Εκρηκτική ανάπτυξη καταγράφει η αγορά των logistics, η οποία έχει εξελιχθεί σε κυρίαρχο του κλάδου real estate, προσφέροντας αποδόσεις έως 7,5 % για καλά ποιοτικά ακίνητα.
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι το απόθεμα των αποθηκών στην Αττική το επόμενο 16μηνο θα είναι μεγαλύτερο κατά 180.000 τ.μ. και στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000 τ.μ. στην Αττική.
«Η υψηλή απόδοση σε σχέση τόσο με άλλους κλάδους του real estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις κ.λπ.) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην ολοένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον» αναφέρεται σε πρόσφατη έρευνα της Geoaxis, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών.
Μάλιστα, σύμφωνα με την Geoaxis, όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. «Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται λίγο υψηλότερα του 3%.
Ήδη, με βάση τα στοιχεία της Geoaxis, μόνο κατά τη διάρκεια της διετίας 2020-2021 και παρά την οικονομική ύφεση λόγω της υγειονομικής κρίσης, στην ελληνική αγορά logistics έχουν πραγματοποιηθεί αγοραπωλησίες συνολικής αξίας 180 εκατ. ευρώ, ενώ έχουν υπογραφεί και συμφωνίες μίσθωσης για χώρους συνολικής επιφάνειας 160.000 τ.μ.
«Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι κατασκευές. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2022, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα ακόμα και μεγαλύτερο των 5 ευρώ/τ.μ./μήνα», επισημαίνει ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis.
Ποιοι επενδύουν
Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2022.
Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Prodea Investments, η Trastor και εσχάτως και η Noval του ομίλο ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Σημαντικές επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Premia Properties.
Παράλληλα, δυναμικά συνεχίζει την επέκτασή της η Sarmed, μια από τις κορυφαίες εταιρείες logistics στην Ελλάδα. H εταιρεία έχει θέσει ένα φιλόδοξο πλάνο επενδύσεων ύψους 20 εκ. ευρώ με στόχο τα 200.000 τ.μ. αποθηκών σε ορίζοντα 18 μηνών.
Η εταιρεία Rail Cargo Logistics Goldair έχει προγραμματίσει συνολικό πλάνο επενδύσεων 20 εκατ. ευρώ έως το 2023, που αφορά τόσο την επέκταση των εγκαταστάσεων όσο και άλλες δαπάνες αγοράς εξοπλισμού κ.λπ.
Ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες αποθηκευτικών χώρων στην Ελλάδα, ο όμιλος Ορφεύς Βεϊνόγλου, διαθέτει ήδη πάνω από 100.000 τ.μ. αποθηκών στην Ελλάδα, πολλές από τις οποίες σε Ελευσίνα, Οινόφυτα και Σίνδο, σκοπεύοντας να τα διπλασιάσει.
Η HIG Capital απέκτησε την Makios Logistics και συζητά με τις τράπεζες για το ακίνητο της Χαλυβουργίας Ελλάδος στον Ασπρόπυργο, ενώ αγορές ακινήτων logistics μεγάλης επιφάνειας δρομολογεί και το επενδυτικό fund Dromeus Capital.
Πρόσφατα, ο βελγικός όμιλος VGP ανακοίνωσε την είσοδό του στην ελληνική αγορά, με τη δημιουργία γραφείου στην Αθήνα. Η VGP αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους επενδυτές ακινήτων logistics πανευρωπαϊκά, διαθέτοντας χαρτοφυλάκιο 11 εκατ. τ.μ. και αξίας 4,48 δισ. ευρώ. Στόχος είναι η ανάπτυξη νέων υποδομών και στην ελληνική αγορά.
Πώς κινούνται οι τιμές ενοικίασης και πώλησης
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2021, και μετά από δική της προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4,05 €/τ.μ./μήνα, έπονται τα Μεσόγεια Αττικής με 3,79 €/τ.μ./μήνα, και ακολουθεί η Ελευσίνα με 3,09 €/τ.μ./μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 2,70 €/τ.μ./μήνα, τα Οινόφυτα με 2,49 €/τ.μ./μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,34 €/τ.μ./μήνα.
Μισθώσεις πάνω από 4,0 ευρώ/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στα Οινόφυτα με 6.000 τ.μ., δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 5.500 τ.μ. και τρίτη έρχεται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 3.600 τ.μ.
Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν τα Μεσόγεια Αττικής με επιφάνεια 3.565 τ.μ., η Ελευσίνα με 3.445 τ.μ. και το Καλοχώρι με επιφάνεια 3.030 τ.μ.
Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Αναφορικά με τις τιμές πώλησης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 637,50 €/τ.μ., έπονται τα Μεσόγεια Αττικής με 590,51 €/τ.μ. και ακολουθεί η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 437,74 €/τ.μ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 381,78 €/τ.μ., τα Οινόφυτα με 378,21 €/τ.μ. και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 321,17 €/τ.μ.
Ένα ενδεικτικό μέσο κόστος κατασκευής σύγχρονης αποθήκης logistics μπορεί να κυμανθεί μεταξύ: 550€/τ.μ. – 700€/τ.μ. (αποθήκες τύπου Ζ3) που αφορά κατασκευή με το κλειδί στο χέρι για το σύνολο της μονάδας. Σημειώνεται πως στο κόστος αυτό περιλαμβάνονται μόνο οι εργασίες που αφορούν στην κατασκευή του κτιρίου και κανένα κόστος εξοπλισμού.
