Στη δημοσιοποίηση τεσσάρων νέων μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) προχώρησε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στις 4 και 5 Νοεμβρίου 2026, στο πλαίσιο του Προγράμματος Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Οι μελέτες αφορούν τις Περιφερειακές Ενότητες Ανατολικής Αττικής, Θεσσαλονίκης, Καβάλας και Βοιωτίας και συνοδεύονται από διαδικασία δημόσιας διαβούλευσης επί των αντίστοιχων Στρατηγικών Μελετών Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), με προθεσμία 60 ημερών για την υποβολή τεκμηριωμένων απόψεων.
Η εξέλιξη αποτελεί ένα ακόμη βήμα προς την ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), μέσω του καθορισμού περιοχών στις οποίες θα μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να μεταφέρεται δομήσιμη επιφάνεια από ακίνητα που υπόκεινται σε περιορισμούς δόμησης.
Η διαδικασία παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για μηχανικούς, μελετητές χωρικού σχεδιασμού, ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, δήμους και επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, καθώς συνδέεται με την αξιοποίηση πολεοδομικών δικαιωμάτων και τη δυνατότητα μελλοντικής υποδοχής πρόσθετου συντελεστή δόμησης.
Οι αναρτήσεις δεν συνιστούν θεσμοθέτηση των νέων ζωνών ούτε άμεση μεταβολή των ισχυόντων όρων δόμησης. Πρόκειται για στάδιο δημοσιοποίησης και περιβαλλοντικής αξιολόγησης των μελετών, πριν από την ολοκλήρωση των προβλεπόμενων εγκριτικών διαδικασιών.
Οι τέσσερις νέες μελέτες που δημοσιοποιήθηκαν
Η Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ ανακοίνωσε τη διάθεση των στοιχείων των φακέλων ΣΜΠΕ για τέσσερα χωρικά συστήματα.
Συγκεκριμένα:
| Περιοχή μελέτης | Ημερομηνία ανάρτησης |
|---|---|
| Περιφερειακή Ενότητα Ανατολικής Αττικής | 5 Νοεμβρίου 2026 |
| Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης | 4 Νοεμβρίου 2026 |
| Περιφερειακή Ενότητα Καβάλας | 4 Νοεμβρίου 2026 |
| Περιφερειακή Ενότητα Βοιωτίας | 4 Νοεμβρίου 2026 |
Οι αντίστοιχοι ψηφιακοί φάκελοι διατίθενται μέσω συνδέσμων που περιλαμβάνονται στις επίσημες ανακοινώσεις του Υπουργείου.
Η δημοσιοποίηση επιτρέπει στους ενδιαφερόμενους να εξετάσουν το περιεχόμενο των μελετών και να υποβάλουν παρατηρήσεις για τις προτεινόμενες πολεοδομικές επιλογές και τις πιθανές περιβαλλοντικές τους επιπτώσεις.
Η αναφορά σε συγκεκριμένη Περιφερειακή Ενότητα προσδιορίζει το χωρικό σύστημα της μελέτης και δεν σημαίνει ότι το σύνολο της έκτασής της προτείνεται ως ζώνη υποδοχής πρόσθετου συντελεστή.
Τα επιμέρους γεωγραφικά όρια, οι προτεινόμενες περιοχές και τα μεγέθη υποδοχής συντελεστή προκύπτουν από το ειδικό μελετητικό υλικό και δεν καθίστανται δεσμευτικά με μόνη τη δημοσιοποίησή του.
Τι είναι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης
Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης αποτελούν ειδικά καθοριζόμενες πολεοδομικές περιοχές στις οποίες μπορεί να πραγματοποιηθεί μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης από άλλα ακίνητα.
Ο θεσμός συνδέεται κυρίως με ακίνητα στα οποία η δυνατότητα εκμετάλλευσης του επιτρεπόμενου συντελεστή έχει περιοριστεί για λόγους δημοσίου συμφέροντος.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν:
- Διατηρητέα κτίρια και ακίνητα με ειδικούς περιορισμούς προστασίας.
- Ακίνητα που εμπίπτουν σε καθεστώς προστασίας μνημείων, αρχαιολογικών χώρων ή ιστορικών τόπων.
- Ακίνητα στα οποία έχουν επιβληθεί περιορισμοί δόμησης για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς.
- Ακίνητα που προορίζονται για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Η λογική του μηχανισμού είναι ότι ένα δικαίωμα δόμησης το οποίο δεν μπορεί να ασκηθεί στο ακίνητο προέλευσής του δύναται να μεταφερθεί σε κατάλληλο ακίνητο υποδοχής, σύμφωνα με το θεσμικό πλαίσιο και τις ισχύουσες πολεοδομικές προϋποθέσεις.
Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται η προστασία κτιρίων και περιοχών ιδιαίτερης σημασίας, με παράλληλη αντιμετώπιση των περιορισμών που υφίστανται οι ιδιοκτήτες τους.
Η μεταφορά δεν είναι απεριόριστη. Απαιτείται ο καθορισμός κατάλληλων περιοχών, η αξιολόγηση της δυνατότητας υποδοχής πρόσθετης δόμησης και η τήρηση των προβλεπόμενων διαδικασιών.
Πώς επιλέγονται οι περιοχές υποδοχής συντελεστή
Ο καθορισμός μιας ΖΥΣ προϋποθέτει ειδική πολεοδομική τεκμηρίωση και αξιολόγηση των χαρακτηριστικών της περιοχής.
Σύμφωνα με το άρθρο 72 του ν. 4495/2017 και τις τεχνικές προδιαγραφές που έχουν εκδοθεί για τις σχετικές μελέτες, εξετάζονται παράγοντες όπως η υφιστάμενη οικιστική πυκνότητα, η ένταση της δόμησης, οι χρήσεις γης, η πολεοδομική οργάνωση και η φέρουσα ικανότητα της περιοχής.
Σημαντικό ρόλο έχουν επίσης:
- Η επάρκεια του οδικού δικτύου και των συγκοινωνιακών υποδομών.
- Η εξυπηρέτηση από μέσα μαζικής μεταφοράς, ιδιαίτερα σταθερής τροχιάς.
- Η διαθεσιμότητα κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων.
- Η ύπαρξη αδόμητων ή χαμηλής δόμησης ιδιοκτησιών.
- Οι δυνατότητες ανάπτυξης ή ανάπλασης οργανωμένων αστικών περιοχών.
- Οι περιβαλλοντικοί και πολιτιστικοί περιορισμοί.
- Η επίδραση της πρόσθετης δόμησης στην κυκλοφορία και στις συνθήκες διαβίωσης.
Το ισχύον θεσμικό πλαίσιο προβλέπει επίσης συγκεκριμένες εξαιρέσεις και περιορισμούς χωροθέτησης, μεταξύ άλλων για προστατευόμενες περιοχές, ιστορικούς τόπους και εκτάσεις με ιδιαίτερα γεωμορφολογικά χαρακτηριστικά.
Η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων πρέπει να αξιολογεί εάν η εφαρμογή των προτεινόμενων ρυθμίσεων θα μπορούσε να προκαλέσει υποβάθμιση του περιβάλλοντος ή επιδείνωση των συνθηκών διαβίωσης.
Για τον καθορισμό της δυνατότητας υποδοχής πρόσθετης δόμησης συνεκτιμώνται η μεταβολή της οικιστικής πυκνότητας, η επάρκεια των υποδομών και η συνολική πολεοδομική ισορροπία.
Προθεσμία 60 ημερών για την υποβολή απόψεων
Στις τέσσερις ανακοινώσεις του, το ΥΠΕΝ καλεί το ενδιαφερόμενο κοινό να υποβάλει εγγράφως και επαρκώς τεκμηριωμένες απόψεις επί της αντίστοιχης Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.
Η προθεσμία ορίζεται σε 60 ημέρες από τη δημοσίευση κάθε ανακοίνωσης στην ιστοσελίδα του Υπουργείου.
Η διαδικασία πραγματοποιείται σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 7 της ΚΥΑ ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ.107017/2006 (ΦΕΚ Β΄ 1225), όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει.
Οι απόψεις αποστέλλονται στη Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης (ΔΙΠΑ) του ΥΠΕΝ, στα ακόλουθα στοιχεία:
Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης (ΔΙΠΑ)
Λεωφόρος Αλεξάνδρας 11, Τ.Κ. 11473, Αθήνα
Email: sec.dipa@prv.ypeka.gr
Στο πλαίσιο της ευρύτερης εκπόνησης των μελετών ΖΥΣ, το Υπουργείο έχει δημιουργήσει επιπλέον τη διεύθυνση participate.zys@prv.ypeka.gr, για τη συγκέντρωση σχολίων και προτάσεων που αξιοποιούνται από τους αναδόχους μελετητές.
Οι δύο διαδικασίες δεν πρέπει να συγχέονται: για την ειδική δημόσια διαβούλευση των αναρτημένων ΣΜΠΕ, οι νέες ανακοινώσεις προσδιορίζουν ως αποδέκτη τη ΔΙΠΑ.
Ο πλήρης ψηφιακός φάκελος κάθε ΣΜΠΕ διατίθεται από τον σχετικό σύνδεσμο της ανακοίνωσης, ενώ το ΥΠΕΝ αναφέρει ότι το υλικό είναι επίσης διαθέσιμο για ενημέρωση στα γραφεία της Γενικής Γραμματείας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, στην οδό Αμαλιάδος 17, Αθήνα.
Το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και οι 83 Δημοτικές Ενότητες
Οι μελέτες ΖΥΣ αποτελούν μέρος του ευρύτερου Προγράμματος Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».
Σύμφωνα με την επίσημη ενημερωτική σελίδα του ΥΠΕΝ, η εκπόνηση μελετών καθορισμού ΖΥΣ αφορά συνολικά 83 Δημοτικές Ενότητες της χώρας.
Η επιλογή τους πραγματοποιήθηκε βάσει κριτηρίων που σχετίζονται με τις ανάγκες εφαρμογής του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.
Μεταξύ των κριτηρίων περιλαμβάνονται ο αριθμός ήδη εκδοθέντων τίτλων μεταφοράς συντελεστή και η συγκέντρωση ακινήτων που μπορούν να προσφέρουν συντελεστή, κυρίως διατηρητέων κτιρίων και μνημείων.
Οι νέες δημοσιοποιήσεις αποτελούν μέρος της σταδιακής εξέλιξης του προγράμματος, καθώς αντίστοιχες διαδικασίες πραγματοποιούνται και σε άλλες περιοχές της χώρας.
Ο στόχος είναι να διαμορφωθούν οι αναγκαίες πολεοδομικές προϋποθέσεις για την αξιοποίηση του θεσμού, με σεβασμό στους περιορισμούς προστασίας του φυσικού, πολιτιστικού και οικιστικού περιβάλλοντος.
Η σύνδεση με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια
Οι μελέτες ΖΥΣ συνδέονται άμεσα με τον ευρύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό που βρίσκεται σε εξέλιξη μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ).
Σύμφωνα με την υπουργική απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/72508/1890/2021 (ΦΕΚ Β΄ 3544/03.08.2021), οι μελέτες ΖΥΣ μπορούν να εκπονούνται αυτοτελώς ή να ενσωματώνονται στο μελετητικό αντικείμενο ενός ΤΠΣ ή ΕΠΣ.
Στην περίπτωση αυτοτελούς εκπόνησης, οι προτεινόμενες ρυθμίσεις μπορούν να ενσωματωθούν στον αντίστοιχο πολεοδομικό σχεδιασμό.
Αντίστοιχα, όταν ο καθορισμός ΖΥΣ περιλαμβάνεται σε ΤΠΣ ή ΕΠΣ, η θεσμοθέτηση μπορεί να προωθηθεί ενιαία μέσω του προεδρικού διατάγματος έγκρισης του αντίστοιχου σχεδίου.
Η σύνδεση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς οι προβλεπόμενες ζώνες πρέπει να συνδυάζονται με τις ισχύουσες και προτεινόμενες χρήσεις γης, τους όρους δόμησης, τις υποδομές και τις γενικότερες κατευθύνσεις χωρικής ανάπτυξης.
Επομένως, ο σχεδιασμός των ζωνών υποδοχής δεν αποτελεί απομονωμένη διαδικασία αύξησης της επιτρεπόμενης δόμησης, αλλά μέρος της συνολικής οργάνωσης του αστικού χώρου.
Ο ρόλος της Ψηφιακής Τράπεζας Γης
Κεντρικό στοιχείο για την εφαρμογή του θεσμού αποτελεί η Ψηφιακή Τράπεζα Γης.
Το σχετικό πληροφοριακό σύστημα προβλέπεται να υποστηρίζει τη διαχείριση των δικαιωμάτων μεταφοράς συντελεστή δόμησης και την αντιστοίχιση ακινήτων προσφοράς με επιλέξιμα ακίνητα υποδοχής.
Η διαδικασία συνδέεται με τον προσδιορισμό της αξίας των σχετικών δικαιωμάτων, τη γεωγραφική σχέση μεταξύ των ακινήτων και τους πολεοδομικούς περιορισμούς που ισχύουν για κάθε περίπτωση.
Το ΥΠΕΝ έχει ανακοινώσει την υπογραφή σύμβασης για την ανάπτυξη της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, ως ενός από τα εργαλεία που απαιτούνται για την ολοκληρωμένη εφαρμογή του μηχανισμού.
Ωστόσο, η ολοκλήρωση των μελετών ΖΥΣ και η λειτουργική διαθεσιμότητα του πληροφοριακού συστήματος αποτελούν διακριτές προϋποθέσεις.
Η δημοσιοποίηση των τεσσάρων ΣΜΠΕ δεν ενεργοποιεί αυτομάτως δυνατότητα μεταφοράς συντελεστή δόμησης για συγκεκριμένα ακίνητα.
Τι σημαίνουν οι νέες μελέτες για τους μηχανικούς και τους ιδιοκτήτες
Η εξέλιξη παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τους επαγγελματίες που ασχολούνται με πολεοδομικές μελέτες, τοπογραφικά διαγράμματα, μελέτες αξιοποίησης ακινήτων και τεχνικό έλεγχο ιδιοκτησιών.
Για τους μηχανικούς, η παρακολούθηση της διαδικασίας μπορεί να αφορά τον εντοπισμό των προτεινόμενων ζωνών, την αξιολόγηση των κριτηρίων χωροθέτησης και τη διερεύνηση των πιθανών επιπτώσεων από την αύξηση της δομήσιμης επιφάνειας.
Ιδιαίτερη σημασία έχουν η συμβατότητα με τον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό, η επάρκεια των δικτύων και των κοινόχρηστων χώρων, καθώς και η τεκμηρίωση των αναγκών υποδοχής συντελεστή.
Για τους ιδιοκτήτες διατηρητέων ή άλλων ακινήτων που υπόκεινται σε περιορισμούς δόμησης, η εξέλιξη συνδέεται με τη δυνατότητα μελλοντικής αξιοποίησης δικαιωμάτων που δεν μπορούν να ασκηθούν στο αρχικό ακίνητο.
Αντίστοιχα, για την αγορά ακινήτων, ο καθορισμός ΖΥΣ μπορεί να επηρεάσει μακροπρόθεσμα τις δυνατότητες ανάπτυξης συγκεκριμένων περιοχών, ανάλογα με τις τελικές ρυθμίσεις που θα εγκριθούν.
Σε κάθε περίπτωση, οι μηχανικοί και οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να θεωρήσουν ότι αποκτούν πρόσθετα δικαιώματα δόμησης αποκλειστικά λόγω της ανάρτησης μιας μελέτης.
Μέχρι τη θεσμοθέτηση των σχετικών πολεοδομικών ρυθμίσεων, εξακολουθεί να εφαρμόζεται το εκάστοτε ισχύον καθεστώς.
Τα επόμενα βήματα μέχρι τη θεσμοθέτηση
Το άρθρο 72 του ν. 4495/2017 προβλέπει ότι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα, ύστερα από την τήρηση της προβλεπόμενης διαδικασίας.
Η διαδικασία αυτή περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, την εκπόνηση της ΣΜΠΕ και της ειδικής πολεοδομικής μελέτης, τις απαιτούμενες διαδικασίες δημοσιότητας, τις γνωμοδοτήσεις των αρμόδιων αυτοδιοικητικών οργάνων, την εισήγηση των αρμόδιων υπηρεσιών του ΥΠΕΝ και τη γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ).
Η δημοσιοποίηση των μελετών Ανατολικής Αττικής, Θεσσαλονίκης, Καβάλας και Βοιωτίας εντάσσεται σε αυτό το στάδιο προετοιμασίας και αξιολόγησης.
Το επόμενο διάστημα αναμένεται να έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον η επεξεργασία των παρατηρήσεων που θα υποβληθούν, η ενδεχόμενη τροποποίηση των προτεινόμενων ρυθμίσεων και η ολοκλήρωση των διαδικασιών έγκρισης.
Η ενεργοποίηση των ΖΥΣ αποτελεί σημαντική παράμετρο του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού, καθώς επιχειρεί να συνδυάσει την προστασία διατηρητέων κτιρίων και άλλων δεσμευμένων ακινήτων με τη δυνατότητα ορθολογικής αξιοποίησης δικαιωμάτων δόμησης.
Η επιτυχία του εγχειρήματος θα εξαρτηθεί από την ποιότητα των πολεοδομικών μελετών, την επαρκή περιβαλλοντική τεκμηρίωση και τη διαμόρφωση ενός σαφούς και εφαρμόσιμου θεσμικού πλαισίου.
Πηγές
- Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, 05/11/2026. Ανάρτηση / Δημοσιοποίηση Μελέτης καθορισμού ΖΥΣ Χωρικού Συστήματος Π.Ε. Ανατολικής Αττικής. Επίσημη ανακοίνωση και πρόσβαση στον ψηφιακό φάκελο.
- Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, 04/11/2026. Ανάρτηση / Δημοσιοποίηση Μελέτης καθορισμού ΖΥΣ Χωρικού Συστήματος Π.Ε. Θεσσαλονίκης. Επίσημη ανακοίνωση και πρόσβαση στον ψηφιακό φάκελο.
- Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, 04/11/2026. Ανάρτηση / Δημοσιοποίηση Μελέτης καθορισμού ΖΥΣ Χωρικού Συστήματος Π.Ε. Καβάλας. Επίσημη ανακοίνωση και πρόσβαση στον ψηφιακό φάκελο.
- Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, 04/11/2026. Ανάρτηση / Δημοσιοποίηση Μελέτης καθορισμού ΖΥΣ Χωρικού Συστήματος Π.Ε. Βοιωτίας. Επίσημη ανακοίνωση και πρόσβαση στον ψηφιακό φάκελο.
- Ν. 4495/2017, ΦΕΚ Α΄ 167/03.11.2017, όπως ισχύει, ιδίως άρθρα 68–76 για τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης και τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή.
- Υπουργική Απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/72508/1890/2021, ΦΕΚ Β΄ 3544/03.08.2021. «Τεχνικές Προδιαγραφές μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης».
- ΚΥΑ ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ.107017/05.09.2006, ΦΕΚ Β΄ 1225, όπως ισχύει. Διαδικασία Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης, άρθρο 7.
- Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης – Ενημέρωση για τον θεσμό, τις 83 Δημοτικές Ενότητες και τη συμμετοχή του κοινού. Επίσημη θεματική σελίδα ΖΥΣ.
- Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Οδηγίες και κατευθύνσεις για Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, συμπεριλαμβανομένης της ενσωμάτωσης ΖΥΣ. Επίσημη σελίδα ΤΠΣ–ΕΠΣ.
