Στη διασύνδεση της ιδιοκτησίας, των χρήσεων γης και των δυνατοτήτων δόμησης μετατοπίζεται σταδιακά το κέντρο βάρους του χωρικού σχεδιασμού μετά την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου. Αυτό ήταν το βασικό μήνυμα του πρωθυπουργού κ. Κυριάκου Μητσοτάκη σε εκδήλωση για το Κτηματολόγιο όπου παρουσίασε το πλαίσιο της επόμενης φάσης, με αιχμή τη δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού χάρτη της χώρας, στον οποίο κάθε ακίνητο θα αποτυπώνεται μαζί με τους ισχύοντες κανόνες και τις επιτρεπόμενες δυνατότητες αξιοποίησης.
Το εγχείρημα εντάσσεται στην ευρύτερη προσπάθεια ψηφιοποίησης του κράτους και ενοποίησης δεδομένων που σήμερα είναι κατακερματισμένα σε πολλούς φορείς. Παράλληλα συνδέεται με τη σταδιακή αναμόρφωση του πλαισίου που αφορά την λειτουργία των υπηρεσιών δόμησης. Στο επίκεντρο της μετάβασης βρίσκεται το Κτηματολόγιο, το οποίο ωστόσο, παρά τη σημαντική πρόοδο των τελευταίων ετών, εξακολουθεί να κουβαλά τις συνέπειες μιας μεταρρύθμισης που χρειάστηκε σχεδόν τρεις δεκαετίες για να φτάσει στο τελικό στάδιο ολοκλήρωσής της.
Στοιχεία προόδου και εκκρεμότητες
Σήμερα το 99% της χώρας έχει ΚΑΕΚ, το λεγόμενο και …ΑΦΜ του ακινήτου. Σύμφωνα μάλιστα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο Υπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Τεχνητής Νοημοσύνης κ. Δημήτρης Παπαστεργίου περισσότερα από 27,8 εκατ. δικαιώματα βρίσκονται ήδη σε λειτουργούν Κτηματολόγιο και περίπου 10,8 εκατ. σε φάση ανάρτησης, ενώ η πλήρης μετάβαση σε ψηφιακό Κτηματολόγιο για το σύνολο της χώρας ολοκληρώνεται έως το τέλος του 2026.
«Γκρίζα ζώνη» και διαχρονικά προβλήματα
Στην τελευταία έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου που δημοσιεύθηκε στα μέσα Απριλίου, γινόταν αναφορά σε περίπου 3,45 εκατομμύρια ιδιοκτησιακά δικαιώματα τα οποία εξακολουθούν να βρίσκονται σε μια …γκρίζα ζώνη καθώς παραμένουν «ορφανά», ενώ εκατοντάδες χιλιάδες υποθέσεις και ενστάσεις πολιτών είναι σε εκκρεμότητα. Κι αυτό διότι η κτηματογράφηση εξακολουθεί να επηρεάζεται από προβλήματα όπως οι τίτλοι που βασίζονται στη χρησικτησία, ο κατακερματισμός της γης και καθυστερήσεις στην εξέταση ενστάσεων.
Είναι χαρακτηριστικό ότι περίπου 1,7 εκατομμύρια δικαιώματα επί συνόλου 36,1 εκατ. εκτιμώμενων δικαιωμάτων της χώρας, δηλαδή ποσοστό περίπου 4,65%. συνδέεται με περιπτώσεις χρησικτησίας, γεγονός που αυξάνει την πολυπλοκότητα του εγχειρήματος.
” alt=”ktimatologio” width=”640″ height=”426″ data-src=”https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2024/08/ktimatologio.jpg” data-srcset=”https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2024/08/ktimatologio.jpg 640w, https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2024/08/ktimatologio-600×399.jpg 600w” data-sizes=”(max-width: 640px) 100vw, 640px” />
Όραμα ενιαίου ψηφιακού χάρτη
Σε κάθε περίπτωση, κυβερνητική στόχευση αποτελεί η λειτουργία ενός ολοκληρωμένου συστήματος που θα συνδέει το Κτηματολόγιο και την ιδιοκτησία με τα πολεοδομικά σχέδια, τις χρήσεις γης, τις οικοδομικές άδειες και τους ελέγχους δόμησης.
Με άλλα λόγια, η μετάβαση από ένα κατακερματισμένο μοντέλο διοίκησης σε μια ενιαία ψηφιακή πλατφόρμα, όπου η πληροφορία για το τι επιτρέπεται να κατασκευαστεί σε κάθε ακίνητο, ποιες χρήσεις γης και περιορισμοί ισχύουν στην περιοχή, και ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που απορρέουν από την ιδιοκτησία θα είναι άμεσα διαθέσιμη για τον πολίτη, τον μηχανικό, τον επενδυτή και το κράτος.
ΣτΕ, συνταγματική αναθεώρηση και στεγαστικό
Σύμφωνα με τον πρωθυπουργό πρόκειται για μια βαθιά μεταρρύθμιση που, θα θωρακίσει την ασφάλεια δικαίου, θα περιορίσει τις εστίες αυθαιρεσίας και θα δημιουργήσει ένα πολύ πιο φιλικό περιβάλλον για επενδύσεις. Αναγνώρισε ότι η μεταρρύθμιση του Κτηματολογίου συνδέεται με την ανάγκη ενίσχυσης της εμπιστοσύνης των επενδυτών και της σταθερότητας των κανόνων.
Υπογράμμισε επίσης ότι, παρά τα σημαντικά βήματα προόδου των τελευταίων ετών, παραμένει ζητούμενο η πλήρης θωράκιση του συστήματος, ώστε να μην δημιουργούνται αβεβαιότητες από δικαστικές κρίσεις που εκδίδονται εκ των υστέρων και επηρεάζουν τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό.
Ειδική αναφορά έγινε στον ρόλο του Συμβουλίου της Επικρατείας, με τον κ. Μητσοτάκη να υποστηρίζει ότι αποφάσεις όπως εκείνες που αφορούσαν τον οικοδομικό κανονισμό, μπορούν να δημιουργούν συνθήκες αβεβαιότητας για πολίτες και επενδυτές. Όπως σημείωσε, το ζήτημα εντάσσεται στη γενικότερη συζήτηση για τη συνταγματική αναθεώρηση, με στόχο τη διαμόρφωση ενός πιο σταθερού θεσμικού πλαισίου, όπου κρίσιμες ρυθμίσεις θα εξετάζονται εγκαίρως και θα αποφεύγονται ανατροπές που επηρεάζουν τον προγραμματισμό της αγοράς και της ανάπτυξης. Παράλληλα, συνέδεσε την ανάγκη αυτή με το στεγαστικό ζήτημα και τη διαμόρφωση ενός συνεκτικού πλαισίου για τη δόμηση.
” alt=”Σπίτι” width=”600″ height=”450″ data-src=”https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/01/SpitiKtimatologio-600×450.jpg” data-srcset=”https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/01/SpitiKtimatologio-600×450.jpg 600w, https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/01/SpitiKtimatologio-1024×767.jpg 1024w, https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/01/SpitiKtimatologio-768×575.jpg 768w, https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/01/SpitiKtimatologio.jpg 1041w” data-sizes=”(max-width: 600px) 100vw, 600px” />
Μεταφορά πολοεδομιών
Επανέφερε επίσης στο τραπέζι την πρόθεση της κυβέρνησης να προχωρήσει στη μεταφορά των Υπηρεσιών Δόμησης από τους δήμους στο Κτηματολόγιο. Όπως σημείωσε, η σχετική απόφαση είχε ληφθεί πριν ακόμη δουν το φως της δημοσιότητας υποθέσεις διαφθοράς που απασχόλησαν πρόσφατα την κοινή γνώμη. Σύμφωνα με τον πρωθυπουργό ακριβώς αυτή είναι η επόμενη μεταρρύθμιση, ήτοι η ενοποίηση των κρίσιμων λειτουργιών που αφορούν τη δόμηση και την ιδιοκτησία σε έναν ενιαίο οργανισμό, ο οποίος θα μπορεί να αξιοποιεί ψηφιακά εργαλεία και συστήματα ελέγχου σε πραγματικό χρόνο.
Ιδιαίτερη αναφορά έκανε και στον ρόλο του Ταμείου Ανάκαμψης, το οποίο χαρακτήρισε καθοριστικό για την πρόοδο που έχει επιτευχθεί. Όπως είπε, οι ευρωπαϊκοί πόροι χρηματοδότησαν τόσο την τεράστια επιχείρηση ψηφιοποίησης του Κτηματολογίου όσο και τις μελέτες για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Ενδεικτικά ανέφερε ότι ψηφιοποιήθηκαν 621 εκατομμύρια σελίδες, γεγονός που βελτίωσε τη λειτουργία του Κτηματολογίου καθώς ήδη έχουν καταχωρηθεί 1,4 εκατ. εγγραπτέες πράξεις. Το 2025 διεκπεραιώθηκαν περίπου 650.000 πράξεις, από 434.000 πράξεις το 2024, γεγονός που δείχνει την πρόοδο απέναντι στις εκκρεμότητες
Δασικοί χάρτες και εκκρεμότητες χωρικού σχεδιασμού
Σε κάθε περίπτωση, η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου δεν σημαίνει ότι κλείνουν οι μεγάλες εκκρεμότητες που συνδέονται με την οργάνωση του χώρου. Εξίσου κρίσιμο παραμένει το μέτωπο των δασικών χαρτών, από την πρόοδο των οποίων εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό και η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας.
Έως σήμερα έχουν υποβληθεί περίπου 466.000 αντιρρήσεις πολιτών και αιτήματα διόρθωσης προδήλου σφάλματος επί των δασικών χαρτών, ενώ έχουν εξεταστεί περίπου 220.000 υποθέσεις. Όπως καταδεικνύουν τα στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τα μεγαλύτερα προβλήματα εξακολουθούν να εντοπίζονται σε επτά νομούς, κυρίως στην Κρήτη, στην Ανατολική Αττική και σε περιοχές της Πελοποννήσου, όπου καταγράφεται και ο μεγαλύτερος όγκος εκκρεμοτήτων.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι στις Επιτροπές Εξέτασης Αντιρρήσεων (ΕπΕΑ) περίπου επτά στις δέκα αποφάσεις δικαιώνουν τους πολίτες, στοιχείο που αναδεικνύει τόσο τις αστοχίες που υπήρξαν κατά τη διαδικασία ανάρτησης των χαρτών όσο και την ανάγκη προσεκτικής επανεξέτασης πολλών υποθέσεων.
Ο «γρίφος» των μαύρων περιγραμμάτων
Στόχος του υπουργείου είναι έως το τέλος του 2027 να έχει εκκαθαριστεί η συντριπτική πλειονότητα των αντιρρήσεων. Όμως, το περίπου 5% των εκκρεμοτήτων που θα παραμείνει θεωρείται και το πλέον σύνθετο τμήμα του προβλήματος.
Πρόκειται για τις περιοχές που είχαν εξαιρεθεί από την ανάρτηση των δασικών χαρτών και αποτυπώνονται με μαύρα περιγράμματα στα οποία έχουν περιληφθεί τα χωριά δασικών αυθαιρέτων (οι περίφημες «οικιστικές πυκνώσεις»), επεκτάσεις σχεδίων πόλεων ή οικισμών που έχουν ακυρωθεί με δικαστικές αποφάσεις, καθώς και άλλες περιπτώσεις με σύνθετα νομικά και πολεοδομικά χαρακτηριστικά.
Για τις συγκεκριμένες περιοχές δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί οριστική νομοθετική λύση, γεγονός που προκαλεί προβληματισμό τόσο στο ΥΠΕΝ όσο και στους μελετητές των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Και αυτό διότι καλούνται να σχεδιάσουν το μέλλον των περιοχών χωρίς να μπορούν να αφήνουν αχαρτογράφητες ή «γκρίζες» ζώνες. Με άλλα λόγια, οι εκκρεμότητες στους δασικούς χάρτες παραμένουν ένας από τους τελευταίους μεγάλους γρίφους που πρέπει να λυθούν προκειμένου να ολοκληρωθεί το όραμα ενός ενιαίου ψηφιακού χάρτη για το δομημένο περιβάλλον, τον οποίο οραματίζεται η κυβέρνηση.
