Ράλι στις τιμές των οικοπέδων, αναβιώνει η αντιπαροχή με ποσοστά έως 45%

Επιστρέφει η «ξεχασμένη» αντιπαροχή στην ελληνική αγορά ως αποτέλεσμα της έλλειψης στεγαστικών δανείων καθώς και της υψηλής ζήτησης που καταγράφεται, ειδικά σε περιοχές των Νοτίων Προαστίων της Αττικής, για νεόδμητα κτήρια. Μετά τα «χτυπήματα» που δέχτηκε από την οικονομική κρίση και τις συνέπειές της, η αντιπαροχή που «έχτισε» την μεταπολεμική Ελλάδα, φαίνεται ότι δείχνει και πάλι «σημεία ζωής».

Οι ελάχιστες προτάσεις τα προηγούμενα χρόνια που πραγματοποιούνταν από κατασκευαστές ή ιδιώτες που διέθεταν ρευστότητα και διέκριναν την επερχόμενη ανάπτυξη άγγιζαν το 20% – 25% ως ποσοστό αντιπαροχής, σε αντίθεση με το παρελθόν που το 40% και 60% στις καλές περιοχές θεωρούταν δεδομένο.

Όπως επισημαίνει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, τα δεδομένα άρχισαν να αλλάζουν το καλοκαίρι του 2019 για τους ιδιοκτήτες κυρίως στις περιοχές που υπήρχε έντονη κινητικότητα και ενδιαφέρον τόσο από αλλοδαπούς αγοραστές, όσο και από εγχώριους που αναζητούσαν νεόδμητες κατοικίες.

Η αντιπαροχή επανέρχεται σε συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής τόσο λόγω της έλλειψης τραπεζικών δανείων, όσο και της ζήτησης που καταγράφεται σε περιοχές του παραλιακού μετώπου (Ν. Σμύρνη, Π. Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κλπ) και των βορείων προαστίων (Χολαργό, Χαλάνδρι, Αγ. Παρασκευή, Κηφισιά κλπ). Λειτουργεί κυρίως σε περιοχές που υπάρχει έντονο ενδιαφέρον και υπάρχει η δυνατότητα να πουληθούν ακίνητα από τα σχέδια.

Οι ζητούμενες τιμές πώλησης των οικοπέδων

Οι τιμές πώλησης, καταγράφουν ιδιαίτερα αυξητικές τάσεις, σε σχέση με το 2018 – 2019. «Κατασκευαστική εταιρεία που δραστηριοποιείται σε περιοχές του νομού Αττικής (Περιστέρι, Παγκράτι, Πετρούπολη, Γαλάτσι, Γέρακα, Μαρούσι κ.λπ.) και έχει στο δυναμικό της 26 πολυκατοικίες νεόδμητων διαμερισμάτων εντός 2-3 ετών, εκ των οποίων το 43% είναι ήδη πουλημένα, αναφέρει ότι οι ζητούμενες τιμές αγοράς οικοπέδων είναι πολύ υψηλές», σημειώνει ο κ. Μπάκας. Χαρακτηριστικά αναφέρει ότι το 85% των ιδιοκτητών οικοπέδων, ζητούν πολύ υψηλές τιμές πώλησης ή/και αντιπαροχής, το 10% είναι περισσότερο λογικοί και διαπραγματεύονται και μόλις το 5% γνωρίζουν την πραγματική αξία του οικοπέδου τους ή/και χρειάζονται άμεσα χρήματα λόγω αναγκών τους, με αποτέλεσμα να είναι περισσότερο συγκρατημένοι στις απαιτήσεις τους.

Τα ποσοστά αντιπαροχών

Σε ό,τι αφορά τα ποσοστά αντιπαροχών, τα ζητούμενα ποσοστά από τους ιδιοκτήτες ακινήτων αγγίζουν το 45% στις καλές περιοχές του Ν. Αττικής (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα κ.λπ. ) αλλά το σύνολο των κατασκευαστών στις περιοχές αυτές δεν ξεπερνούν το 40%. Το μέσο ποσοστό αντιπαροχής το καλοκαίρι του 2019 κυμαινόταν από 25% έως 30%. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Πετρούπολη, όπου στις αρχές του 2019 δόθηκε οικόπεδο προς αντιπαροχή με ποσοστό 23% – 24% και σήμερα η ίδια κατασκευαστική εταιρεία συζητάει αντιπαροχή στο 27% για την ανέγερση νέας οικοδομής.

Για παράδειγμα, στην Πετρούπολη, σε ένα οικόπεδο 276τμ (12 μέτρα φάτσα και 23 μέτρα βάθος) με συντελεστή δόμησης 1,6 επιτρέπεται να κτιστούν 441 τμ. Η τιμή πώλησης του συγκεκριμένου οικοπέδου είναι 200.000 ευρώ και η αντιπαροχή στη περιοχή κυμαίνεται στο 30%. Αν υπολογίσει κανείς ότι η μέση τιμή πώλησης νεόδμητου διαμερίσματος στη Πετρούπολη είναι 2.300€/τμ, ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου θα εισπράξει μέσω της αντιπαροχής το ποσό των 304.290 € ως αξία τετραγωνικών μέτρων στη νεόδμητη οικοδομή.

Τα υψηλότερα ποσοστά αντιπαροχής στη Ν. Σμύρνη, όπου καταγράφεται έντονη κινητικότητα, ζητούνται κυρίως στις περιοχές πλησίον του Άλσους και της Πλατείας, σε περιοχές όπως στην Πλαστήρα, Λεόντιο, Εφέσου και Μεγάλου Αλεξάνδρου.

Σημαντικός παράγοντας καθορισμού του ποσοστού αντιπαροχής και των τιμών πώλησης των οικοπέδων είναι η νομοθεσία για την εξοικονόμηση ενέργειας. Αυτό πρακτικά σημαίνει σημαντική αύξηση του κόστους ακόμη και άνω του 20%  για την κατασκευή μίας οικοδομής, δεδομένου ότι η νέα νομοθεσία προβλέπει ότι τα νέα κτήρια πρέπει να είναι ενεργειακά αυτόνομα.  Αν το κόστος αυτό δεν περάσει στον αγοραστή του διαμερίσματος, τότε σίγουρα θα πιέσει τις τιμές πώλησης των οικοπέδων και ταυτόχρονα τα ποσοστά αντιπαροχής.

Πώς εξαφανίστηκε η αντιπαροχή

Η αντιπαροχή οικοπέδων με διαμερίσματα άνθισε κατά τις δεκαετίες ’60 – ’80 φτάνοντας στο αποκορύφωμα τις δεκαετίες του ’90 και του 2000, μέχρι και το 2006 όπου επιβλήθηκε ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και με την επέλευση της οικονομικής κρίσης σχεδόν εξαφανίστηκε σαν πρακτική.

Όπως υπογραμμίζει ο κ. Μπάκας, οι οικοπεδούχοι τις «καλές εποχές» με την πώληση του οικοπέδου τους σε καλή περιοχή της Αττικής εξασφάλιζαν 2 -3 ζωές. Με την αντιπαροχή εξασφάλιζαν την ιδιοκτησία διαμερισμάτων για τα παιδιά τους και ταυτόχρονα ένα μηνιαίο εισόδημα που σε πολλές περιπτώσεις, όταν επρόκειτο για καταστήματα, άγγιζε κάποιες χιλιάδες ευρώ / μήνα.

Ωστόσο, όσοι διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 ήταν οι μεγάλοι χαμένοι καθώς η μείωση της εμπορικής τους τιμής άγγιξε ακόμη και το 80% σε πολλές περιοχές του Ν. Αττικής ενώ ανασταλτικό παράγοντας αποτέλεσε  η επιβολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές το 2006.

Πέραν της έλλειψης ζήτησης από τους κατασκευαστές, η αγορά των οικοπέδων επηρεάστηκε και από το γεγονός ότι πολλοί στράφηκαν σε άλλες μορφές επένδυσης. Ταυτόχρονα, μεγάλες ελληνικές και πολυεθνικές επιχειρήσεις σταμάτησαν να επενδύουν στην αγορά γης, προκειμένου να αναπτύξουν τις εγκαταστάσεις τους.

Στη διάρκεια της μεγάλης κρίσης, οι τιμές αγοράς κατοικιών σε πολλές περιοχές του νομού Αττικής δεν ξεπερνούσαν ανά τετραγωνικό μέτρο το κόστος κατασκευής. Κατοικίες πωλούνταν χωρίς να έχει υπολογιστεί καν το κόστος του δομήσιμου τετραγωνικού μέτρου του οικοπέδου. Το αποτέλεσμα ήταν να μην συμφέρει κάποιον ενδιαφερόμενο να προβεί σε αγορά οικοπέδου και σε ανέγερση νέας οικοδομής είτε προς εμπορική εκμετάλλευση είτε προς ιδιοκατοίκηση.