Περί τα 700.000 ακίνητα αξίας 40-45 δισ. ευρώ βρίσκονται στα χέρια των funds που έχουν αγοράσει τα κόκκινα δάνεια των τραπεζών τα τελευταία χρόνια, καθιστώντας τα επενδυτικά κεφάλαια κάτοχο σημαντικής περιουσίας των Ελλήνων. Πρόκειται για ακίνητα όλων των κατηγοριών –κατοικίες, καταστήματα, βιομηχανικά κτίρια, οικόπεδα κ.ά.–, που βρίσκονται ως εξασφαλίσεις πίσω από το χρέος των 90 δισ. ευρώ που έχει αλλάξει χέρια τα τελευταία χρόνια μέσα από πωλήσεις και τιτλοποιήσεις κόκκινων δανείων.
Βγαίνουν στο σφυρί
Το γεγονός ότι σημαντικό μέρος αυτών των ακινήτων έχει μεταβιβαστεί στο πλαίσιο των τιτλοποιήσεων, λαμβάνοντας την κρατική εγγύηση του «Ηρακλή» που προβλέπει συγκεκριμένους στόχους για τις εισπράξεις από αυτά τα δάνεια, αυξάνει την πίεση για ενίσχυση των εισπράξεων μέσω πλειστηριασμών. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, ποσοστό της τάξης του 25%-30% αυτών των ακινήτων θα οδηγηθεί σε ρευστοποίηση τα επόμενα 2-3 χρόνια, δηλαδή περί τα 200.000 ακίνητα θα διατεθούν μέσω πλειστηριασμών, που θα αποτελέσουν βασικό εργαλείο για την επίτευξη των στόχων που προβλέπονται στα επιχειρησιακά σχέδια των funds και των εταιρειών διαχείρισης που έχουν αναλάβει την υλοποίησή τους.
Ηδη το πρώτο εξάμηνο του έτους αναρτήθηκαν στην πλατφόρμα e-auction 23.360 πλειστηριασμοί και άλλοι 17.000 είναι οι προγραμματισμένοι από το δεύτερο εξάμηνο έως και τον Φεβρουάριο του 2023, με τη λίστα να αυξάνεται καθημερινά.
Από τους αναρτημένους 23.360 πλειστηριασμούς του πρώτου εξαμήνου πραγματοποιήθηκαν τελικώς οι 17.620, δηλαδή ποσοστό 75%. Γόνιμοι, δηλαδή με υπερθεματιστή –είτε αυτός ήταν το fund, οι τράπεζες (που διατηρούν ακόμη ένα μικρό απόθεμα κόκκινων δανείων) ή τρίτος– ήταν οι 4.190, δηλαδή το 24% περίπου, ενώ άλλοι 13.430 πλειστηριασμοί κρίθηκαν άγονοι, χωρίς να εκδηλωθεί ενδιαφέρον στην τιμή βάσει του οποίου πλειστηριαζόταν το ακίνητο.
Τα επόμενα 2-3 χρόνια δρομολογούνται πλειστηριασμοί 200.000 ακινήτων.
Η επανεκκίνηση των πλειστηριασμών έπειτα από δύο χρόνια που είχαν ατονήσει λόγω της πανδημίας, επιβεβαιώνει ότι επιστρέφουν σταδιακά στα προ κρίσης επίπεδα του 2008 και 2009, όταν οι πλειστηριασμοί που προγραμματίζονταν κάθε χρόνο κυμαίνονταν μεταξύ 40.000-50.000.
Ο τεράστιος όγκος των ακινήτων που έχει μεταφερθεί σε funds είναι και η αιτία που όλα τα μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια που έχουν τοποθετηθεί στην ελληνική αγορά, όπως η doValue, η Intrum και η Davidson Kempner, εκτός από τις εταιρείες διαχείρισης, έχουν συστήσει και εταιρείες real estate, οι οποίες έχουν ήδη αρχίσει να κάνουν αισθητή την παρουσία τους μέσω πωλήσεων που προωθούν από ειδικές πλατφόρμες που έχουν αναπτύξει. Σε αρκετές περιπτώσεις οι εταιρείες διαχείρισης κόκκινων δανείων, που λειτουργούν είτε ως εντολοδόχοι των funds είτε των τραπεζών για όσα προβληματικά δάνεια παραμένουν στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια, προωθούν σε αρκετές περιπτώσεις και τη συναινετική πώληση ακινήτων σε συνεννόηση με τους οφειλέτες, οι οποίοι επιλέγουν να παραδώσουν το ακίνητό τους προκειμένου να μειώσουν το χρέος τους. Η μέθοδος του short sale, όπως ονομάζεται, αποτελεί μια νέα πρακτική στην αγορά των κόκκινων δανείων που έχει εισαχθεί από τους μεγάλους διαχειριστές και αναμένεται να ενισχυθεί τα προσεχή χρόνια, καθώς διευρύνουν τη δραστηριότητά τους και στην αγορά της διαχείρισης ακινήτων.
Εντονη είναι η παρουσία του ιταλικού ομίλου doValue, που δραστηριοποιείται στην Ελλάδα μέσω της ομώνυμης εταιρείας διαχείρισης, αλλά και της doValue Real Estate, που διαχειρίζεται τα ακίνητα που περιέρχονται στην κυριότητά της μέσω πλειστηριασμών. Ο ιταλικός όμιλος έχει αναπτύξει την πλατφόρμα Altamira για τη διάθεση των ακινήτων που η doValue έχει πλέον στην κυριότητά της, αλλά και αυτών που βγαίνουν σε πλειστηριασμό μέσω του e-auction.
Αντίστοιχη δραστηριότητα έχει αναπτύξει ο σουηδικός όμιλος Intrum, που δραστηριοποιείται τόσο στην αγορά όσο και τη διαχείριση κόκκινων δανείων, ενώ για τη διαχείριση των ακινήτων από τα δάνεια που έχουν ρευστοποιηθεί, έχει συστήσει την Intrum REO Solutions, που αποτελεί επίσης πλατφόρμα προβολής ακινήτων που περιέρχονται στην κατοχή του Ομίλου.
Η Davidson Kempner, τέλος, δραστηριοποιείται στη διαχείριση δανείων μέσω της Cepal και για τη διαχείριση ακινήτων προχώρησε μέσα στο καλοκαίρι σε στρατηγική συνεργασία με τον όμιλο Resolute Asset Management για τη σύσταση κοινής εταιρείας με την επωνυμία Resolute Kaican Greece, που θα εστιάσει στη διαχείριση και αξιοποίηση χαρτοφυλακίων ακινήτων από ανακτήσεις και πλειστηριασμούς και τη δημιουργία αξίας για μεγάλα εμπορικά ακίνητα.
Οι εταιρείες real estate των μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων αναλαμβάνουν την τακτοποίηση των νομικών και τεχνικών εκκρεμοτήτων των ακινήτων που αποκτώνται από τα funds, κυρίως μέσω των πλειστηριασμών, σε κάποιες περιπτώσεις την ανακατασκευή τους εφόσον μπορεί να αυξήσει την εμπορική τους τιμή και την προβολή τους σε συνεργασία και με μεσιτικά γραφεία, που βλέπουν πίσω από τη νέα οργάνωση της αγοράς του real estate σημαντικές ευκαιρίες για την ανάπτυξη εργασιών.
Ενα σημαντικό τμήμα των ακινήτων που θα περιέλθουν στην κυριότητα των funds τα προσεχή χρόνια θα επιδιωχθεί να πωληθεί μέσω πακέτων, μια πρακτική που μέχρι σήμερα ανέπτυσσαν οι τράπεζες. Η σχετική αγορά έχει αρχίσει ήδη να αναπτύσσεται, μαζί με τη δευτερογενή αγορά κόκκινων δανείων, δηλαδή την πώληση κόκκινων δανείων από funds σε άλλα funds.
