Με τα ενοίκια να κινούνται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα και τη στέγη να μετατρέπεται σε έναν ολοένα πιο δύσκολο στόχο για χιλιάδες νοικοκυριά, η κυβέρνηση αναγκάζεται να ανοίξει μια συζήτηση που μέχρι πρόσφατα απέφευγε.
Η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση, φέρνει στο προσκήνιο παρεμβάσεις οι οποίες αγγίζουν ακόμη και ζητήματα που θεωρούνταν «ταμπού» για την αγορά, από πιθανές ρυθμίσεις στα ενοίκια έως ένα νέο μοντέλο στήριξης της πρώτης κατοικίας και αλλαγές στο καθεστώς της Golden Visa.
Η πρωτοβουλία έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία το στεγαστικό έχει αναδειχθεί σε ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά και πολιτικά προβλήματα της χώρας. Η συνεχής άνοδος των μισθωμάτων, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών και η αδυναμία μεγάλου μέρους των νέων να αποκτήσουν δικό τους σπίτι έχουν δημιουργήσει συνθήκες ασφυξίας στην αγορά, αυξάνοντας παράλληλα την πίεση προς την κυβέρνηση να παρουσιάσει πιο αποτελεσματικές λύσεις από τα μέτρα που έχουν εφαρμοστεί μέχρι σήμερα.
Στην καρδιά των προτεινόμενων παρεμβάσεων βρίσκεται η δημιουργία ενός εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων και μισθωμάτων. Πρόκειται για έναν μηχανισμό που θα βασίζεται σε στοιχεία μεταβιβάσεων, μισθώσεων, τραπεζικών αποτιμήσεων, φορολογικών δηλώσεων και άλλων διαθέσιμων δεδομένων της αγοράς, με στόχο την ακριβέστερη αποτύπωση των πραγματικών συνθηκών που επικρατούν σε κάθε περιοχή της χώρας.
Το ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι ο νέος δείκτης δεν θα λειτουργεί μόνο ως εργαλείο παρακολούθησης των τιμών. Σύμφωνα με τη στρατηγική, μπορεί να αποτελέσει τη βάση για στοχευμένες παρεμβάσεις στην αγορά ενοικίων και να διαμορφώσει ένα πλαίσιο διάκρισης μεταξύ ελεύθερης και ρυθμιζόμενης αγοράς μίσθωσης.
Με βάση αντικειμενικά κριτήρια, όπως η περιοχή, η ποιότητα κατασκευής, η κατάσταση του ακινήτου και η ενεργειακή του απόδοση, θα μπορεί να προσδιορίζεται ποιες κατηγορίες κατοικιών θα παραμένουν σε καθεστώς πλήρους ελευθερίας διαμόρφωσης μισθωμάτων και ποιες θα υπόκεινται σε ειδικότερους κανόνες προστασίας των ενοικιαστών.
Σε αυτό ακριβώς το σημείο ανοίγει η συζήτηση για την επιβολή ανώτατων ορίων ή εύρους τιμών στα ενοίκια συγκεκριμένων κατηγοριών ακινήτων. Η πρόταση προβλέπει ότι κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης θα μπορούσαν να ενταχθούν σε ένα διαφορετικό καθεστώς, όπου οι ιδιοκτήτες δεν θα έχουν πλήρη ελευθερία στην αναπροσαρμογή των μισθωμάτων. Αντίθετα, η αναβάθμιση των ακινήτων μέσω προγραμμάτων όπως το «Εξοικονομώ» θα μπορούσε να λειτουργεί ως κίνητρο για την επανένταξή τους σε πιο ελεύθερο πλαίσιο τιμολόγησης.
Η προσέγγιση αυτή δεν αποτελεί ελληνική πρωτοτυπία. Αντίστοιχα συστήματα λειτουργούν σε ευρωπαϊκές χώρες, με πιο γνωστό παράδειγμα τη Γερμανία και τον δείκτη Mietspiegel, ο οποίος χρησιμοποιείται ως επίσημο σημείο αναφοράς για τα μισθώματα και λαμβάνει υπόψη τα χαρακτηριστικά κάθε κατοικίας και της περιοχής όπου βρίσκεται.
Το δεύτερο μεγάλο σκέλος της στρατηγικής αφορά την αγορά πρώτης κατοικίας. Με το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» να πλησιάζει στην ολοκλήρωσή του, το υπουργείο εξετάζει τη δημιουργία ενός πιο μόνιμου μηχανισμού στήριξης νέων και νοικοκυριών χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος.
Η βασική διαφορά σε σχέση με τα υφιστάμενα προγράμματα είναι ότι η ενίσχυση δεν θα παρέχεται άμεσα στους δανειολήπτες μέσω επιδότησης επιτοκίου. Αντίθετα, προβλέπεται η παροχή φορολογικών κινήτρων στις τράπεζες, ώστε να προσφέρουν στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερο κόστος χρηματοδότησης.
Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να δημιουργηθεί ένα πιο σταθερό και διαρκές σύστημα πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση, χωρίς την ανάγκη αξιοποίησης έκτακτων κοινοτικών πόρων. Παράλληλα, εξετάζεται η σύνδεσή του με άλλες πολιτικές στήριξης των νέων, ώστε να διευκολύνεται και η κάλυψη της ίδιας συμμετοχής που απαιτείται για την αγορά κατοικίας.
Σημαντικές αλλαγές προτείνονται και στο καθεστώς της Golden Visa. Η νέα προσέγγιση συνδέει πιο άμεσα τις ξένες επενδύσεις με την αύξηση της διαθέσιμης στεγαστικής προσφοράς.
Συγκεκριμένα, εξετάζεται η δυνατότητα απόκτησης περισσότερων του ενός ακινήτων από επενδυτές, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση. Ταυτόχρονα, προβλέπεται ρητός αποκλεισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, καθώς και μηχανισμός ελέγχου για τη διασφάλιση της τήρησης των όρων.
Η λογική της πρότασης είναι να μετατραπεί μέρος της επενδυτικής δραστηριότητας από απλή κατοχή ακινήτων σε εργαλείο ενίσχυσης της στεγαστικής αγοράς και αύξησης της προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών.
Το τέταρτο μέτρο αφορά την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας μέσω της εφαρμογής μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Η παρέμβαση αξιοποιεί τις δυνατότητες που παρέχει η νέα ευρωπαϊκή νομοθεσία και στοχεύει στη μείωση του κόστους ανάπτυξης τέτοιων έργων.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, τα φορολογικά κίνητρα θα μπορούσαν να λειτουργήσουν ως μοχλός προσέλκυσης επενδύσεων στην κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα, συμπληρώνοντας άλλα εργαλεία όπως η κοινωνική αντιπαροχή και η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων.
Πίσω από όλες αυτές τις παρεμβάσεις βρίσκεται ένα διαχρονικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς: οι εκατοντάδες χιλιάδες κλειστές κατοικίες που παραμένουν εκτός αξιοποίησης. Σύμφωνα με τα στοιχεία της στρατηγικής, περίπου 800.000 κατοικίες εκτιμάται ότι παραμένουν σήμερα κενές, χωρίς να υπολογίζονται οι εξοχικές και οι δευτερεύουσες κατοικίες.
Η εικόνα περιπλέκεται ακόμη περισσότερο από την ηλικία του κτιριακού αποθέματος. Ένα μεγάλο μέρος των ακινήτων αυτών έχει κατασκευαστεί πριν από δεκαετίες και απαιτεί εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης, ενεργειακής αναβάθμισης και τεχνικού εκσυγχρονισμού προκειμένου να επιστρέψει στην αγορά.
Αυτός είναι και ο λόγος που η νέα στρατηγική επιχειρεί να κινηθεί ταυτόχρονα σε δύο μέτωπα: αφενός να διευκολύνει την πρόσβαση των πολιτών στη στέγη και αφετέρου να αυξήσει την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών. Το εάν οι προτάσεις αυτές θα μετατραπούν σε συγκεκριμένες νομοθετικές πρωτοβουλίες θα φανεί μετά την ολοκλήρωση της διαβούλευσης. Το βέβαιο είναι ότι για πρώτη φορά μπαίνουν στο τραπέζι μέτρα που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν εκτός της κυρίαρχης στεγαστικής πολιτικής.
