Ύστερα από μια 15ετία ουσιαστικά «παγωμένης» οικοδομικής δραστηριότητας, το συνολικό απόθεμα παλαιωμένων και χαμηλής ενεργειακής κλάσης κτιρίων έχει φτάσει τα 5,5 εκατομμύρια. Ειδικότερα, το 95% των κατοικιών είναι άνω των 15 ετών και το 85% άνω των 20 ετών, ενώ ταυτόχρονα το ποσοστό των σπιτιών που βρίσκονται σε σχετικά καλή κατάσταση συνεχώς μειώνεται.
Σύμφωνα, μάλιστα, με τα στοιχεία που παρουσίασε ο κ. Θεόδωρος Μητράκος, πρώην υποδιοικητής της ΤτΕ, κατά τις εργασίες του 16ου RED Meeting Point, υπάρχουν περίπου 770.000 κενές κατοικίες στην Ελλάδα. Την ώρα που περίπου 600.000 με 700.000 χιλιάδες ακίνητα συνολικής αξίας 90 δισ. ευρώ έχουν δοθεί ως εξασφάλιση για Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια, με τα 25 δισ. ευρώ εξ αυτών να αφορούν αποκλειστικά στεγαστικά ακίνητα.
Σημειώνεται ακόμη ότι οι επενδύσεις στον τομέα της κατοικίας ήταν σταθερά αυξανόμενες από το 2016 και μετά, καθώς το 2022 άγγιξαν το 1,7% του ΑΕΠ, δηλαδή έφτασαν συνολικά τα 3,2 δισ. ευρώ, ωστόσο το ποσό αυτό εξακολουθεί να είναι χαμηλό σε σχέση με τα 33 δισ. ευρώ που ήταν το 2007.
Την ίδια ώρα, το κόστος στέγασης στην Ελλάδα συνεχίζει να αυξάνεται ραγδαία από το 2019 και μέχρι σήμερα, ακολουθώντας αντίθετη πορεία συγκριτικά με την παγκόσμια αγορά, όπου όλα δείχνουν ότι συνεχίζεται και επιδεινώνεται η πτώση της αγοράς στέγης.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν οι ΗΠΑ, όπου οι τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 17%, ενώ στα επαγγελματικά ακίνητα η μείωση έχει φτάσει το 45%.Την ίδια στιγμή που στη Σουηδία οι εκτιμήσεις για τις τιμές των κατοικιών γίνονται όλο και πιο απαισιόδοξες, καθώς αναμένεται ότι θα υποχωρήσουν μάλλον κατά 25%.
Η ελληνική αγορά, ωστόσο, βρίσκεται σε εντελώς διαφορετικό σημείο του αναπτυξιακού της κύκλου, καθώς μόλις πριν από μερικά χρόνια εξήλθε της πρόσφατης κρίσης, με αποτέλεσμα η ζήτηση να παραμένει ακόμα υψηλή.
Συγκεκριμένα, όπως τονίζει ο κ. Μητράκος, από το 2018 η ελληνική κτηματαγορά ακολουθεί μία σημαντική ανοδική πορεία, καθώς έχει καλύψει το 80% των απωλειών της κρίσης, με τις τιμές πώλησης ακινήτων ωστόσο να έχουν αυξηθεί κατά 10% και κατά 13% στις νέες κατοικίες, ενώ ακόμα περισσότερο αυξήθηκαν και τα ενοίκια.
Σύμφωνα μάλιστα και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, το τελευταίο τρίμηνο του 2022 στην Αθήνα οι τιμές σημείωσαν αύξηση 13%, στη Θεσσαλονίκη έφτασαν το 11,2% και στην επαρχία η αύξηση ήταν 7,4%.
Παρά το γεγονός αυτό, τα 3/4 του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών εξακολουθούν να βρίσκονται στην αγορά κατοικίας, με το 36% των ιδιοκτητών ωστόσο να έχουν οικονομικές υποχρεώσεις ως προς την πληρωμή του στεγαστικού τους δανείου, ποσοστό τετραπλάσιο σε σχέση με αυτό της Ευρωπαϊκής Ένωσης, που είναι μόλις 9,1%.
Τα ελληνικά νοικοκυριά μάλιστα που δεν ιδιοκατοικούν δαπανούν πάνω από το 34,3% του εισοδήματός τους, ενώ το ένα στα τρία νοικοκυριά που ζουν στις πόλεις πληρώνουν ακόμη πιο πολλά, περισσότερο από 40% του εισοδήματός τους, ποσοστό σχεδόν διπλάσιο σε σχέση με το 18,9% που ξοδεύουν οι υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες.
Με βάση τα στοιχεία που παρουσίασε ο κ. Μητράκος, μάλιστα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των νέων ηλικίας 25-34 ετών το 1974 ήταν 49,9%. Από τότε άρχισε σταδιακά να μειώνεται, ώσπου 45 χρόνια μετά, το 2019, διαμορφωνόταν στο 30%.
Σύμφωνα με τον ίδιο, υποχώρηση καταγράφει και το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στα νοικοκυριά των μεσαίων εισοδημάτων. Το χρονικό διάστημα από το 2005 έως το 2021 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας υποχώρησε από το 84,6% στο 73,3%, χάνοντας 11,3 ποσοστιαίες μονάδες, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Στο απόγειό της, το 2005, η ιδιοκατοίκηση είχε φθάσει στο 84,6% του πληθυσμού.
Όπως προσθέτει ωστόσο ο κ. Μητράκος: «Ο δυναμισμός της ελληνικής κτηματαγοράς συνεχίζεται, κάτι που ερμηνεύεται από το αυξημένο κόστος κατασκευής, που έχει περάσει στις τιμές των ακινήτων, από τον δυναμισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά και από την αυξημένη ζήτηση που υπάρχει από τους ξένους επενδυτές, κυρίως μέσω της Golden Visa».
Τέλος, ένας βοηθητικός παράγοντας για την άνοδο της εγχώριας αγοράς είναι και το πρόγραμμα «Σπίτι μου», το οποίο αφορά ακίνητα αξίας έως 200.000 ευρώ, ηλικίας τουλάχιστον 15 ετών (δηλαδή έχουν κατασκευαστεί πριν από το 2007) και επιφάνειας έως 150 τ.μ.
«Αυτήν τη στιγμή οι αιτήσεις από νέους ηλικίας από 25 ετών έως 39 ετών για αγορά πρώτης κατοικίας έχουν φτάσει τις 20.000, αλλά δεν υπάρχει αντίστοιχος αριθμός ακινήτων που να πληροί τις προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα, μόλις ο ένας στους δέκα όσων έχουν κάνει αίτηση για φθηνό στεγαστικό δάνειο για το πρόγραμμα “Σπίτι μου” έχει βρει ακίνητο για να αγοράσει», καταλήγει.
