Ισχυρά αντισώματα έναντι της πανδημίας παρουσιάζει ο κλάδος των logistics, με τις επενδύσεις για την ανάπτυξη νέων εγκαταστάσεων, τόσο στην Αττική, όσο και στη Θεσσαλονίκη, να επιταχύνονται, ενώ αναμένεται θεαματική άνοδος των deals το επόμενο διάστημα.
Η έκρηξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, που το 2020 «έτρεξε» με ρυθμό 42,7%, στα 10,7 δισ. ευρώ, από 5,8 δισ. ευρώ το 2019 και 2,66 δισ. ευρώ το 2013, σε συνδυασμό με τη σημαντικά χαμηλότερη προσφορά σύγχρονων χώρων αποθήκευσης και διανομής έναντι της ζήτησης, οδηγούν σε μεγάλη κινητοποίηση κεφαλαίων.
Με βάση τα έως τώρα στοιχεία, εκτιμάται ότι έως το 2023 έχουν δρομολογηθεί συνολικές επενδύσεις ύψους 150 εκατ. ευρώ για την ανάπτυξη νέων εγκαταστάσεων logistics σύγχρονων προδιαγραφών, εμβαδού άνω των 300.000 τ.μ.
Σημειωτέον πως εντός του 2020 πραγματοποιήθηκαν σημαντικές συμφωνίες μίσθωσης που μόνο στην Αττική φθάνουν τα 130.000 τ.μ. χώρων αποθηκών/logistics, ενώ το συνολικό ύψος των επενδύσεων στον κλάδο των logistics ανήλθε σε 120 εκατ. ευρώ.
Πολύ μεγαλύτερη είναι η κινητικότητα που καταγράφεται στην Ευρώπη, καθώς οι επενδύσεις σε logistics αυξήθηκαν στα 39 δισ. ευρώ κατά τη διάρκεια του 2020, σημειώνοντας ρεκόρ στον όγκο συναλλαγών (αύξηση 5% σε ετήσια βάση και 24% πάνω από τον προηγούμενο πενταετή μέσο όρο). Παρά τη ζήτηση που συνεχίζει να ξεπερνά την προσφορά, πραγματοποιήθηκε ένας μεγάλος αριθμός συμφωνιών χαρτοφυλακίου, επιτυγχάνοντας υπεραξίες περίπου 10-15% στις βασικές ευρωπαϊκές αγορές, αναφέρουν οι αναλυτές της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Savills.
Στροφή στα logistics από τις ΑΕΕΑΠ
Εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), μεγάλοι λιανεμπορικοί όμιλοι, αλλά και επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται γενικότερα στην αγορά του real estate βρίσκονται στην πρώτη γραμμή, αναζητώντας τις κατάλληλες ευκαιρίες.
Στον κλάδο των σύγχρονων χώρων αποθήκευσης και διανομής θα κατευθυνθεί τα επόμενα χρόνια ο κύριος όγκος των επενδύσεων της Prodea. Σύμφωνα με το στόχο που έχει θέσει η διοίκηση της εταιρείας, εντός των προσεχών ετών η Prodea θα διαθέτει χαρτοφυλάκιο αξίας άνω των 300 εκατ. ευρώ στον χώρο των logistics. Εντός του 4ου τριμήνου 2020, η Prodea ολοκλήρωσε την απόκτηση αποθήκης επιφάνειας 12.400 τ.μ. στο Μαρκόπουλο. Μισθώτρια είναι η εταιρεία logistics Unilog. Το ύψος της επένδυσης ανήλθε σε 10 εκατ. ευρώ. Εκτός από την επένδυση στο Μαρκόπουλο, εκτιμάται ότι μέσα στους επόμενους μήνες θα έχει προχωρήσει η προσυμφωνημένη συναλλαγή για την απόκτηση δύο νέων κτιρίων εμπορικών αποθηκών σύγχρονων προδιαγραφών, συνολικής επιφάνειας άνω των 23.000 τ.μ.
Ο τομέας των logistics είναι ένας από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης της Briq Properties ΑΕΕΑΠ. Αυτή τη στιγμή η εισηγμένη κατασκευάζει ένα υπερσύγχρονο κτίριο logistics επιφάνειας 20.764 τ.μ. σε οικόπεδο 57,5 στρεμμάτων που είχε αγοράσει στις αρχές του καλοκαιριού. Το συνολικό ύψος της επένδυσης υπολογίζεται σε 14 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, σε όμορη έκταση 27,4 στρεμμάτων, η Briq δρομολογεί την κατασκευή ενός ακόμα συγκροτήματος logistics επιφάνειας 10.000 τ.μ., με το συνολικό ύψος της επένδυσης να εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε περίπου 8 εκατ. ευρώ.
Υπενθυμίζεται ότι Briq στο τέλος του 2020 αντί τιμήματος 23,6 εκατ. ευρώ αγόρασε από την Sarmed Warehouses το 80% συγκροτήματος βιομηχανικών, αποθηκευτικών κτιρίων στο ΒΙ.ΠΑ. Μάνδρας, συνολικής επιφάνειας 58.641,60 τ.μ. σε γήπεδο έκτασης 131.232,40 τ.μ. που είναι πλήρως μισθωμένο στην εταιρεία Sarmed Logistics A.E για 10 έτη.
Συνεχίζει δυναμικά τις νέες επενδύσεις σε logistics και η Trastor ΑΕΕΑΠ. Τελευταία της κίνηση είναι η απόκτηση μιας νεόδμητης υπερσύγχρονης εγκατάστασης logistics στον Ασπρόπυργο.
Η αποθήκη, στην περιοχή «Δύο Πεύκα» στον Ασπρόπυργο, είναι συνολικής επιφάνειας 11.634 τ.μ και είναι πλήρως μισθωμένη.
Πριν λίγους μήνες η ΑΕΕΑΠ, στην οποία συμμετέχουν ως επενδυτές η Τράπεζα Πειραιώς και ο αμερικανικός επενδυτικός όμιλος Varde Partners, εξαγόρασε την εταιρεία Δωρίδα Κτηματική, ιδιοκτήτρια αποθήκης 25.000 τ.μ. σε οικόπεδο 62,7 στρεμμάτων στη θέση Ρουπάκι στον Ασπρόπυργο. Το ακίνητο είναι μισθωμένο πλήρως στην εταιρεία logistics Synergy Group και το τίμημα ανήλθε σε 9,5 εκατ. ευρώ.
Εκτός όμως από τις ΑΕΕΑΠ, επενδύσεις στον χώρο των logistics προωθούν και άλλες εταιρείες ακινήτων, όπως η Pasal Development συμφερόντων του Ηλία Γεωργιάδη, η οποία μετονομάστηκε σε Premia Properties, και η Ten Brinke.
Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Premia Properties ενισχύθηκε στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics) με την ένταξη δύο ακινήτων ιδιοκτησίας της εταιρίας ΝΟΕ Α.Ε. Σημειώνεται ότι είναι σε εξέλιξη η απόκτηση ενός ακόμη ακινήτου logistics από την ΝΟΕ Α.Ε. έναντι 5 εκατ. ευρώ. Τα τρία ακίνητα ιδιοκτησίας ΝΟΕ είναι μισθωμένα σε διάφορους μισθωτές και διαθέτουν συνολική επιφάνεια κτισμάτων 62.500 τ.μ.
Εντός του Νοεμβρίου 2020, η ολλανδικών συμφερόντων εταιρεία ακινήτων Ten Brinke ολοκλήρωσε την εξαγορά των εγκαταστάσεων αποθήκευσης, διανομής και μεταφοράς της ΔΕΛΤΑ 4 Α.Ε., με έδρα τη Θεσσαλονίκη. Οι εγκαταστάσεις βρίσκονται στη Σίνδο, είναι επιφάνειας 22.500 τ.μ., με σύγχρονους γραφειακούς χώρους 1.500 τ.μ.
Ζήτηση «έξυπνων» αποθηκών για το «τελευταίο μίλι»
Το μεγάλο στοίχημα για το «τελευταίο μίλι» των διανομών (last mile delivery) μέχρι τον τελικό καταναλωτή έχει δημιουργήσει ζήτηση για περισσότερες «έξυπνες» αποθήκες εντός του αστικού ιστού. Κι αυτό γιατί παράλληλα με το κλασικό μοντέλο των μεγάλων κεντρικών αποθηκών έχει αρχίσει να αναπτύσσεται και εκείνο των μικρότερων αποθηκών (omni – channelling) που εξυπηρετούν τις ανάγκες για παραδόσεις υψηλής ταχύτητας μέσα στην πόλη, με ενδιάμεσα σημεία διανομής (last mile logistics).
Είναι χαρακτηριστικό ότι πέρσι υπήρξε σημαντική δραστηριότητα στη συγκεκριμένη αγορά, όπως αναφέρει σχετική έρευνα της Danos-BNP Paribas Real Estate, με νέες συμβάσεις μίσθωσης αποθηκών μεγέθους μεταξύ 500-2.000 τ.μ. σε αστικές περιοχές ή στις παρυφές των πόλεων.
Ανταγωνιστικές αποδόσεις
Η μικρή προσφορά οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα σήμερα, μεταξύ 8,00%-8,50%, είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται στο 4,0%-4,5%, αναφέρει σε πρόσφατη έκθεσή της η εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων Geoaxis.
Η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα, όπως μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις κ.ά. αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην ολοένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον, επισημαίνεται.
