Ελληνική αγορά ακινήτων: Πού θα πάνε οι τιμές

Κι αυτό γιατί ακίνητα που ήταν προς ενοικίαση αφαιρέθηκαν μαζικά, ενώ αυξήθηκε και η ζήτηση για αγορά διαμερισμάτων και οικιών. Στη συνέχεια ήρθε η πανδημία που άλλαξε τη συμπεριφορά και τη διάθεση των καταναλωτών και των επενδυτών, αυξάνοντας τη ζήτηση για κατοικίες, γραφεία και ακίνητα γενικότερα.

Οχι ότι σε όλο τον υπόλοιπο κόσμο τα πράγματα είναι διαφορετικά. Δεν ήταν μόνο το AirBnb το οποίο οδήγησε σε… ερήμωση πόλεις όπως η Βενετία, όπου τα σπίτια διατίθεντο μόνο για βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά ένα εκρηκτικό κοκτέιλ αιτίων πρωτοφανούς ανόδου των τιμών. Οι αποταμιεύσεις λόγω των lockdowns φαίνονταν ως έτοιμες για προκαταβολή για αγορά μιας από τις λίγες διαθέσιμες κατοικίες, σε μια περίοδο σχεδόν… απίστευτης δημοσιονομικής στήριξης και ιστορικά χαμηλών επιτοκίων. Και, με την παγκόσμια οικονομία να βρίσκεται ενώπιον ισχυρής ανάκαμψης (έτσι αναμενόταν) η αγορά ενός ακινήτου έμοιαζε με μονόδρομο. Σε αυτά, προσθέστε και τη στροφή των funds στα ακίνητα και τη δημιουργία dedicated σε επενδύσεις real estate funds.

Στην Ελλάδα, οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να ανεβαίνουν, παρότι ο ρυθμός πωλήσεων κατοικιών έχει πέσει. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος καταδεικνύουν ότι ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 9,4%, μετά από αύξηση 9,3% που είχαν καταγράψει στο πρώτο τρίμηνο του έτους (έναντι 7,5% που ήταν η σχετική επίδοση για το σύνολο του 2021). Οι αγοραστές προτιμούν νεόδμητα ή όσο το δυνατό πιο καινούρια ακίνητα (ηλικίας 5 ως 8 ετών), όπως δείχνει το γεγονός ότι στο δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, η αύξηση των τιμών ήταν 10,5% για τα νέα διαμερίσματα και 8,7% για ακίνητα ηλικίας άνω των 5 ετών. Πρωταθλητές στο β’ τρίμηνο ανά γεωγραφική περιοχή είναι φυσικά η Αθήνα με ρυθμό αύξησης τιμών 10,9% και η Θεσσαλονίκη με 10,4% και ακολουθούν με 6,8% οι άλλες μεγάλες πόλεις.

Ο ρόλος των επενδυτών

Για τον καλπασμό των τιμών στο εγχώριο real estate υπάρχει συγκεκριμένος λόγος. Είναι επενδυτές από το εξωτερικό οι οποίοι σπεύδουν να επενδύσουν στην Ελλάδα, όχι μόνο για να καρπωθούν υπεραξία που κρύβει ο κλάδος των ακινήτων, αλλά και επειδή η αγορά μοιάζει ελκυστική από μόνη της. Γιατί η αλήθεια είναι πως οι ελληνικές πόλεις, σε σχέση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές, έχουν πολύ χαμηλότερες τιμές. Και αυτό δεν αφορά μόνο τη σύγκριση μεταξύ των αστικών κέντρων, αλλά και την αντίστοιχη των παραθεριστικών περιοχών με τις τιμές στη νοτιοανατολική Ευρώπη για την αγορά εξοχικού.

Τα περιθώρια απόδοσης μιας αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα είναι αρκετά μεγαλύτερα του μέσου ευρωπαϊκού ακριβώς επειδή η αγορά έρχεται από βαθύτατη ύφεση και υποτίμηση στη διάρκεια της δεκαετούς μνημονιακής λαίλαπας. Παράλληλα, όμως, δημιουργείται μια γεννήτρια μελλοντικών υπεραξιών για τους διαχειριστές (που έχουν αναλάβει τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών), συνακόλουθα τα funds, ευρύτερα για τις εταιρείες, που άμεσα ή έμμεσα ευνοούνται από την άνοδο των τιμών στα εγγεγραμμένα στους ισολογισμούς τους ακίνητα-πάγια σε τιμές χαμηλότερες των τρεχουσών, με την υπεραξία να λογίζεται ως στοιχείο ενεργητικού. Αυτό εξηγεί και το γεγονός ότι οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση ακινήτων έφτασαν το πρώτο εξάμηνο του έτους τα 788 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 61% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα και γιατί παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι οδεύει προς ιστορικό υψηλό. Με δεδομένο ότι παραδοσιακά στο β’ εξάμηνο κάθε έτους η επενδυτική δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων είναι εντονότερη, εκτιμάται ότι θα ξεπεραστεί το ιστορικό ρεκόρ εισροής ξένων κεφαλαίων για επενδύσεις στη χώρα για ακίνητα σε ένα ημερολογιακό έτος που ήταν το 1,45 δισ. ευρώ του 2019 και ότι το 2022 θα κλείσει στ0 1,6 με 1,7 δισ. ευρώ.

Την άνοδο αυτή καταγράφει γλαφυρά και ο δείκτης SPI (Spitogatos Property Index). Στο γ’ τρίμηνο του έτους η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στα νότια προάστια έχει αυξηθεί κατά 12,7% σε ετήσια βάση, φτάνοντας τα 3.167 ευρώ το τ.μ. και στο κέντρο της Αθήνας ο SPI της μέσης ζητούμενης πώλησης έχει αυξηθεί κατά 8,6%, φτάνοντας τα 1.750 ευρώ το τ.μ.

Οι επενδυτές προτιμούν διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας, ποιοτικές κατασκευές στα νότια προάστια της Αττικής και φυσικά πολυτελείς εξοχικές κατοικίες σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές, οι οποίες αποτελούν τους βασικούς πυλώνες των αγορών. Ειδικά φέτος υπήρξε και πολύ σημαντική άνοδος στον τομέα των πολυτελών εξοχικών κατοικιών, με τους ξένους αγοραστές να αποκτούν ακίνητα αξίας πολλών εκατομμυρίων ευρώ σε περιοχές όπως η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Κρήτη και το Πόρτο Χέλι.

Ο CEO της Golden Home Βάιος Τσατσαράγκος λέει στο «ΘΕΜΑ» ότι «ένας ιδιώτης επενδυτής μπορεί να βρει στην Ελλάδα μεγάλες αποδόσεις από 5% και άνω προτιμώντας ακίνητα έως 150.000 ευρώ και κοντά στο κέντρο της Αθήνας. Μία, για τα δεδομένα του, μικρή αλλά ταυτόχρονα ασφαλής επένδυση. Ενώ οι μεγάλοι επενδυτές προτιμούν αυτόνομα κτίρια στην Αθήνα, καθώς και ξενοδοχεία και παραθαλάσσιες εκτάσεις, με χαμηλές τιμές συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, προσδοκώντας μεγάλες υπεραξίες, κι όλα αυτά σε μια ασφαλή χώρα που βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης».

Ο παράγοντας ελληνικό

Ομως για τον καλπασμό των τιμών στην Ελλάδα και δη στην παραλιακή ζώνη της Αθήνας, υπάρχει ένας ακόμα συγκεκριμένος λόγος: πρόκειται για το mega project του Ελληνικού, το μεγαλύτερο έργο που τρέχει αυτό το διάστημα σε ολόκληρη τη Γηραιά Ηπειρο και μετατρέπεται σε πόλο έλξης των επενδυτών. Είναι κοινή -και λογική- εκτίμηση ότι η ολοκλήρωση του έργου στο Ελληνικό θα σηματοδοτήσει την ανάπτυξη ολόκληρου του παραλιακού μετώπου της περιοχής, μετατρέποντάς το σε κοσμοπολίτικη Ριβιέρα. Ετσι, όσοι δεν έχουν τη δυνατότητα να μπουν στα ακίνητα του project του Ελληνικού, επενδύουν στις γύρω περιοχές, με τη λογική ότι η υπερανάπτυξη και μεταμόρφωση της περιοχής θα επηρεάσει και άλλες.

Σε ό,τι αφορά το Ελληνικό αυτό καθεαυτό, ό,τι συμβαίνει εκεί είναι πρωτοφανές, αλλά δεν μπορεί να πει κανείς ότι δεν ήταν αναμενόμενο. Μετά την τελετή εγκαινίων του, και με την επιβεβαίωση για το πώς προχωράει το πρότζεκτ των διαμερισμάτων στον ουρανοξύστη Marina Tower αλλά και των υπόλοιπων βιλών που έχουν σχεδιαστεί πέριξ του ιδίου χώρου, το ενδιαφέρον έχει εκτιναχθεί σε ύψη μεγαλύτερα από αυτά που… θα έχει ο ίδιος ο ουρανοξύστης. Γιατί, σε αυτή την περίπτωση, δεν είναι ο κατασκευαστής που ψάχνει για αγοραστές, αλλά οι αγοραστές που συρρέουν στον αγοραστή, περιμένοντας μήπως κάποιος από αυτούς που έχουν ήδη κλείσει συμφωνία αλλάξει γνώμη, ώστε να καταφέρουν να αγοράσουν αυτοί στη θέση του.

Δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι για μία θέση (ένα διαμέρισμα, για την ακρίβεια) στον ουρανοξύστη υπάρχει ως σήμερα μια ατέλειωτη λίστα αναμονής, κάτι που είναι όχι σπάνιο, αλλά μοναδικό για τα ελληνικά δεδομένα. Με αυτή την υπερβάλλουσα ζήτηση, η Lamda το αμέσως επόμενο διάστημα πρόκειται να ξεκαθαρίσει το τοπίο, ζητώντας από όσους έχουν δώσει μια σχετικά μικρή (για τέτοιου είδους ακίνητα) προκαταβολή, περί τις 200.000 ευρώ (10.000-15.000 ευρώ το μέτρο κοστίζει το τ.μ. στον εν λόγω πύργο, αναλόγως τον όροφο), να επανέλθουν με νέα πληρωμή, καλύπτοντας περίπου το 50%-70% του τελικού ποσού.

Με αυτό τον τρόπο η Lamda θα ζητήσει έμπρακτη δέσμευση από τους πελάτες ότι θα αγοράσουν το διαμέρισμα για το οποίο έχουν δώσει προκαταβολή. Και θεωρείται βέβαιο ότι θα ανταποκριθούν όλοι στο ακέραιο, καθώς εάν κάποιος αδυνατεί ή αλλάξει γνώμη, η Lamda θα έχει την… ευτυχία να του επιστρέψει την προκαταβολή και να πουλήσει το διαμέρισμά του στον επόμενο ενδιαφερόμενο.

Μόνο που ο επόμενος θα το πάρει 20% ακριβότερα, αφού οι τιμές έχουν κυριολεκτικά εκτοξευθεί όχι μόνο εντός του χώρου, αλλά, λόγω του project, σε όλη την ευρύτερη περιοχή. Ηδη, αν θέλει κανείς να αγοράσει μία βίλα χωρίς θέα στη θάλασσα (condo) μέσα στις εγκαταστάσεις, θα πρέπει να πληρώσει 10%-15% παραπάνω απ’ ό,τι στο Marina Tower και αυτό γιατί εκεί ήταν με τιμές εκκίνησης του project. Με την ίδια λογική συμπαρασύρονται προς τα επάνω οι τιμές και στις όμορες -ιδίως παραλιακές- περιοχές εν αναμονή του έργου και της νέας πνοής που θα δώσει στο παραλιακό μέτωπο.

Σενάριο 1
Οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν

Στην κτηματομεσιτική αγορά επικρατεί συγκρατημένη αισιοδοξία. Οι παράγοντες και γνώστες της αγοράς θεωρούν ότι ο κλάδος των ακινήτων στην Ελλάδα έχει μεγάλη δυναμική και ότι, ανεξαρτήτως των διεθνών συνθηκών, θα συνεχίσει να αναπτύσσεται, με τις τιμές να ανεβαίνουν. Αυτό αποδίδεται και στην αδιάκοπη διάθεση των ξένων επενδυτών λόγω του project του Ελληνικού, των χαμηλών τιμών της Ελλάδας, την εικόνα της ως ασφαλούς επενδυτικού προορισμού, αλλά και στη μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων που υπάρχει στη χώρα μας.

Ο πρόεδρος των Μεσιτών Αθηνών – Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος εκτιμά ότι αυτή η αυξητική τάση θα συνεχιστεί: «Η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων παράλληλα με τη συγκέντρωση ακίνητης ιδιοκτησίας σε λίγα χέρια θα οδηγήσει τα ακίνητα σε νέες αυξήσεις των τιμών τόσο σε επίπεδα πώλησης όσο και σε επίπεδα μίσθωσης. Ισως υπάρξει μια διόρθωση στα επόμενα ένα με δύο έτη, αλλά η πενταετία 2025 με 2030 τουλάχιστον για την Ελλάδα νομίζω ότι θα είναι ανοδική».

Μάλιστα ο ίδιος τονίζει στο «ΘΕΜΑ» ότι «όλες οι αγορές και κυρίως η κτηματαγορά διακρίνονται από περιόδους υψηλών ή χαμηλών τιμών. Αυτό είναι μέσα στα δεδομένα όλων των οικονομικών κύκλων. Η ελληνική κτηματαγορά μετά τα ιστορικά χαμηλά που έδειξε κατά τη μακρά περίοδο της οικονομικής ύφεσης (2008-2017), ανεβαίνει κατά τελευταία πέντε έτη σταθερά ετησίως. Δεν θεωρώ πως έτσι όπως έχει διαμορφωθεί η κτηματαγορά και κυρίως με τη διαφορά σε σχέση με τον προηγούμενο κύκλο ανόδου που έχει, ότι πρόκειται περί φούσκας».

Ο CEO της Golden Home, Βάιος Τσατσαράγκος, βλέπει ότι έχει επέλθει μια σχετική σταθεροποίηση των τιμών γιατί η αγορά έχει αρχίσει να δίνει κάποια σημάδια αναμονής για τις εξελίξεις τόσο σε οικονομικό όσο και σε πολιτικό επίπεδο. Απʼ όλο αυτό εξαιρούμε περιοχές στις οποίες βρίσκονται σε εξέλιξη μεγάλα έργα ανάπτυξης και υποδομών: «Σίγουρα οι τιμές των ακινήτων έχουν σημειώσει την τελευταία τετραετία μια αύξηση. Ας μην ξεχνάμε όμως ότι προερχόμαστε από μια περίοδο βαθιάς κρίσης, που είχε πιέσει πολύ χαμηλά τις τιμές των ακινήτων, ενώ παράλληλα είχαμε ελάχιστη έως μηδενική ανοικοδόμηση.

Οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται πολύ από τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Την περίοδο που διανύουμε τα “’σωστά”’ ακίνητα, καθώς και τα ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές και μπορούν να μεταβιβαστούν είναι λιγότερα από τη ζήτηση. Παράλληλα το δανειακό σύστημα λειτουργεί σε ένα ασφαλέστερο πλαίσιο, προστατεύοντας τη διαδικασία και όχι δημιουργώντας τεχνητή ζήτηση, όπως συνέβη τη δεκαετία 2000-2010».
Το σενάριο που επεξεργάζονται οι παράγοντες της αγοράς είναι, μετά τη φετινή εκρηκτική αύξηση των τιμών, η οποία αποδίδεται και στο comeback από την πανδημία, η αγορά να καταγράψει μια επιβράδυνση της ανάπτυξής της λόγω των διεθνών συνθηκών και της ενεργειακής-πληθωριστικής κρίσης που συμπιέζει τα διαθέσιμα εισοδήματα και προκαλεί ανασφάλεια στους επενδυτές.

Ομως αυτό, θεωρούν, θα συμβεί μόνο για ένα μικρό διάστημα και η αγορά θα επιστρέψει στη νέα πραγματικότητα με την οποία θα μάθουμε να ζούμε. Αυτήν της συνεχούς αύξησης των τιμών και της μικρής διαθεσιμότητας ακινήτων, καθώς από τη μία θα πλησιάζει προς την ολοκλήρωσή του το mega project του Ελληνικού και θα αναπτύσσεται ο τουρισμός, από την άλλη δεν θα υπάρχει κανείς να… φτιάξει νέα γη.

Αλλωστε είναι και η κακή εμπειρία του παρελθόντος που κάνει τους αναλυτές να μη φοβούνται νέο κραχ. Ακόμα και αν όλα δείχνουν… κίνδυνο φούσκας, από τη στιγμή που τα επιτόκια είναι ακόμα χαμηλά και οι όροι χορήγησης δανείων πιο αυστηροί από ό,τι στο παρελθόν, δεν υπάρχει ο παράγοντας που θα μπορούσε να πυροδοτήσει ένα νέο κραχ. Οπότε η επόμενη περίοδος θα χαρακτηριστεί πιθανότατα από πάγωμα παρά από κατάρρευση της αγοράς ακινήτων.

Η Golden Visa

Ωθηση, ή έστω να… κρατήσουν ζωντανή την αγορά σε περίπτωση σκασίματος φούσκας, μπορεί να προσφέρει το πρόγραμμα για έκδοση Golden Visa σε υπηκόους τρίτων χωρών, το οποίο, σε σχέση με το peak του προγράμματος που έλαβε χώρα το 2019, κινείται πιο χαμηλά, έχει ωστόσο σταθερότητα.
Ο κ. Τσατσαράγκος εξηγεί στο «ΘΕΜΑ» ότι «το πρόγραμμα έχει προσφέρει αναβάθμιση σε κτίρια αλλά και ολόκληρες περιοχές, αύξηση νέων τουριστικών καταλυμάτων και θέσεων εργασίας που σχετίζονται με την ανακαίνιση και την ανακατασκευή. Οι εθνικότητες που το προτιμούν αυτήν τη στιγμή είναι Κινέζοι, Ισραηλινοί, Λιβανέζοι, Αιγύπτιοι και Ρώσοι».

Η αγορά βρίσκεται σε στάση αναμονής για το μέλλον του εν λόγω προγράμματος για περισσότερες διευκρινίσεις σε συνέχεια της τελευταίας εξαγγελίας που έκανε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης στη Διεθνή Εκθεση Θεσσαλονίκης.

Ο κ. Ποταμιάνος χαρακτηρίζει το πρόγραμμα «πετυχημένο» και λέει ότι «μέσα στην πανδημία, για τους γνωστούς λόγους, χαμήλωσε τους ρυθμούς του. Σήμερα και μετά την ανακοίνωση για αύξηση του ποσού από 250.000 ευρώ για απόκτηση Golden Visa σε 500.000 ευρώ έχει ξαναζωντανέψει το ενδιαφέρον, αλλά με ημερομηνία λήξεως, αφού η αλλαγή γίνεται -αν δεν υπάρξει παράταση- από αρχές του 2023».

Σενάριο 2
Φούσκα είναι και θα σκάσει

Σε όλη την Ευρώπη -και όχι μόνο- οι αναλυτές φοβούνται ότι θα γίνει μια επανάληψη του 2008. Οτι με αφορμή ένα «τυχαίο γεγονός» και λόγω των πιέσεων που προκαλούν ο πληθωρισμός και η ενεργειακή κρίση εξαιτίας του πολέμου στην Ουκρανία, θα καταρρεύσουν οι τιμές των ακινήτων, με καταστροφικές συνέπειες. Στην Ελλάδα, θα μπορούσε να πει κανείς ότι υπάρχει ένας φόβος να συμπαρασυρθεί η εγχώρια αγορά από το σκάσιμο της ευρωπαϊκής ή της παγκόσμιας φούσκας. Ομως η πικρή αλήθεια είναι πως, ακόμα και αν δεν συμπαρασυρθεί από μια παγκόσμια δίνη που θα προκαλέσει ένα σκάσιμο φούσκας real estate, η αγορά ακινήτων της χώρας μας εμφανίζει σημάδια ανησυχητικής υπερθέρμανσης.

Στην Αττική, όπως προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος, όπου η ετήσια αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών διαμορφώθηκε σε 10,9%, οι τιμές υπολείπονται μόλις κατά 18% του υψηλότερου σημείου στο οποίο είχαν βρεθεί το 2008. Κι αυτό γιατί έχουν καταγράψει αύξηση κατά 44,6% από το δεύτερο τρίμηνο του 2018 και μέχρι το τέλος του φετινού δεύτερου τριμήνου, παρά το γεγονός ότι μεσολάβησε η υγειονομική κρίση.

Η μελέτη του Bloomberg Economics σχετικά με τον κίνδυνο να σκάσει φούσκα στα ακίνητα τοποθετεί την Ελλάδα στην 22η θέση των πιο επικίνδυνων χωρών του κόσμου. Στις πρώτες θέσεις κατατάσσει τη Νέα Ζηλανδία, την Τσεχία, την Ουγγαρία, την Αυστραλία, τον Καναδά και την Πορτογαλία. Ακολουθούν οι ΗΠΑ, η Αυστρία και η Ρωσία, ενώ η Ελλάδα κατατάσσεται μετά τη Γερμανία, τη Βρετανία και τη Γαλλία, αλλά πριν από την Ιταλία.

Η έρευνα, η οποία υπολογίζει συνδυαστικά την αναλογία τιμής κατοικίας (τιμήματος) προς ενοίκιο, την αναλογία τιμής ακινήτων προς το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα, την αύξηση της τιμής των ακινήτων, την αύξηση στις ονομαστικές τιμές των ακινήτων και την αύξηση του πιστωτικού κόστους, εξηγεί ότι τον κίνδυνο προκαλούν οι αυξήσεις-ρεκόρ στις τιμές των ακινήτων εν μέσω πανδημίας και η συνδυαστική μείωση στα επιτόκια δανεισμού.
Καθώς οι κεντρικές τράπεζες προχωρούν σε αυξήσεις των επιτοκίων και ο πληθωρισμός καλπάζει, αρκετές αγορές ακινήτων που είχαν μεγάλες αυξήσεις τιμών κινδυνεύουν τώρα να ξεφουσκώσουν. Οπως προειδοποιεί το πρακτορείο, αρκετοί άνθρωποι που έχουν λάβει στεγαστικά δάνεια βρίσκονται αντιμέτωποι με τον κίνδυνο αυξημένου κόστους αποπληρωμής για περιουσίες που χάνουν πλέον σημαντικά την αξία τους.

Αυτό είναι που φοβούνται, καιρό τώρα οι αναλυτές: «Οταν το κόστος δανεισμού αρχίσει να αυξάνεται, οι αγορές ακινήτων και τα μέτρα που λαμβάνονται για τη διασφάλιση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας θα βρεθούν αντιμέτωπα με μια κρίσιμη δοκιμασία». Αυτό βλέπει και η έρευνα του ελβετικού τραπεζικού κολοσσού UBS, ο οποίος διαπιστώνει σοβαρές ανισορροπίες στις μητροπολιτικές αγορές ακινήτων σε παγκόσμιο επίπεδο και εκτιμά ότι η επιθετική στροφή των κεντρικών τραπεζών πλήττει το real estate.

Από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022, σύμφωνα με το Global Real Estate Bubble Index, καταγράφεται επιτάχυνση κατά 10% μ.ό. στην αύξηση της ονομαστικής τιμής των κατοικιών σε 25 μεγάλες πόλεις του πλανήτη, καταγράφοντας (κρατήστε το αυτό) την υψηλότερη αύξηση από το 2007. Οι ανισορροπίες στις παγκόσμιες αγορές κατοικιών είναι πολύ αυξημένες και οι τιμές δεν συγχρονίζονται με τα αυξανόμενα επιτόκια, επισημαίνει η UBS, τονίζοντας πως η παγκόσμια έκρηξη της αγοράς κατοικιών φαίνεται να πλησιάζει στο τέλος της.

Η UBS βλέπει αυξημένο κίνδυνο σε Μόναχο, Φρανκφούρτη, Αμστερνταμ, Τορόντο και άλλες πόλεις. Γιατί; Επειδή, όπως εξηγούν οι αναλυτές, οι τράπεζες, για να καταπολεμήσουν το τέρας του πληθωρισμού, αυξάνουν τα επιτόκια, και αυτά με τη σειρά τους αυξάνουν το κόστος χρηματοδότησης, σε μια εποχή που οι χρηματοπιστωτικές αγορές παγκοσμίως πλήττονται από τη γεωπολιτική ανασφάλεια και μια σειρά από σοκ.

Τα παραπάνω έχουν ως συνέπεια η προθυμία για αγορές κατοικιών να μειωθεί και σε πόλεις με έντονη πληθυσμιακή αύξηση μια τέτοια προσαρμογή θα μπορούσε να εκδηλωθεί με τη μορφή παρατεταμένης στασιμότητας των ονομαστικών τιμών αγοράς. Από πέρυσι, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν σχεδόν διπλασιαστεί κατά μέσο όρο στις πόλεις που αναλύθηκαν. Εκτός από τις αυξημένες τιμές, αυτό κάνει τη στέγαση στην πόλη πολύ λιγότερο προσιτή. Ενας εξειδικευμένος εργαζόμενος στον τομέα των υπηρεσιών μπορεί να αντέξει οικονομικά κατά το ένα τρίτο λιγότερο χώρο στέγασης από ό,τι πριν από την πανδημία.

Το «τυχαίο γεγονός»

Θυμάστε τη ; Το σημερινό ερώτημα είναι εάν θα υπάρξει μια νέα Lehman, ένα «τυχαίο γεγονός» που θα αποτελέσει το «triggering event» για την έναρξη ενός καταστροφικού ντόμινο στην αγορά ακινήτων. Η στρατηγική επιθετικής επέκτασης που ακολούθησαν την τελευταία 10ετία εταιρείες real estate βασιζόμενες στο φθηνό χρήμα των αγορών, ως απόρροια των μηδενικών ή και αρνητικών επιτοκίων των κεντρικών τραπεζών, μπορεί να σταματήσει απότομα και το κλίμα να γυρίσει. Και να καταλήξουμε σε διασώσεις εταιρειών real estate, όπως κάποτε γίνονταν οι διασώσεις χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.

Ενα τέτοιο «τυχαίο γεγονός» θα μπορούσε να συμβεί, όπως αποδείχθηκε, στη Σουηδία, όπου η κεντρική τράπεζα και οι αρμόδιες εποπτικές αρχές έχουν επανειλημμένως επισημάνει ότι οι κίνδυνοι από το χρέος των εμπορικών ακινήτων συνιστούν απειλή για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα της χώρας. Και ο λόγος είναι ο πιθανός αντίκτυπος στις σουηδικές τράπεζες: η δανειοδότηση του real estate έφτασε το 2021 στα 2/3 των συνολικών εκταμιεύσεων των τραπεζών, παρότι στην Ευρωζώνη δεν ξεπέρασε το 1/3.

Το παραπάνω αποδείχθηκε όταν ένας μέτοχος της σουηδικής εταιρείας real estate Castellum AB, το fund M2 Asset Management AB, πούλησε αιφνιδιαστικά 40 εκατομμύρια μετοχές του. To fund εξήγησε ότι ρευστοποίησε τις μετοχές επειδή οι καθοδικές τάσεις στις τιμές της αγοράς επηρεάζουν την ικανότητα να αντεπεξέλθει στις οικονομικές του υποχρεώσεις. Στα αυτιά πολλών ωστόσο αυτό ήταν καμπανάκια που ηχούσαν δυνατά, ένας ανησυχητικός προπομπός του τι μέλλει γενέσθαι στην αγορά real estate όλης της Ευρώπης. Αλλωστε, όλο και περισσότερες εταιρείες του κλάδου βλέπουν τη χρηματιστηριακή τους αξία να συρρικνώνεται διαρκώς. Σύμφωνα με δεδομένα του πρακτορείου Bloomberg, το real estate της Σουηδίας καλείται το 2023 να αναχρηματοδοτήσει ένα χρέος ύψους 10 δισ. δολαρίων, με το συνολικό ποσό έως το 2026 να εκτοξεύεται στα 41 δισ. δολάρια. Κι όλα αυτά σε ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, λόγω του ιστορικού πληθωρισμού. Το πρόβλημα χρηματοδότησης των σουηδικών εταιρειών απορρέει, επίσης, από τα κυμαινόμενα επιτόκια και τις βραχυπρόθεσμες ωριμάνσεις των παλαιότερων ομολόγων, κάτι που καθιστά τη σκανδιναβική χώρα εξαιρετικά ευάλωτη σε πιθανούς κινδύνους.

Θυμηθείτε τώρα τις διασώσεις που λέγαμε νωρίτερα. Ο επικεφαλής της Green Street, Πίτερ Παπαδάκος, λέει στο Bloomberg ότι «με βάση το δυσμενές σενάριο, το οποίο προβλέπει την αποκοπή των εταιρειών real estate από τις αγορές, η Σουηδία θα βρεθεί στην πρώτη γραμμή μιας σειράς πιθανών διασώσεων εταιρειών ακινήτων σ’ όλη την Ευρώπη. Αυτό θα έχει μεγάλες επιπτώσεις για τις εισηγμένες εταιρείες του ευρωπαϊκού κλάδου».

Ο CEO της Krama Properties, Μάνος Κρανίδης, λέει στο «ΘΕΜΑ» ότι η αγορά αναπτύσσεται στην Ελλάδα,όπως και τα σημαντικά δομικά προβλήματα που υπάρχουν, η μεγάλη βόμβα του κόστους ενέργειας, του κόστους κατασκευής, του πληθωρισμού και της ακρίβειας των δομικών υλικών. «Παρ’ όλα αυτά, υπάρχουν ανησυχίες», εξηγεί ο κ. Κρανίδης. Ηδη το οικονομικό κλίμα στις κατασκευές είναι πτωτικό σε σχέση με το 2021. Η ετήσια πτώση κατά 50 εκατοστιαίες μονάδες των επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές είναι ενδεικτική, όπως αποτυπώνεται στην τακτική έρευνα του ΙΟΒΕ. Πιο αναλυτικά, σημαντική βελτίωση παρουσίασε ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις Ιδιωτικές Κατασκευές και διαμορφώθηκε στις 96,3 μονάδες (από 76,8), επίπεδο όμως πολύ χαμηλότερο του αντίστοιχου περσινού (145,6 μονάδες.).

Αυτό κυρίως συμβαίνει επειδή η ψυχολογία έχει πιεστεί ισχυρά, γιατί τους τελευταίους μήνες έχει πυροδοτηθεί μια μεγάλη βόμβα για την οικονομία και την αγορά ακινήτων, η ραγδαία αύξηση του κόστους ενέργειας και ηλεκτρισμού. Μια εξέλιξη που δείχνει ότι θα έχει διάρκεια και επηρεάζει σημαντικά τον γενικό πληθωρισμό, άρα και το κόστος κατασκευής, ανακαίνισης και λειτουργίας των ακινήτων. Η βόμβα αυτή, λέει ο κ. Κρανίδης, είναι σημαντικό να απενεργοποιηθεί άμεσα, ειδικά για τα χιλιάδες μικρομεσαία νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις, που νομοτελειακά αποτελούν τον κορμό της πραγματικής οικονομίας και ανάπτυξης.

«Αλλωστε ο υγιής στόχος κάθε επιτυχημένης κυβερνητικής πολιτικής είναι όλο και περισσότεροι πολίτες να συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων εξασφαλίζοντας βιώσιμα την πρώτη κατοικία και την επαγγελματική τους στέγη. Ετσι εξασφαλίζεται η μεσοπρόθεσμη βιώσιμη ανάπτυξη και η μαζικότητά της», αναφέρει ο κ. Κρανίδης και καταλήγει: «Αυτό είναι και το στοίχημα της δημόσιας πολιτικής του 2022, ένα έτος-μεταίχμιο. Μάλιστα, η ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης και ειδικά μισθωμάτων κατοικιών δεν είναι βιώσιμη. Φέτος ή θα επεκταθούν τέτοια φαινόμενα έναρξης φούσκας ή θα ωριμάσει η αγορά και θα αναπτυχθεί σε χαμηλότερα επίπεδα τιμών με εμβάθυνση και μαζική επέκταση των συναλλαγών».