Ξεκαθαρίζει το τοπίο για τις οικοδομικές άδειες που έκαναν χρήση των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) καθώς υπεγράφη το Προεδρικό Διάταγμα που αποσαφηνίζει τους όρους και τις προϋποθέσεις υλοποίησής τους ενώ επικυρώθηκε και ο μηχανισμός για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο το οποίο συνδέεται ουσιαστικά με το «κόστος» που θα πληρωθεί ως αντιστάθμισμα για τις οικοδομικές άδειες που θα προχωρήσουν. Το ΠΔ αφορά στην εφαρμογή του ΝΟΚ και την ενσωμάτωσή του στον πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας, λαμβάνοντας υπόψη τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που έκριναν αντισυνταγματικά συγκεκριμένα κίνητρα του ΝΟΚ.
Ειδικότερα, άδειες που αφορούν σε προσαυξήσεις στον συντελεστή δόμησης, αύξηση ύψους λόγω φυτεμένων δωμάτων, προσθήκες χώρου λόγω φύτευσης και αύξηση συντελεστή δόμησης λόγω ενεργειακής απόδοσης είχαν παγώσει καθώς τα συγκεκριμένα κίνητρα είχαν θεωρηθεί αντισυνταγματικά με αποτέλεσμα να παγώσει η οικοδομική δραστηριότητα και να βρεθούν μετέωρες χιλιάδες οικοδομές που είχαν σχεδιαστεί κάνοντας χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ. Από τις χιλιάδες άδειες που είχαν εκδοθεί, ένα μέρος θα μπορέσει να υλοποιηθεί υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ενώ για τα υπόλοιπα έργα απαιτείται αναθεώρηση απαλείφοντας τις ευνοϊκές προβλέψεις του ΝΟΚ.
Oικοδομικές άδειες: Ποιες προχωρούν κάνοντας χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ
Άδειες που έχουν εκδοθεί κάνοντας χρήση των κινήτρων/προσαυξήσεων του ΝΟΚ και είτε ακυρώθηκαν δικαστικά είτε προσβλήθηκαν στα δικαστήρια αλλά και έχει γίνει έναρξη εργασιών έως την 11η Δεκεμβρίου 2024 θα μπορούν να υλοποιηθούν κάνοντας χρήση των μπόνους. Για τα συγκεκριμένα έργα θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι έχει γίνει έναρξη οικοδομικών εργασιών ενώ προβλέπεται περιβαλλοντικός προέλεγχος και εφαρμογή του περιβαλλοντικού ισοδύναμου προκειμένου να κριθούν οι συνέπειες που προκαλούνται στο περιβάλλον από τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και, κατ’ επέκταση, εάν απαιτείται ή όχι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).
Ως έναρξη των εργασιών νοείται όχι μόνο η πραγματοποίηση εργασιών εκσκαφής ή σε περίπτωση προσθήκης η πραγματοποίηση εργασιών σκυροδέτησης, αλλά και η κατεδάφιση προϋφιστάμενων κτισμάτων εντός του ιδίου ακινήτου, εφόσον δεν είναι προγενέστερη των έξι μηνών από την 11.12.2024. Ταυτόχρονα, ως εκκίνηση εργασιών θα γίνεται δεκτή εκτός ανασκαφικών εργασιών της αρχαιολογικής υπηρεσίας, και η διενέργεια δοκιμαστικών τομών της αρχαιολογικής υπηρεσίας μέχρι τη συγκεκριμένη ημερομηνία-ορόσημο. Δεύτερον, άδειες που έχουν εκδοθεί έως 11/12/2024 και εντάσσονται σε προγράμματα χρηματοδότησης (ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης) και πληρούν τις προϋποθέσεις μπορούν επίσης να κάνουν χρήση των κινήτρων το ΝΟΚ με την προϋπόθεση εφαρμογής του περιβαλλοντικού ισοδύναμου.
Oικοδομικές άδειες: Ποιες «κόβονται» – Οι προϋποθέσεις για συνέχιση των εργασιών
Άδειες που δεν έχουν εκκινήσει εργασίες έως 11 Δεκεμβρίου 2024, δηλαδή εκδόθηκαν αλλά δεν έγινε κατεδάφιση, εκσκαφή, σκυροδέτηση κλπ δεν χάνουν μεν το δικαίωμα δόμησης αλλά δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τα μπόνους που προβλέπει ο ΝΟΚ και απαιτείται αναθεώρηση της άδειας χωρίς τους ευνοϊκούς όρους.
ΝΟΚ: Ποιοι πληρώνουν και πόσο για τις οικοδομικές άδειες
Για τις οικοδομικές άδειες που είχαν ακυρωθεί ή προσβληθεί και είχαν εκδοθεί επειδή έκαναν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ, εάν δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που ορίζονται σαφώς στο ΠΔ (αποδεδειγμένη έναρξη οικοδομικών εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 κλπ), απαιτείται αναθεώρηση και αφαίρεση των ευνοϊκών προβλέψεων. Η αναθεώρηση αυτή πραγματοποιείται χωρίς καταβολή φόρων, παραβόλων, εισφορών/κρατήσεων και διενεργείται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης κατά προτεραιότητα αλλά προϋποθέτει την εκ νέου εμπλοκή μηχανικού για τη μελέτη, ένα κόστος το οποίο θα πρέπει να καλύψει ο ενδιαφερόμενος (ιδιοκτήτης ή κατασκευαστής). Επιπλέον, επιστρέφονται τα ποσά που είχαν καταβληθεί για την έκδοση της αναθεώρησης, εξαιρουμένων των πάγιων φόρων και εισφορών που δεν επηρεάζονται από την αναθεώρηση.
Οι άδειες που αξιοποιούσαν τα κίνητρα του ΝΟΚ και είχαν ακυρωθεί ή προσβληθεί αλλά είχαν αποδεδειγμένα εκκινήσει οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 θα υλοποιούνται κανονικά με την προϋπόθεση ότι θα καταβάλλουν το προβλεπόμενο ποσόν για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο (ανάλογα με τα πρόσθετα τετραγωνικά κλπ). Για αυτές τις άδειες δεν απαιτείται αναθεώρηση.
Τι θα ισχύει για το Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο
Το ΣτΕ επικύρωσε συνολικά τον μηχανισμό του «περιβαλλοντικού ισοδυνάμου», κρίνοντάς τον απολύτως νόμιμο και συνταγματικά θεμελιωμένο. Πρόκειται για εργαλείο που επιτρέπει να συνεχιστούν οικοδομικές άδειες οι οποίες είχαν ακυρωθεί ή είχαν προσβληθεί δικαστικά, υπό την προϋπόθεση της καταβολής τέλους υπέρ του δήμου και της υλοποίησης έργων περιβαλλοντικής αναβάθμισης στις περιοχές αυτές.
Τα έργα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων αναπλάσεις κοινόχρηστων χώρων, καθαρισμούς και οριοθετήσεις ρεμάτων, κατεδαφίσεις αυθαιρέτων ή επικίνδυνων κτισμάτων και παρεμβάσεις σε περιβαλλοντικά υποβαθμισμένες ζώνες. Τα σχετικά κονδύλια θα διατίθενται αποκλειστικά στους δήμους μέσω του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, μετά από κατάρτιση Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) με χρηματοδότηση του Πράσινου Ταμείου.
Το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) εκπονείται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας ή δήμου (για τα μητροπολιτικά συγκροτήματα Αττικής και Θεσσαλονίκης) και ως προϋπόθεση για την εκκίνηση της διαδικασίας εκπόνησής του τίθεται ο περιβαλλοντικός προέλεγχος ή η εκπόνηση Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων. Με τον τρόπο αυτό, επιχειρείται να διασφαλιστεί ότι τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου όπως κατεδαφίσεις αυθαιρέτων, δημιουργία δικτύων πρασίνου, αναβάθμιση κοινόχρηστων χώρων, αποκατάσταση διατηρητέων θεωρούνται κατάλληλα.
Στο ΠΔ καθορίζονται και οι φορείς εκπόνησης και οι πηγές χρηματοδότησης και ο τρόπος υπολογισμού και καταβολής του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Όπως προβλέπεται, το ποσό που θα καταβάλλεται θα ανέρχεται στο 8% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών για ακυρωμένες άδειες που είχαν εκδοθεί νόμιμα ή στο 15% για ακίνητα που επιδιώκουν χρηματοδότηση από ευρωπαϊκούς πόρους ενώ η αξία του ακινήτου υπολογίζεται βάσει της τιμής ζώνης που ίσχυε την 11η Δεκεμβρίου 2024.
Πότε θα δημοσιευθεί ο «νέος ΝΟΚ»
Ο «νέος ΝΟΚ», βάσει του οποίου θα εκδίδονται οι οικοδομικές άδειες μελλοντικά, είναι σε φάση προετοιμασίας και αυτή τη στιγμή δεν είναι ακόμη ξεκάθαρο το περιεχόμενό του ενώ ο κλάδος της οικοδομής βρίσκεται σε μια μεταβατική φάση και προσβλέπει σε ανάκαμψη μετά από τη στασιμότητα που δημιούργησε το ασαφές νομικό πλαίσιο. Πάντως, ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου (ΤΕΕ), Γιώργος Στασινός, έχει δηλώσει ότι στόχος είναι ένας απλός, σύγχρονος οικοδομικός κανονισμός έως τα μέσα του 2026 με έμφαση σε λίγα και σαφή μεγέθη τα οποία θα συνοψίζονται σε ένα ολιγοσέλιδο κείμενο.
