«Παγώνουν» τις μεταβιβάσεις ακινήτων οι συμβολαιογράφοι για ένα μήνα

Ένα μέτρο του υπ. Οικονομικών, που είχε στόχο να απλουστεύσει τη γραφειοκρατική διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων, γίνεται η αιτία να… μπλοκαριστούν για ένα μήνα οι μεταβιβάσεις ακινήτων με πρωτοβουλία των συμβολαιογράφων, οι οποίοι χαρακτηρίζουν της σχετική διάταξη ανεφάρμοστη και ζητούν επιτακτικά αλλαγές.

Ειδικότερα, ο μεγαλύτερος συμβολαιογραφικός σύλλογος της χώρας αποφάσισε «αποχή για ένα μήνα από παντός είδους μεταβιβαστική πράξη ακινήτων (στην οποία απαιτείται η προσάρτηση βεβαιώσεων μη οφειλής Τ.Α.Π.) και από τη σύνταξη και υποβολή ηλεκτρονικών δηλώσεων φορολογίας κεφαλαίου». Η γενική Συνέλευση του Συλλόγου Εφετείων Αθηνών – Πειραιώς – Αιγαίου και Δωδεκανήσου θα επανεξετάσει τη στάση της στις 9 Μαΐου σε νέα Γενική Συνέλευση.

Οι συμβολαιογράφοι αντιδρούν στις νέες διατάξεις για τη χορήγηση βεβαίωσης περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας. Υπενθυμίζεται ότι, πρόσφατα, με νομοθετική ρύθμιση, ορίστηκε ότι η βεβαίωση για τη μη ύπαρξη οφειλής από Τέλος Ακίνητης περιουσίας αναζητείται αυτεπάγγελτα από τον συμβολαιογράφο ή προσκομίζεται από τον πωλητή και εκδίδεται εντός 3 ημερών με βάση τα στοιχεία που τηρεί ηλεκτρονικά ο δήμος και ισχύει για 1 έτος από την έκδοσή της.

Εναλλακτικά, αν το επιθυμεί ο μεταβιβάζων ή ο αγοραστής ή σε περίπτωση που υφίσταται αδυναμία έκδοσης της βεβαίωσης εντός 3 ημερών για οποιονδήποτε λόγο, ο μεταβιβάζων ή ο αγοραστής έχει τη δυνατότητα να καταβάλει στον συμβολαιογράφο κατά τον χρόνο σύναψης του συμβολαίου, ως εγγύηση μέχρι την εκκαθάριση της οφειλής, ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό 0,3% επί της αξίας πώλησης του ακινήτου.

Εντός 3 μηνών από την κατάθεση της εγγύησης, η ταμειακή υπηρεσία του δήμου προβαίνει σε εκκαθάριση της οφειλής του ΤΑΠ και είτε βεβαιώνει και εισπράττει το υπόλοιπο της οφειλής, ή επιστρέφει στον πωλητή ή στον αγοραστή, εντός 10 ημερών, το τυχόν επιπλέον ποσό που καταβλήθηκε ως εγγύηση. Επιπρόσθετα με απόφαση δημοτικού συμβουλίου δύναται να ανασταλεί η υποχρέωση υποβολής της βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ για τη μεταβίβαση της κυριότητας των πάσης φύσεων ακινήτων.

Από την πλευρά τους, όμως, οι συμβολαιογράφοι υποστηρίζουν ότι ο νέος – εναλλακτικός τρόπος έκδοσης της βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ δημιουργεί νομικά ζητήματα και είναι στη πράξη ανεφάρμοστος διότι:

1. Ειδικά για την επιτάχυνση της διαδικασίας νομοθετήθηκε από την Ελληνική Πολιτεία –παρά την ύπαρξη αιτιολογημένης πρότασης νόμου της Συντονιστικής Επιτροπής των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος- η ηλεκτρονική καταβολή εγγυοδοσίας από τον συμβολαιογράφο για λογαριασμό είτε του μεταβιβάζοντος είτε του αποκτώντος, στο Ταμείο του Δήμου –που αργοπορεί πέραν των πέντε ημερών για την έκδοση του Πιστοποιητικού περί μη οφειλής ΤΑΠ, χωρίς να υπάρχει ουδεμία πρόβλεψη στο νόμο για τη διαδικασία της καταβολής της εγγυοδοσίας, τη σύνδεση της εγγυοδοσίας με το υπό μεταβίβαση ακίνητο ή της διαδικασίας επιστροφής των χρημάτων της εγγύησης όπου απαιτηθεί. Επιπλέον, διαπιστώνεται ότι η διακίνηση χρηματικών ποσών που αφορούν στην εγγύηση του 3‰ από τον λογαριασμό των συμβολαιογράφων και προς αυτόν, στην περίπτωση της επιστροφής της εγγύησης, δημιουργεί έντονα νομικά και φορολογικά ζητήματα από τυχόν ελέγχους είτε της ΑΑΔΕ είτε της Αρχής Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Δραστηριότητες.
2. Η αξία του 3‰ υπολογίζεται είτε στην αξία πώλησης είτε στην αντικειμενική αξία, χωρίς να διευκρινίζεται εάν προκρίνεται η υψηλότερη, δημιουργώντας και στο σημείο αυτό ασάφεια και σχετική ευθύνη του συμβολαιογράφου.
3. Κατά παράβαση του νόμου, κατά τον οποίο ο υπόχρεος στην καταβολή του ΤΑΠ και υποσχόμενος το ακίνητο ελεύθερο χρέους είναι ο μεταβιβάζων, με την παράγραφο γ’ του ίδιου άρθρου, ορίζεται η δυνατότητα κατάθεσης της εγγύησης από τον αποκτώντα.
4. Η δυνατότητα κατάθεσης της εγγύησης εκ μέρους του αποκτώντος γεννά έντονα νομικά ζητήματα, καθώς η άσκηση εκ μέρους του αποκτώντος της συγκεκριμένης εναλλακτικής δύναται να ερμηνευτεί είτε ως αναδοχή χρέους είτε ως εγγύηση υπέρ τρίτου είτε ακόμα και ως προσαύξηση, κατά το ποσό της εγγύησης, του τιμήματος της μεταβίβασης εξ επαχθούς αιτίας ή της όλης αξίας της μεταβίβασης εκ χαριστικής αιτίας, με ό,τι αυτό συνεπάγεται από άποψη υποχρεώσεων καταβολής τελών και δικαιωμάτων.
5. Συνεπώς, με τις ανωτέρω νέες διατάξεις ο συμβολαιογράφος καθίσταται υπόλογος για την έκδοση μίας απαραίτητης, επί ποινή ακυρότητας, για την ολοκλήρωση της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης και υπεύθυνος φορολογικά και νομικά.
6. Επιπροσθέτως, ο Δήμος Αθηναίων, ήδη, αρχές της εβδομάδας με σχετική απόφαση του Δημοτικού του Συμβουλίου, αποφάσισε την κατάργηση της έκδοσης της Βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ και την αντικατάστασή της μέσω των e-services στην ιστοσελίδα του Δήμου από μία απλή αίτηση περί μεταβίβασης ακινήτου του ν.4915/2022, η οποία θα συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο, με συγκεκριμένα πεδία (μισής σελίδας περίπου) και με βάση τα στοιχεία που θα προκύπτουν από τα έγγραφα που θα προσκομίζει ο μεταβιβάζων στο συμβολαιογράφο. Η εν λόγω αίτηση, συμπληρωμένη, θα επέχει θέση Βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ για τα μεταβιβαζόμενα ακίνητα του Δήμου Αθηναίων.

Για όλους τους παραπάνω λόγους, καλούμε όλα τα μέλη, για την δική τους προστασία, να τηρήσουν ενιαία πρακτική και να συνεχίσουν να αναζητούν τη βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ από τον αρμόδιο Δήμο με την οικεία σε όλους μας διαδικασία που μέχρι σήμερα υπήρχε και συνεχίζει να υφίσταται, χωρίς την ενεργή εμπλοκή του συμβολαιογράφου με την καταβολή εγγυοδοσίας από αυτόν στη διαδικασία έκδοσης της σχετικής βεβαίωσης.