Ετος σημαντικών ανατροπών και ευκαιριών το 2022 για την ελληνική αγορά ακινήτων. Το ενδιαφέρον και η ζήτηση αναμένεται να παραμείνουν σε υψηλά επίπεδα, ο κλάδος της οικοδομής βρίσκεται σε άνοδο, όμως έρχονται σημαντικές αλλαγές στη φορολογία, που έχουν ήδη δρομολογηθεί και, σύμφωνα με έμπειρα στελέχη μεσιτικών ομίλων, αναμένεται να διαμορφώσουν νέες τάσεις. Οι αλλαγές στην αγορά δημιουργούν σημαντικές ευκαιρίες για τους επενδυτές, αλλά και προκλήσεις, ειδικά στα ενοίκια των καταστημάτων…
Το 2021 δημιούργησε πολλές προσδοκίες, καθώς είδαμε σημαντικές αυξήσεις στις αξίες πώλησης και ενοικίασης, που σε πολλές περιοχές διαμορφώθηκαν στο 15%. Η αγορά ζητούσε νεόδμητα ή ποιοτικά παλαιότερα ακίνητα, όμως η προσφορά δεν ήταν αρκετή για να καλύψει τη ζήτηση, με αποτέλεσμα οι τιμές να πάρουν την ανηφόρα… Οι ειδικοί συμφωνούν ότι αυτή η τάση θα συνεχιστεί τουλάχιστον για το πρώτο μισό του 2022, με πιθανότερο σενάριο την επέκτασή της σε όλο το έτος.
Την ώρα που τόσο το 2020 όσο και το 2021 το ελληνικό Real Estate γνώρισε μία περίοδο άνθησης, η πανδημία άφησε σημαντικό αποτύπωμα. Με τον κόσμο να περνά περισσότερο χρόνο στο σπίτι του, για πολλούς έχει αλλάξει το πώς βλέπουν τις οικιστικές τους ανάγκες και δημιουργήθηκε ένα νέο κύμα ενδιαφέροντος για αλλαγή κατοικίας που εκτιμάται ότι θα συνεχίσει αυξανόμενο. Για πολλούς ευκαιρίες υπάρχουν στην αγορά ακινήτων από 120.000 έως 150.000 ευρώ, όπου μία μέση οικογένεια μπορεί να βρει το νέο της σπίτι. Στον αντίποδα, η πρόκληση της πανδημίας και η άνοδος των ενοικίων στα καταστήματα προμηνύουν αλλαγές στον εμπορικό χάρτη.
Πανδημία και ακρίβεια
Τα ενοίκια θα συνεχίσουν την αύξησή τους, μέχρι να βρεθεί το ανώτατο «ταβάνι» που μπορεί να υποστηρίξει η αγορά. Το α’ εξάμηνο του 2022 η άνοδος στα μισθώματα θα ακολουθήσει την αύξηση της ζήτησης, ιδιαίτερα για καταστήματα και «ποιοτικά» οικιστικά ακίνητα. Κοντά στο όριο ανώτατης τιμής βρίσκονται ήδη τα ενοίκια γραφείων και φοιτητικής στέγης, όπου δεν προδιαγράφεται ισχυρή δυναμική αυξήσεων. Αν και από το 2019 η τάση είναι γενικά ανοδική στα μισθώματα, οι περιορισμοί που βάζει στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς η δίδυμη κρίση πανδημίας και ακρίβειας αναμένεται να κρατήσουν τις απαιτήσεις στο πλαίσιο του εφικτού.
Το 2022 εκτιμάται από έμπειρους αναλυτές ως και το έτος της πλήρους επιστροφής των επενδυτών από το εξωτερικό στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, η πανδημία έφερε μείωση στα εισερχόμενα κεφάλαια κατά -42,5% το 2020, αλλά ήδη από το 2021 υπήρξε ανάκαμψη με άνοδο της τάξης του 34,7%. Σημαντική άνοδος, παρά τον περιορισμένο αριθμό αδειών διαμονής από το πρόγραμμα Golden Visa. Το τέλος ή, τουλάχιστον, η μείωση των αρνητικών επιπτώσεων της πανδημίας αναμένεται να φέρει τόνωση και στο ενδιαφέρον για αυτό το πρόγραμμα. Εκτός από την άδεια παραμονής, οι επενδυτές από το εξωτερικό έχουν ισχυρό κίνητρο για επένδυση στην ελληνική αγορά, καθώς, παρά την αύξηση των αξιών, παραμένει μία από τις πιο οικονομικές της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Ο συνδυασμός της προσδοκίας για αύξηση της αξίας των ακινήτων στο μέλλον, της άδειας παραμονής και της ισχυρής τουριστικής αγοράς κάνει την ελληνική αγορά ακινήτων ιδιαίτερα ελκυστική για τους επενδυτές, κυρίως, από χώρες εκτός Ε.Ε.
Νέες αντικειμενικές
Η αγορά έχει αρχίσει να προετοιμάζεται για τις αλλαγές στη φορολογία. Από την πρώτη ημέρα του έτους ενεργοποιούνται οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Σύμφωνα με τις αρμόδιες υπηρεσίες, σε περισσότερες από 7.000 περιοχές οι τιμές αυξάνονται, αυξάνοντας παράλληλα φόρους και τέλη. Αυτό αλλάζει και το κόστος των ακινήτων, ειδικά στα ενοίκια. Στα μέσα Φεβρουαρίου το αρμόδιο υπουργείο αναμένεται να κάνει τα αποκαλυπτήρια του νέου ΕΝΦΙΑ και στα τέλη Μαρτίου θα φτάσει ο λογαριασμός σε περισσότερους από 6,3 εκατ. ιδιοκτήτες. Ο σχεδιασμός προβλέπει μία κλίμακα υπολογισμού που θα ενσωματώνει τον συμπληρωματικό φόρο. Σύμφωνα με κυβερνητικούς αξιωματούχους, το 2022 οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα πληρώσουν λιγότερο ΕΝΦΙΑ. Οι αλλαγές δεν επηρεάζουν όλα τα ακίνητα το ίδιο, έχοντας διαφορετικές επιπτώσεις στην αγορά και την ενοικίαση. Οπου το φορολογικό κόστος ιδιοκτησίας μειώνεται, η επένδυση σε ακίνητα γίνεται πιο συμφέρουσα, ενισχύοντας τη ζήτηση. Από την άλλη πλευρά, όπου υπάρξει αύξηση των φόρων, σε πολλές περιπτώσεις, μεταφέρεται από τους ιδιοκτήτες στους ενοικιαστές, μέσα από αύξηση στις τιμές των ενοικίων. Υπάρχουν πολλές δυνάμεις στην αγορά, όμως, σύμφωνα με τα μεγάλα μεσιτικά γραφεία, όταν ενσωματωθούν οι αλλαγές και δουλέψει ο ανταγωνισμός, το αποτέλεσμα θα είναι θετικό τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.
Ισχυρή δυναμική «βλέπει» και η ΤτΕ
Η άνοδος της ζήτησης και των τιμών, που περιγράφουν οι επαγγελματίες του κλάδου, τα φορολογικά κίνητρα, που αναμένεται να ενισχύσουν την ανάπτυξης της αγοράς, όλα υποστηρίζονται και από τους επίσημους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ), που παραπέμπουν σε ένα γεμάτο εξελίξεις 2022. Πιο συγκεκριμένα, η οικοδομική δραστηριότητα κατοικιών το οκτάμηνο του 2021 κατέγραψε σημαντικά υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης του αριθμού (48,9%)και του όγκου (57,7%) των νέων οικοδομικών αδειών. Περισσότερα νέα ακίνητα, που χτίζονται ανταποκρινόμενα στην αυξημένη ζήτηση. Τη μεγαλύτερη αύξηση βλέπουμε στην Αττική (66,1% και 71,0% αντίστοιχα).
Μεσίτες, ιδιοκτήτες και αναλυτές, όλοι αναμένουν ότι με τις ισχύουσες συνθήκες το 2022 θα είναι ένα έτος ανόδου στην ελληνική αγορά ακινήτων, όπου οι αλλαγές στη φορολογία και η σταδιακή αποκλιμάκωση της πανδημίας θα δώσουν κίνητρα για νέες επενδύσεις. Ο υψηλός ανταγωνισμός στην κορυφή αναμένεται να έχει οφέλη για όσους ψάχνουν την επόμενη κατοικία τους, ενώ στα ενοίκια η άνοδος θα φρενάρει μόνο όταν το επιβάλλει ο ανταγωνισμός της αγοράς.
