Στην αγορά των βορείων προαστίων στρέφονται όλο και περισσότεροι υποψήφιοι Ελληνες αγοραστές, οι οποίοι δεν μπορούν ή δεν θέλουν να ακολουθήσουν τις «φουσκωμένες» απαιτήσεις των πωλητών διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια. Πρόκειται για άλλη μία τάση μεταστροφής της ζήτησης εντός της Αττικής, απόρροια του «ράλι» των τιμών σε συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, που κατά κανόνα διαθέτουν χαμηλής ποιότητας και μεγάλης ηλικίας ακίνητα, αλλά και στα νότια προάστια των Αθηνών, όπου καταγράφονται συνεχείς αγορές από πολίτες εκτός Ε.Ε., στο πλαίσιο του προγράμματος χορήγησης αδειών παραμονής «χρυσή βίζα».
Σύμφωνα με σχετική ετήσια ανάλυση της αγοράς ακινήτων από την εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων Eurobank Property Services, οι Ελληνες αγοραστές ακινήτων έχουν αρχίσει να μετατοπίζονται όλο και περισσότερο σε περιοχές όπως το Ψυχικό, η Κηφισιά, αλλά και άλλες περιοχές με πιο προσιτές οικονομικά επιλογές, λόγω της μεγάλης ανόδου των τιμών στο κέντρο της Αθήνας. Αρκετά σημεία των βορείων προαστίων εξακολουθούν να προσφέρουν αρκετά καλή σχέση τιμής/ποιότητας ακινήτου, καθώς εκεί οι αξίες δεν έχουν ανακάμψει μετά την πτώση 40% κατά μέσον όρο τα τελευταία 10 χρόνια. Στον αντίποδα, σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, οι τιμές πώλησης παλαιών διαμερισμάτων, ηλικίας άνω των 30 ετών, έχουν αυξηθεί κατακόρυφα, σε ποσοστό που κυμαίνεται από 15%-20% μέχρι και 90% στο Κουκάκι και σε άλλα σημεία του ιστορικού κέντρου της πόλης.
Οπως αναφέρει η Eurobank Property Services στην ανάλυσή της, κυρίαρχη τάση κατά τη διάρκεια του 2018 ήταν η μετατροπή διαμερισμάτων σε κατοικίες κατάλληλες για βραχυχρόνια εκμίσθωση μέσω των αντίστοιχων πλατφορμών, καθώς σε πολλές περιπτώσεις τα δυνητικά έσοδα των ιδιοκτητών είναι υψηλότερα σε σχέση με μια μακροχρόνια μίσθωση. Παράλληλα, αρκετοί ιδιοκτήτες σε περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος, όπως π.χ. στο κέντρο της Αθήνας, έχουν αποσύρει το ακίνητό τους από την αγορά ενοικιάσεων, προκειμένου να το διαθέσουν αποκλειστικά μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας.
Εντονη άνοδο όμως κατέγραψαν και οι τιμές ενοικίασης των διαμερισμάτων που έχουν απομείνει στις εν λόγω συνοικίες, προσεγγίζοντας με ταχείς ρυθμούς το επίπεδο των τιμών που είχε καταγραφεί κατά την περίοδο από τα μέσα του 2006 μέχρι τα μέσα του 2008. Μάλιστα, σε ορισμένες περιπτώσεις, κυρίως μικρότερης επιφάνειας διαμερισμάτων, τα ζητούμενα ενοίκια άγγιξαν, ή ακόμα και ξεπέρασαν τις ανώτατες τιμές που είχαν σημειωθεί κατά τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι αρκετά από αυτά τα διαμερίσματα έχουν στο πρόσφατο παρελθόν διατεθεί και μέσω Airbnb, με αποτέλεσμα να προσφέρονται πλέον πλήρως επιπλωμένα, ή έχουν υποστεί ριζική ανακαίνιση κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών. Ως εκ τούτου, δικαιολογείται έως ένα βαθμό το υψηλότερο ζητούμενο ενοίκιο.
Οι προσδοκίες
Το επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά κατοικίας έχει ενισχυθεί και ως αποτέλεσμα του ελληνικού προγράμματος της «χρυσής βίζας», το οποίο επιτρέπει την απόκτηση άδειας παραμονής μέσω της απόκτησης ακινήτων αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ από πολίτες εκτός Ε.Ε. Οι επενδυτές αυτοί αναζητούν ακίνητα κυρίως στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, ή σε άλλες γειτονιές του κέντρου, όπως η Πλάκα, το Θησείο, το Κουκάκι, αλλά και το Μετς, ο Νέος Κόσμος, οι Αμπελόκηποι και το Παγκράτι, όπου προσφέρονται πιο προσιτά ακίνητα. Στόχος τους είναι να αποκτήσουν ακίνητα που να μπορούν να μετατραπούν σε επιπλωμένα διαμερίσματα, κατάλληλα για βραχυχρόνια εκμίσθωση, ώστε να τους προσφέρουν κάποιο εισόδημα. Εναλλακτικά, άλλοι επενδυτές κινούνται στα νότια προάστια και συγκεκριμένα σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και η Βουλιαγμένη, όπου όμως τα ακίνητα που αποκτώνται αφορούν κυρίως ιδιόχρηση και όχι επένδυση με στόχο την εκμετάλλευση.
Πάντως, οι προσδοκίες από τη βραχυχρόνια μίσθωση ενδέχεται να αποδειχθούν φρούδες για ορισμένους, καθώς η εισροή νέων ακινήτων έχει εκτοξεύσει την προσφορά, περιορίζοντας τα εισοδήματα. Αυτό που παρατηρείται είναι ότι διατίθενται συνεχώς νέα ακίνητα με ποιοτικότερα χαρακτηριστικά έναντι των υφιστάμενων και σε ανάλογες τιμές ενοικίασης, με αποτέλεσμα αρκετοί ιδιοκτήτες να υποχρεώνονται να μειώνουν τις ζητούμενες τιμές, προκειμένου να διατηρήσουν υψηλότερη πληρότητα.
Σε τροχιά ανάκαμψης ο κλάδος ακινήτων
Θετικές προδιαγράφονται οι προοπτικές της αγοράς κατοικίας το 2019, σύμφωνα με τους αναλυτές της Eurobank Property Services, εκτιμώντας ότι τα… «χειρότερα» είναι πλέον πίσω μας, με το κατώτατο σημείο του κλάδου να καταγράφεται κατά το τρίτο τρίμηνο του 2017. Εκτοτε, οι αξίες έχουν αρχίσει να κινούνται σταθερά ανοδικά, ή έστω σταθεροποιητικά στο σύνολο της χώρας. Σταδιακά, η αγορά κατοικίας θα αρχίσει να επωφελείται από την πτωτική τάση της ανεργίας, τη βελτίωση των χρηματοπιστωτικών συνθηκών και την καλύτερη διαχείριση του χρέους των νοικοκυριών, μέσω ενός αρτιότερου νομοθετικού και κανονιστικού πλαισίου.
Πλέον όμως, στην εξίσωση θα πρέπει να προστεθεί και ο παράγοντας του τουρισμού, ο οποίος έχει αποδειχθεί καταλυτικός για την ανάκαμψη των ακινήτων τα τελευταία χρόνια.
Ετσι, αν προκύψει μια υστέρηση των εσόδων και των αφίξεων ξένων επισκεπτών, είναι πιθανή και μια ανάλογα αρνητική εικόνα και στην αγορά κατοικίας, πέραν της οικονομίας.
Πάντως, η Eurobank Property Services εκτιμά ότι αρκετοί Ελληνες ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα συνεχίσουν να «χτενίζουν» την αγορά ακινήτων για τον εντοπισμό ευκαιριών, δηλαδή για ακίνητα που διαθέτουν καλά χαρακτηριστικά (τοποθεσία, ποιότητα κατασκευής κτλ.), αλλά τα οποία πωλούνται σε χαμηλές τιμές, λόγω του ότι έχουν παραμείνει στα αζήτητα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Τέτοια ακίνητα υπάρχουν ακόμα στην αγορά και θα συνεχίσουν να υπάρχουν και καθ’ όλη τη διάρκεια του 2019.
