Συγκεκριμένες προτάσεις αύξησης του συντελεστή δόμησης σε 37 περιοχές της Ανατολικής Αττικής περιλαμβάνει η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), η οποία δημοσιοποιήθηκε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στις 5 Νοεμβρίου 2026. Η μελέτη προβλέπει χωροθέτηση ζωνών σε έξι Δημοτικές Ενότητες, με διαφοροποιημένες αυξήσεις συντελεστή ανά περιοχή και, σε ορισμένες περιπτώσεις, ανά επιμέρους τμήμα της ίδιας ζώνης.
Η αναθεωρημένη έκδοση της μελέτης, R2/Οκτώβριος 2026, περιλαμβάνει αναλυτικούς πίνακες με τις προτεινόμενες ζώνες, τις εκτάσεις τους, τους υφιστάμενους και προτεινόμενους συντελεστές δόμησης, τις εκτιμώμενες πρόσθετες δομήσιμες επιφάνειες και τις πιθανές επιπτώσεις στην πληθυσμιακή πυκνότητα.
Τα στοιχεία αποτυπώνονται επίσης σε ειδικούς πολεοδομικούς χάρτες κλίμακας 1:5.000.
Επισημαίνεται ότι πρόκειται για προτάσεις μελετητικού σχεδιασμού υπό διαβούλευση και όχι για θεσμοθετημένες αλλαγές στους όρους δόμησης.
Οι έξι Δημοτικές Ενότητες
Από τις επτά Δημοτικές Ενότητες που εξετάστηκαν στο χωρικό σύστημα της Ανατολικής Αττικής, προτείνονται ΖΥΣ στις έξι.
Η κατανομή περιλαμβάνει 21 ζώνες στη Δημοτική Ενότητα Αχαρνών, έξι στη Δημοτική Ενότητα Παλλήνης, τέσσερις στο Κρυονέρι, τρεις στον Γέρακα, δύο στον Άγιο Στέφανο και μία στην Άνοιξη.
Η Δημοτική Ενότητα Ανθούσας περιλαμβάνεται στο πεδίο της περιβαλλοντικής αξιολόγησης, αλλά δεν περιλαμβάνεται στις 37 ζώνες της τελικής μελετητικής πρότασης.
Η συγκεκριμένη κατανομή προέκυψε από την εξέταση των περιοχών που πληρούν τα κριτήρια καταλληλότητας, λαμβάνοντας υπόψη το πολεοδομικό καθεστώς, τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς, τις χρήσεις γης και τις δυνατότητες εξυπηρέτησης από τεχνικές και κοινωνικές υποδομές.
Παλλήνη: Πρόταση αύξησης ΣΔ από 0,40 σε 1,20 στην ΠΕ 14
Μία από τις μεγαλύτερες αναλογικές αυξήσεις συντελεστή δόμησης καταγράφεται στην προτεινόμενη ΖΥΣ 490903-05 της Δημοτικής Ενότητας Παλλήνης.
Η περιοχή βρίσκεται εντός της Πολεοδομικής Ενότητας 14, σε τμήμα που οριοθετείται από τις οδούς Σπάτων, Δερβενακίων, Μανιακή, Αγίων Αναργύρων και Μάγκου, καθώς και από ανώνυμη οδό και την προέκτασή της.
Η έκταση της προτεινόμενης ζώνης ανέρχεται σε 148.617,76 τ.μ.
Σύμφωνα με τη ΣΜΠΕ, ο ισχύων συντελεστής δόμησης 0,40 προτείνεται να αυξηθεί σε 1,20, με αντίστοιχη προσαύξηση 0,80.
Η εκτιμώμενη πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 79.415,78 τ.μ.
Η πρόταση περιλαμβάνει επίσης αύξηση των επιτρεπόμενων υψών κατά έναν όροφο και δυνατότητα μέγιστης κάλυψης έως 60%, στο πλαίσιο των προβλεπόμενων ρυθμίσεων.
Η μελέτη συνδέει την αυξημένη δόμηση με ανάγκες πρόσθετων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, μεταξύ των οποίων χώροι πρασίνου, παιδικές χαρές και πάρκα.
Αχαρνές: Πρόσθετη δόμηση περίπου 87.852 τ.μ. στην ΠΕ 20
Στη Δημοτική Ενότητα Αχαρνών, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ΖΥΣ 490101-17.
Πρόκειται για περιοχή εντός της Πολεοδομικής Ενότητας 20, που οριοθετείται από την οδό Πλήθωνος Γεμιστού, όρια ιδιοκτησιών κατά μήκος της Χρήστου Δαμιανού και της προέκτασης της Αμαρυλλίδος, ανώνυμη οδό και τη Δεκελείας.
Σύμφωνα με την αναλυτική περιγραφή της μελέτης, η συγκεκριμένη περιοχή δεν βρίσκεται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου.
Η έκταση της προτεινόμενης ΖΥΣ ανέρχεται σε 313.757,11 τ.μ., με προτεινόμενη αύξηση συντελεστή δόμησης από 0,40 σε 0,80.
Η πρόσθετη δομήσιμη επιφάνεια υπολογίζεται σε 87.851,99 τ.μ.
Προτείνεται επίσης αύξηση του επιτρεπόμενου ύψους κατά έναν όροφο και δυνατότητα κάλυψης έως 60%.
Η εκτιμώμενη πληθυσμιακή επιβάρυνση δημιουργεί ανάγκες για πρόσθετους κοινόχρηστους χώρους, με τη μελέτη να περιλαμβάνει σχετικές προβλέψεις για πράσινο, παιδικές χαρές και πάρκο.
Γέρακας: Διαφορετικοί συντελεστές στα δύο τμήματα της ΖΥΣ 490901-02
Στον Γέρακα, η προτεινόμενη ΖΥΣ 490901-02 βρίσκεται εντός της Πολεοδομικής Ενότητας 6.
Η περιοχή περιλαμβάνει τμήματα που οριοθετούνται από τις οδούς Κλεισθένους, Αγίου Νεκταρίου, Κίσσαβου, Μύτικα, Ωλόνου, Όθωνος, Αριστείδου, Βοΐου, Μελίτωνος και Πίνδου, καθώς και από άλλα τοπικά όρια και οδούς.
Η συνολική έκταση της προτεινόμενης ζώνης ανέρχεται σε περίπου 689.887 τ.μ.
Η ιδιαιτερότητα της συγκεκριμένης πρότασης είναι ότι ο συντελεστής δόμησης δεν αυξάνεται ομοιόμορφα σε ολόκληρη τη ζώνη.
Στο πρώτο τμήμα προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,10, ενώ στο δεύτερο από 0,80 σε 0,97.
Η συνολική πρόσθετη δομήσιμη επιφάνεια ανέρχεται σε 96.080,61 τ.μ.
Η διαφοροποίηση των συντελεστών ανά τμήμα αποτελεί χαρακτηριστικό της δεύτερης εναλλακτικής πρότασης που επιλέχθηκε από τους μελετητές, με στόχο την καλύτερη κατανομή της πρόσθετης δόμησης ανάλογα με τις συγκοινωνιακές και πολεοδομικές συνθήκες.
Γιατί επιλέχθηκε η δεύτερη εναλλακτική πρόταση
Στο πλαίσιο της ΣΜΠΕ εξετάστηκαν δύο βασικές εναλλακτικές δυνατότητες.
Η πρώτη προέβλεπε ομοιόμορφη προσαύξηση συντελεστή δόμησης στις προτεινόμενες ζώνες.
Η δεύτερη προέβλεπε διαφοροποιημένες προσαυξήσεις σε τμήματα συγκεκριμένων ζωνών.
Η συγκριτική αξιολόγηση των μελετητών προκρίνει τη δεύτερη λύση, καθώς εκτιμάται ότι παρέχει καλύτερη δυνατότητα χωρικής κατανομής της πρόσθετης δόμησης.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στη συγκέντρωση μεγαλύτερων προσαυξήσεων σε τμήματα που γειτνιάζουν με σημαντικούς συγκοινωνιακούς άξονες και κόμβους, καθώς και στην αποφυγή δυσανάλογης επιβάρυνσης περιοχών με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά.
Η προτεινόμενη διαφοροποίηση αποσκοπεί επίσης στην καλύτερη ένταξη των νέων κτιριακών όγκων στο αστικό τοπίο.
Οι ανάγκες για νέους κοινόχρηστους χώρους
Η πρόσθετη δόμηση δεν αντιμετωπίζεται από τη μελέτη ως ανεξάρτητη πολεοδομική μεταβολή.
Για τις επιμέρους ζώνες γίνεται εκτίμηση των αναγκών που προκύπτουν σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, λαμβάνοντας υπόψη την προβλεπόμενη πληθυσμιακή επιβάρυνση και τις υφιστάμενες υποδομές.
Οι προβλέψεις περιλαμβάνουν, κατά περίπτωση, νέες νησίδες πρασίνου, παιδικές χαρές, πάρκα και άλλους χώρους εξυπηρέτησης του πληθυσμού.
Η εξασφάλιση των αναγκαίων υποδομών αποτελεί κρίσιμο ζήτημα για την περιβαλλοντική και πολεοδομική αξιολόγηση των ΖΥΣ.
Τι πρέπει να γνωρίζουν οι μηχανικοί
Η ΣΜΠΕ περιλαμβάνει συγκεκριμένες χωρικές προτάσεις που μπορούν να εξεταστούν από μηχανικούς και ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες κατά τη διάρκεια της δημόσιας διαβούλευσης.
Ωστόσο, οι συντελεστές δόμησης που παρουσιάζονται ως προτεινόμενοι δεν έχουν ακόμη αποκτήσει κανονιστική ισχύ.
Για την έκδοση οικοδομικών αδειών, τον έλεγχο αρτιότητας και οικοδομησιμότητας και τον προσδιορισμό της επιτρεπόμενης δόμησης εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι υφιστάμενοι όροι δόμησης και οι λοιπές ισχύουσες διατάξεις.
Η ολοκλήρωση των μελετών, η περιβαλλοντική αξιολόγηση, η επεξεργασία των απόψεων της διαβούλευσης και η θεσμοθέτηση των σχετικών ρυθμίσεων αποτελούν διακριτά στάδια.
Η δημοσιοποίηση των 37 προτεινόμενων ΖΥΣ αποτελεί συνεπώς σημαντική εξέλιξη για τον πολεοδομικό σχεδιασμό της Ανατολικής Αττικής, χωρίς να συνεπάγεται άμεση αλλαγή των οικοδομικών δικαιωμάτων.
Πηγές
- Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, 05/11/2026. Δημοσιοποίηση μελέτης ΖΥΣ Π.Ε. Ανατολικής Αττικής.
- Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων Χωρικού Συστήματος Π.Ε. Ανατολικής Αττικής, έκδοση R2/Οκτώβριος 2026, κεφάλαια 4.4 και 5.3, Πίνακας 4.4-1.
- Παράρτημα ΙΙ της ΣΜΠΕ, Τεχνικό Σχέδιο Α4.0.2, Εναλλακτική Πρόταση 2.
- Παράρτημα ΙΙ της ΣΜΠΕ, Χάρτες Π των ΖΥΣ 490903-05, 490101-17 και 490901-02, κλίμακα 1:5.000.
