Πώς διαμορφώνεται η αγορά ενοικίων και πώς μπορεί να αυξηθεί το απόθεμα των κατοικιών

Προβληματισμό έχει προκαλέσει η αλματώδη αύξηση των ενοικίων με την κυβέρνηση να ετοιμάζει λύσεις για την αντιμετώπιση του προβλήματος που έχει φέρει στα όρια της οικονομικής ασφυξίας πολλά νοικοκυριά, σε συνδυασμό με το κύμα ακρίβειας που σαρώνει την αγορά.

της Ελένης Μπότα

Τις πρώτες κινήσεις στο θέμα αυτό προανήγγειλε την προηγούμενη εβδομάδα ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης. «Δουλεύουμε μία πολιτική στέγης για τα νέα ζευγάρια». Πιστεύω, ότι αυτό θα έχει ιδιαίτερα σημαντικό αποτύπωμα διότι πια υπάρχει πρόβλημα, ενώ σαφή ήταν η αναφορά του και στην πρόσφατη συνάντηση που είχε με την Πρόεδρο της Δημοκρατίας Κ. Σακελλαροπούλου τονίζοντας πως «προτεραιότητα της κυβέρνησης είναι οι χαμηλοσυνταξιούχοι αλλά και αυτοί που μένουν στο νοίκι».

Σύμφωνα τους ειδικούς της αγοράς η “χάραξη” στεγαστικής πολιτικής στη χώρα μας, ιδιαίτερα μετά την ενεργειακή “κρίση” που είναι άμεσα συνδεδεμένη με το κόστος στέγασης, είναι επιτακτική.

Η έρευνα της Eurostat για το έτος 2019, κατατάσσει πρωταθλήτρια την Ελλάδα  – 1η με διαφορά ανάμεσα σε χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης (ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, κοινόχρηστα).

Αναφέροντας ότι,  το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπανούσαν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης. Το αντίστοιχο ποσοστό ενοικιαστών στη Ρουμανία ήταν 29,4%,στην Ισπανία 26,2%,στη Βουλγαρία 24,2%, στη Πορτογαλία 14,5%, στην Γερμανία 10%, στη Γαλλία 8,6% και στη Κύπρο μόλις 4,4%. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.

Ένας μισθός το κόστος στέγασης για μια οικογένεια

Σύμφωνα με έρευνα της Eurostat για το έτος 2019, κατατάσσει πρωταθλήτρια την Ελλάδα  – 1η με διαφορά ανάμεσα σε χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης ( ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, κοινόχρηστα).

Αναφέροντας ότι,  το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπανούσαν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης.

Το αντίστοιχο ποσοστό ενοικιαστών στη Ρουμανία ήταν 29,4%,στην Ισπανία 26,2%,στη Βουλγαρία 24,2%, στη Πορτογαλία 14,5%, στην Γερμανία 10%, στη Γαλλία 8,6% και στη Κύπρο μόλις 4,4%. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.

Όπως αναφέρει σε ανάλυση της η Ε- Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών “αντιλαμβανόμαστε ότι το 62,1% που καταγράφεται στη χώρα μας μόνο “εξωφρενικό” μπορεί να χαρακτηριστεί και παράλληλα μη βιώσιμο για οποιονδήποτε εργαζόμενο, καθώς σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία 85τμ-110τμ .

Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι πλέον το κόστος στέγασης έχει εκτιναχθεί σε πολύ υψηλά επίπεδα και λόγω της ενεργειακής κρίσης, υπάρχουν περιπτώσεις ενοικιαστών που τα κοινόχρηστα για τον μήνα Δεκέμβριο 2021 άγγιξαν ακόμη και τα 210€ με κοινόχρηστη θέρμανση για 85τμ κατοικία.

Δλδ, περίπου το 25% του μισθώματος για μισθώματα των 800€/μήνα ή/και το 40% του μισθώματος αν πρόκειται για μίσθωμα της τάξεως των 500€/μήνα – κυρίως μισθωτήρια προ του 2017″.

Οι 30αρηδες διαμένουν στο παιδικό δωμάτιο 

Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ το 2019, η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά νέων ανθρώπων ηλικίας 18-34 ετών που μένουν μαζί με τους γονείς τους. Μάλιστα, το ποσοστό αυτό παραμένει υψηλό ιδιαίτερα στις ηλικίες 25-34 αγγίζοντας το 67,2% (61,2% για τις γυναίκες και 73,2% για τους άνδρες).

Επίσης σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των νέων ηλικίας 25-34 στη χώρα μας έχει συρρικνωθεί από 25% το 2005 σε 11% το 2018 Επιπλέον, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Prorata, το 67% των νέων από 17 έως 34 ετών- εκτιμά πως δεν πρόκειται να στη ζωή του να καταφέρει να αγοράσει δικό του σπίτι.

Τα μέτρα που υιοθετούν ή/και εφαρμόζουν χώρες της Ε.Ε για την ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης

Κύπρος: 

-Πρόγραμμα Δημιουργίας Οικιστικών Μονάδων από ΚΟΑΓ (Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γής).

-Εισαγωγή Πολεοδομικών Κινήτρων και Εργαλείων για παραγωγή προσιτής κατοικίας και δημιουργία αγοράς προσιτού ενοικίου.

– Συνεργασία με Τοπικές Αρχές

Ισπανία: 

-Το 2019 επέβαλε την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στη περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί.

-Η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα 3 στα 5 χρόνια.

-Μέτρα στήριξης ενοικίου ύψους 250 ευρώ/μήνα για 2 έτη, για νέους κάτω των 30 ετών εάν κερδίζουν λιγότερα από 1.977 ευρώ/μήνα.

– Νομοσχέδιο ύψους 2 δις.€ που συμπεριλαμβάνει και φορολογικές εκπτώσεις για τους ιδιοκτήτες που μειώνουν τα ενοίκια τους.

Γερμανία: 

-Τον Απρίλιο του 2021, το ανώτατο δικαστήριο της Γερμανίας έκρινε ότι το ανώτατο όριο που επέβαλε η τοπική κυβέρνηση στις τιμές των ενοικίων το 2020, ήταν αντισυνταγματικό και άκυρο.

-H τοπική κυβέρνηση του Βερολίνου, αποφάσισε να αγοράσει περίπου 14.750 διαμερίσματα έναντι 2,46 δισ.€ για να λύσει το θέμα των υψηλών τιμών των ακινήτων.

Πορτογαλία: 

-To 2018 ενέκρινε νόμο για την στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη.

– Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για τρία χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής.

-Προώθησε φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.

Βιέννη: 

-Σήμερα, από τα 1,8 εκατ. κατοίκους που έχει η πόλη, το 62% ζει σε κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων, σύμφωνα με το Δημοτικό Συμβούλιο.

-Έχει προγραμματίσει να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58€ ανά τ.μ.

– Επιπλέον, υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και ανήκουν στην ομοσπονδία περιορισμένων εισοδηματικών κατοικιών και κοστίζουν κατά μέσο όρο 512,40€ το μήνα.

-Στη Βιέννη για μια επιδοτούμενη κατοικία το όριο του ετησίου εισοδήματος είναι στις 42.000 € κατ’ άτομο

Ολλανδία: 

-Η ολλανδική κυβέρνηση για να αποφύγει την επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων, έχει θέσει ως στόχο να κατασκευαστούν 1 εκατ. διαμερίσματα μέχρι το 2030.

Τι γίνεται στην Ελλάδα

Σύμφωνα με την μελέτη της E- Real Estates h  έλλειψη στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα χρονολογείται από το 2012 μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής κατοικίας (ΟΕΚ) και Εργατικής Εστίας (ΟΕΕ) λόγω μνημονικής υποχρέωσης.

-Τα μέτρα που μελετά η Κυβέρνηση σύμφωνα με πληροφορίες για το ολοκληρωμένο σχέδιο “προσιτής” στέγης.

1. Παραχώρηση 10.000 κατοικιών που έχει στη κυριότητά του το Δημόσιο

2. Χορήγηση άτοκων δανείων για την αγορά πρώτης κατοικίας

3. Χορήγηση άτοκων δανείων για την επισκευή πρώτης κατοικίας.

4. Κατασκευή νέων κατοικιών και διάθεσή τους με συγκεκριμένα κριτήρια και χαμηλό κόστος για τους νέους.( ΣΔΙΤ)

5. Αγορά αδιάθετων κατοικιών μέσω του αποθεματικού του ΟΑΕΔ αλλά και ευρωπαϊκών κονδυλίων και την διάθεσή τους στη συνέχεια σε χαμηλόμισθους και νέους.

-Τα μέτρα που μπορεί να θεσμοθετήσει η πολιτεία άμεσα για την αντιμετώπιση της ραγδαίας αύξησης του κόστους στέγασης μερικά των οποίων με προκαθορισμένη χρονική διάρκεια μέχρι την έναρξη του ολοκληρωμένου σχεδίου “προσιτής” στέγης.

1) Ίδρυση Οργανισμού Προσιτής Κατοικίας

2) Φορολογικά κίνητρα

-Φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των 5 ετών με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη,

-Φορολογικά μέτρα για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ανανεώσουν εντός του 2022-2023 τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή με την αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος να ρυθμίζεται με βάση τον πληθωρισμό.

– Φορολογικές εκπτώσεις στους ιδιοκτήτες που μειώνουν τα ενοίκια τους, ένα μέτρο που μελετά ήδη η Ισπανία.

2) Ακίνητα Αγνώστου Ιδιοκτήτη / Τοπική Αυτοδιοίκηση / Δημόσιο

Τα αδήλωτα ακίνητα – αγνώστου ιδιοκτήτη που θα προκύψουν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο που θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο.

3) Εγγύηση της ιδίας συμμετοχής αγοράς κατοικίας για νέα ζευγάρια

-Οικονομική ενίσχυση για το ποσό της ιδίας συμμετοχής αγοράς κατοικίας που ζητούν τα Τραπεζικά Ιδρύματα για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, είτε να εγγυώνται το άνωθεν ποσό.

-Η ιδία συμμετοχή για τα νέα ζευγάρια να μην ξεπερνά το 10%  της αξίας του ακινήτου και το υπόλοιπο ποσό,  εφόσον πληρούνται τα τραπεζικά κριτήρια να χορηγείτε μέσω δανεισμού.

4) Άμεση εφαρμογή του μέτρου των 10.000 κατοικιών από το Δημόσιο σε νέα ζευγάρια

 

---