Τη δυνατότητα δόμησης για 8 χρόνια -κατά παρέκκλιση της νομοθεσίας- σε εκτός σχεδίου γήπεδα θα δώσει η κυβέρνηση βάσει των νέων ρυθμίσεων που θα φέρει άμεσα προς ψήφιση στη Βουλή.
Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Πρόκειται για διάταξη που έχει ήδη προαναγγείλει η ηγεσία του ΥΠΕΝ και επί της ουσίας δίνει έμμεση παράταση για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων που δεν έχουν πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό και δημοτικό δρόμο.
Το θέμα ανέκυψε μετά την πρόσφατη απόφασητης Ολομέλειας του ΣτΕ, σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση. Συγκεκριμένα το ανώτατο δικαστήριο με την υπ΄ αριθμ. 176/2023 απόφαση του ακύρωσε οικοδομική άδεια στην Πάτμο και έκρινε ότι, ισχύουν ήδη από το 1985 περιορισμοί της νομοθεσίας βάσει των οποίων εκτός από το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων απαιτείται και «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου.
Η απόφαση αυτή έχει ως αποτέλεσμα:να κινδυνεύουν με ακύρωση οικοδομικές άδειες, να σταματήσουν οι πολεοδομίες την έκδοση οικοδομικών αδειών σε τέτοια ακίνητα και να παγώσουν αγοραπωλησίες και επενδύσεις, διότι δεν υπάρχει η απαραίτητη ασφάλεια δικαίου.
Προκειμένου να δοθεί λύση σε αυτό το μείζον θέμα που ανέκυψε, το Υπουργείο Περιβάλλοντος, σεβόμενο την απόφαση του ΣτΕ, επεξεργάστηκε νομοθετική ρύθμιση η οποία θα κατατεθεί σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του Υπουργείου την Τρίτη για ψήφιση στη Βουλή και θα δίνει μεταβατική λύση όπως στην περίπτωση των κατά παρέκκλιση μικρών γηπέδων κάτω των 4 στρεμμάτων που η κατάργηση τους έγινε με το νόμο 4759/2020.
• Τι θα ισχύσει με τη νέα νομοθετική ρύθμιση;
Μέχρι την έκδοση του προεδρικού διατάγματος για την ολοκλήρωση του χαρακτηρισμού, της κύρωσης του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου και την ένταξη του οδικού δικτύου στον συνολικό σχεδιασμόσύμφωνα με το ν. 3937/2011 και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31.12.2025, και με την επιφύλαξη τυχόν ειδικότερων διατάξεων του οικείου ή υπερκειμένου χωρικού σχεδιασμού, δύναται η έκδοση οικοδομικής αδείας σε γήπεδα εμβαδού τουλάχιστον τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ., κείμενα εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων, κωμών και οικισμών ή εκτός ορίων νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών στερουμένων ρυμοτομικού σχεδίου, που έχουν δημιουργηθεί προ της 31.12.2003 κάτω από συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
• Με ποιες προϋποθέσεις θα επιτρέπεται η δόμηση στα εκτός σχεδίου γήπεδα;
Δημιουργούνται τρεις κατηγορίες γηπέδων ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας τους και το πρόσωπο που διαθέτουν σε δρόμο.
α) για τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν από 31.05.1985 μέχρι 31.12.2003 και έχουν πρόσωπο σε δρόμο που δημιουργήθηκε πριν από το 1977
β) για τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν από 31.05.1985 μέχρι 31.12.2003 και εξυπηρετούνται από δουλεία οδού.
γ) για τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν προ της 31.05.1985 και είναι τυφλά.
• Τι ισχύει για κάθε κατηγορία γηπέδων;
α) για τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν από 31.05.1985 μέχρι 31.12.2003, απαιτείται το ένα εκ των ορίων τους να εφάπτεται με προϋφιστάμενη και εν τοις πράγμασιν αποδοθείσα στην κοινοχρησία οδό, πλάτους κατ’ ελάχιστον τεσσάρων (4) μέτρων, που να εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977 και είτε απεικονίζεται σε διαγράμματα του οικείου πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού, είτε είναι κατακεχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «ΕΚ» (ειδική έκταση), είτε έχει διανοιγεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε ασκούνται πράξεις νομής από αρμοδία για την συντήρηση και βελτίωση των οδών αρχή ή οργανισμό, είτε διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας, και η οποία, σ’ όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις, συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών, εκτός αν πρόκειται για σαφώς επιφυλαχθέντα υπέρ της ιδιοκτησίας τρίτου χώρο,
β) για τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν από 31.05.1985 μέχρι 31.12.2003 και δεν πληρούν τις προϋποθέσεις της προηγούμενης παραγράφου (α), αρκεί να εξυπηρετούνται από δουλεία οδού ελαχίστου πλάτους τεσσάρων (4) μέτρων, υπό την προϋπόθεση ότι η δουλεία οδού απολήγει σε κοινόχρηστο δρόμο.
γ) για τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν προ της 31.05.1985 αρκεί η οποιαδήποτε εξασφάλιση προσπέλασης, συμπεριλαμβανομένης της δουλείας οδού και ανεξαρτήτως πλάτους αυτής, σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή σ’ εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών ή σε αγροτική οδό.
• Τι θα πρέπει να κάνουν οι πολίτες άμεσα;
Δεδομένου ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός στη χώρα δεν προχωρά γρήγορα και ο χαρακτηρισμός των κοινοχρήστων δρόμων που θα δώσει οριστική λύση στο πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης, απαιτεί την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος που είναι δύσκολη διαδικασία, θα πρέπει όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων ενδιαφέρονται να οικοδομήσουν εκτός σχεδίου, να απευθυνθούν σε μηχανικό προκειμένου να κατοχυρώσουν το δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας επιλέγοντας μία από τις παρακάτω διαδικασίες:
Α) Είτε να υποβάλουν αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, εφόσον βεβαίως αυτή έχει πληρότητα ως προς τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και μελέτες, ως αυτά εκ του νόμου καθορίζονται.
Β) Είτε να υποβάλουν αίτημα για έκδοση οικοδομικής αδείας
Επομένως στα τρία αυτά χρόνια από το 2023 έως το τέλος του 2005 θα πρέπει να έχει εκδοθεί από την πολεοδομία η προέγκριση ή η οικοδομική άδεια του ακινήτου.
Η έκδοση προέγκρισης δόμησης ισχύει για 1 χρόνο (ή 2 χρόνια εφόσον πρόκειται για κτίρια συνολικής επιφανείας άνω των 5.000 τετραγωνικών μέτρων), εντός του οποίου μπορεί να υποβληθεί αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας, η οποία ισχύει για 4 χρόνια. Συνολικά δηλαδή δίνεται η δυνατότητα εντός των 8 ετών να ξεκινήσει ο κάθε ενδιαφερόμενος την οικοδομή του.
• Τι θα ισχύσει μετά τις 31-12-2025;
Μετά την λήξη της μεταβατικής διάταξης, τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου και στερούνται προσώπου σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, θα επανακτήσουν δικαίωμα δόμησης, κατά περίπτωση, όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία καταγραφής του δικτύου κοινοχρήστων δρόμων με το αντίστοιχο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο της περιοχής.
• Ποια ακίνητα εκτός σχεδίου δεν έχουν πρόβλημα και κτίζουν κανονικά;
1.Τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικούς ή Επαρχιακούς δρόμους, που εξ ορισμού είναι κοινόχρηστοι, με την προϋπόθεση να έχουν ελάχιστο πρόσωπο 45,00μ., ελάχιστο βάθος 50,00 μ. και ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ.
2.Τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Δημοτικούς ή Κοινοτικούς δρόμους κατά τον ορισμό των Δ/ξεων του Π.Δ. 25/28-11-1929, σε συνδυασμό με το Π.Δ. 24/31-5-85, με την προϋπόθεση να έχουν ελάχιστο πρόσωπο 45,00 μ., ελάχιστο βάθος 50,00 μ., ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ. μ. και απαίτηση οι δρόμοι αυτοί να έχουν τεκμηριωμένα τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο, ή να έχουν καταστεί κοινόχρηστοι με σχετικές Πράξεις της Διοίκησης, ή να έχουν αναγνωριστεί ως «Κύριοι ή Μοναδικοί», ή να έχουν διαπιστωθεί με Πράξη της Διοίκησης ως δρόμοι που προϋφίστανται του 1923.
3. Τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε αγροτικούς δρόμους απαιτείται ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 25,00 μ. και βεβαίως τεκμηρίωση κοινοχρησίας, μέσω της διαδικασίας διαπίστωσής τους «ως προϋφιστάμενοι του 1923», ή άλλης νόμιμης διαδικασίας.
4. Τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμους σε περιοχές που δεν ισχύουν ειδικά Διατάγματα, όπως: σε δρόμους οριακούς των εγκεκριμένων σχεδίων που έχουν κατασκευαστεί νόμιμα από το δημόσιο, σε δρόμους που χαράχτηκαν από το Υπ. Γεωργίας, σε δρόμους εντός καθορισμένης ζώνης παραλίας, που έχουν καταστεί κοινόχρηστοι με νόμιμο τρόπο και διαδικασίες.
