποία παρουσιάζει μία μοναδική ιδιαιτερότητα ως προς τον τρόπο που πρέπει να αντιμετωπίζεται για την αποφυγή παρεξηγήσεων και επενδυτικών αστοχιών.
Η τοποθεσία και η συγκεκριμένη θέση ενός ακινήτου, η ποιότητα κατασκευής, το είδος του ακινήτου, το μέγεθος, ο όροφος, ο προσανατολισμός, η ενεργειακή του κατηγορία, η προσβασιμότητα σε μέσα μεταφοράς και σε σημεία ενδιαφέροντος, η θέα, η παλαιότητα, η νομιμότητα, η προσφορά, η χρήση, οι δυνατότητες περαιτέρω ανάπτυξης του αστικού ιστού, ο κορεσμός κλπ είναι μερικά χαρακτηριστικά που καθορίζουν την αξία και τη ζήτηση ενός ακινήτου επηρεάζοντας φυσικά και την απόδοσή του επενδυτικά.
Δεν είναι λοιπόν δυνατόν να θεωρούμε ότι η ουσιαστική παράλυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρεάζει το ίδιο τις αξίες και τη ζήτηση σε μία περιοχή όπως το Κουκάκι ή η Κυψέλη με τη Βουλιαγμένη ή τη Γλυφάδα.
Αντίστοιχα η συρρίκνωση της οικονομίας δεν επηρεάζει, με τον ίδιο τρόπο, ούτε στον ίδιο χρόνο ακίνητα που απευθύνονται σε μεσαία και χαμηλής οικονομικής ευχέρειας αγοραστές και τα ακίνητα που απευθύνονται σε αγοραστές υψηλής αγοραστικής δύναμης.
Η τοποθεσία και η θέση ενός ακινήτου σε κάθε περίπτωση παίζουν καθοριστικό ρόλο. Με τον αστικό ιστό της Αθήνας να επεκτείνεται σταδιακά και με το μεγαλύτερο επενδυτικό κύμα να συγκεντρώνεται στα νότια προάστια και το παραλιακό μέτωπο τόσο σε υποδομές όσο και σε κατασκευές, είναι προφανές ότι κατά την περίοδο μίας κρίσης σαν αυτή που διανύουμε αναμένεται μεγαλύτερη πίεση τιμών και ζήτησης στο κέντρο και στα βόρεια προάστια παρά στο “φιλέτο” της κτηματαγοράς που βρίσκεται στο παραλιακό μέτωπο και στα Νότια Προάστια.
Με δεδομένη την οικοδομική απραξία για περισσότερο από μία δεκαετία σε όλη την Ελλάδα, τα νεόδμητα ακίνητα ουσιαστικά προβάλλουν σαν η πρώτη επιλογή για πολλούς αγοραστές καθώς δημιουργήθηκε ένα μεγάλο κενό προσφοράς τα περασμένα χρόνια. Η διαφορά στην ποιότητα ζωής που προσφέρει ένα νεόδμητο ακίνητο του 2020 είναι ασύγκριτη σε σχέση με ακίνητα παλαιότητας δέκα και πλέον ετών που είναι τα διαθέσιμα μεταχειρισμένα της αγοράς.
Είναι δεδομένο ότι τα προηγούμενα δύο χρόνια, την εποχή που η Ελλάδα έβγαινε από τα μνημόνια και η οικονομία αποκτούσε αναπτυξιακή δυναμική σε συνδυασμό με τις πλατφόρμες τύπου AirBnB δημιουργήθηκε μία ψευδαίσθηση προοπτικών και υψηλών αποδόσεων για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων, πυροδοτώντας ταχεία άνοδο των τιμών σε όλα τα ακίνητα. Πρέπει να τονίσουμε ότι η βασική πρώτη ύλη του κατασκευαστικού κλάδου στις περισσότερες περιπτώσεις παρουσίασε παράλογες αυξήσεις τιμών που σε συνέχεια παρέσυραν και τις τιμές των κατοικιών. Επί της ουσίας για κάποιες κατηγορίες ακινήτων δημιουργήθηκε για άλλη μία φορά μία φούσκα η οποία απότομα και με ένταση έσκασε με την πτώση του τουρισμού και των οικονομικών δεικτών της χώρας.
Το σίγουρο είναι ότι σε περιόδους πίεσης ακίνητα με δυνατά χαρακτηριστικά που αγοράστηκαν και πωλούνται σε λογικές τιμές θα αντέξουν περισσότερο και δεν θα απογοητεύσουν τους ιδιοκτήτες τους.
Νεόδμητα ακίνητα στο παραλιακό μέτωπο σε απόσταση βαδίσματος από την παραλία, ποιοτικής κατασκευής, χωρίς αυθαιρεσίες, σε περιοχές με ανεπτυγμένο ή σε ανάπτυξη αστικό ιστό παραμένουν και σήμερα να έχουν καλό ισοζύγιο προσφοράς ζήτησης. Παλαιότερα ακίνητα πλησίον και περιμετρικά του κέντρου της Αθήνας που στηρίχτηκαν αποκλειστικά και μόνο στην πρόσκαιρη και ευκαιριακή ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης καταρρέουν παρουσιάζοντας μεγάλες απώλειες αλλά και σχεδόν μηδενική ζήτηση.
Μην παρασύρεστε από τις αγγελίες. Οι τιμές που ζητάνε οι πωλητές δεν καθορίζουν τις πραγματικές αξίες. Αυτές διαμορφώνονται αποκλειστικά και μόνο από τις πραγματικές ολοκληρωμένες πράξεις τόσο σε αριθμό αλλά και σε ποσά. Το γεγονός ότι με την κεκτημένη ταχύτητα που είχε αναπτύξει η αγορά επενδύθηκαν πολλά χρήματα σε νέες άδειες και κατασκευές δεν σημαίνει ότι όλα τα ακίνητα που κατασκευάζονται πωλούνται κιόλας.
Η αγορά ακινήτων σε όλο τον κόσμο αποτελεί ίσως την πρώτη επενδυτική επιλογή κάθε οικογένειας, όμως απαιτείται γνώση, έρευνα και ανάλυση για μία σωστή επένδυση. Το ρίσκο είναι κομμάτι κάθε επένδυσης και η αγορά ακινήτων δεν αποτελεί εξαίρεση.
Οι περισσότεροι από τους μεγάλους μεσίτες και κατασκευαστές ακινήτων σε παγκόσμιο επίπεδο συνηθίζουν να λένε ότι τρία είναι τα βασικά χαρακτηριστικά που κάνουν ένα ακίνητο να ξεχωρίζει… Location, location location.
Η τοποθεσία λοιπόν σε συνδυασμό με καλή πληροφόρηση αλλά και σωστή διαπραγμάτευση μπορούν να αποτελέσουν ένα γερό θεμέλιο για καλές επενδυτικές αποφάσεις μειωμένου ρίσκου και καλών αποδόσεων διαχρονικά , ανεξάρτητα από προσωρινές συγκυρίες που είτε ανεβάζουν είτε ρίχνουν την αγορά.
* Ο κ. Κωνσταντίνος Κιολέογλου είναι Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π, Εκτιμητής REV -Tegova, Διευθυντής RED Avakon
