Τριάντα επτά προτεινόμενες ζώνες σε Αχαρνές, Παλλήνη, Γέρακα, Άγιο Στέφανο, Άνοιξη και Κρυονέρι. Οι δύο εναλλακτικές προσαύξησης συντελεστή δόμησης, η προβλεπόμενη δυνατότητα πρόσθετης δόμησης και τα πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια που εξετάζονται.
Τριάντα επτά Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) σε έξι Δημοτικές Ενότητες της Ανατολικής Αττικής εξετάζει η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), που δημοσιοποιήθηκε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στις 5 Νοεμβρίου 2026. Η μελέτη, έκτασης 788 σελίδων, περιλαμβάνει δύο εναλλακτικές προτάσεις κατανομής της πρόσθετης δόμησης και αξιολογεί τις επιπτώσεις τους στο αστικό περιβάλλον, στις χρήσεις γης και στις τεχνικές υποδομές.
Η διαδικασία εντάσσεται στο πρόγραμμα πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και αποσκοπεί στη δημιουργία των προϋποθέσεων εφαρμογής του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ).
Η δημοσιοποίηση της ΣΜΠΕ δεν συνιστά θεσμοθέτηση των προτεινόμενων ζωνών. Οι υφιστάμενοι πολεοδομικοί όροι δεν μεταβάλλονται αυτομάτως λόγω της ανάρτησης της μελέτης.
Πού εντοπίζονται οι 37 προτεινόμενες ζώνες
Η μελέτη αφορά τις Δημοτικές Ενότητες Αχαρνών, Παλλήνης, Γέρακα, Αγίου Στεφάνου, Άνοιξης και Κρυονερίου.
Η κατανομή των 37 διευρυμένων ΖΥΣ έχει ως εξής:
| Δημοτική Ενότητα | Προτεινόμενες ΖΥΣ |
|---|---|
| Αχαρνών | 21 |
| Παλλήνης | 6 |
| Κρυονερίου | 4 |
| Γέρακα | 3 |
| Αγίου Στεφάνου | 2 |
| Άνοιξης | 1 |
| Σύνολο | 37 |
Η μεγαλύτερη συγκέντρωση εμφανίζεται στη Δημοτική Ενότητα Αχαρνών, η οποία περιλαμβάνει περισσότερο από το ήμισυ των προτεινόμενων ζωνών.
Οι ζώνες διαφοροποιούνται ως προς τα χαρακτηριστικά του υφιστάμενου αστικού ιστού, τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, την υφιστάμενη ένταση δόμησης και τη σχέση τους με το συγκοινωνιακό δίκτυο.
Η χωρική τους κατανομή δεν σημαίνει ότι όλες διαθέτουν την ίδια δυνατότητα υποδοχής πρόσθετου συντελεστή.
Οι δύο εναλλακτικές προτάσεις της μελέτης
Το κεφάλαιο 5 της ΣΜΠΕ εξετάζει δύο διαφορετικές προσεγγίσεις για την κατανομή των προσαυξήσεων.
Εναλλακτική 1 – Οριζόντια προσαύξηση
Η πρώτη πρόταση προβλέπει ενιαία αύξηση συντελεστή δόμησης σε ολόκληρη τη δομήσιμη έκταση κάθε επιλεγμένης ζώνης.
Σύμφωνα με τη μελέτη, η συγκεκριμένη εναλλακτική προσφέρει δυνατότητα πρόσθετης δόμησης περίπου 1.046.013 τ.μ. στο χωρικό σύστημα της Ανατολικής Αττικής.
Η εκτιμώμενη αυτή δυνατότητα αντιστοιχεί περίπου στο 60% της προσφοράς μεταφερόμενου συντελεστή που υπολογίζει η ίδια μελέτη για την Περιφερειακή Ενότητα.
Πρόκειται για θεωρητική πολεοδομική δυνατότητα της πρώτης εναλλακτικής και όχι για εγκεκριμένα νέα τετραγωνικά που μπορούν ήδη να οικοδομηθούν.
Εναλλακτική 2 – Διαφοροποιημένη προσαύξηση
Η δεύτερη πρόταση διατηρεί το σύνολο των 37 ζωνών, αλλά διαφοροποιεί την προσαύξηση του συντελεστή δόμησης σε επιμέρους τμήματα.
Η προσέγγιση αυτή επιτρέπει να εξετάζεται διαφορετική ένταση δόμησης μέσα στην ίδια ευρύτερη ζώνη.
Στο πλαίσιο της μελέτης, η επιλογή της διαφοροποιημένης προσαύξησης συνδέεται με την καλύτερη προσαρμογή στην υφιστάμενη πολεοδομική μορφή και την αποφυγή ομοιόμορφης επιβάρυνσης ολόκληρης της περιοχής.
Η συγκριτική αξιολόγηση καταλήγει στην επιλογή της δεύτερης εναλλακτικής ως προτιμώμενης πολεοδομικά και περιβαλλοντικά λύσης.
Η επιλογή αυτή αφορά την πρόταση της μελέτης. Δεν ισοδυναμεί με οριστική κρατική έγκριση των προτεινόμενων συντελεστών.
Πώς διαφοροποιείται η προτεινόμενη δόμηση
Στη δεύτερη εναλλακτική, το ύψος της προσαύξησης συνδέεται με τα τοπικά χαρακτηριστικά κάθε ζώνης.
Η μελέτη εξετάζει περιπτώσεις στις οποίες τα τμήματα κοντά σε σημαντικούς συγκοινωνιακούς άξονες, κόμβους και μέσα μαζικής μεταφοράς μπορούν να υποδεχθούν διαφορετική αύξηση σε σχέση με άλλες περιοχές.
Ενδεικτικά, αναφέρονται τέτοιες διαφοροποιήσεις σε ζώνες των Αχαρνών, του Γέρακα και της Παλλήνης.
Η βασική λογική είναι ότι η δυνατότητα υποδοχής πρόσθετης δόμησης δεν εξαρτάται αποκλειστικά από τη διαθέσιμη έκταση, αλλά και από τη λειτουργική ικανότητα της περιοχής να εξυπηρετήσει πρόσθετες χρήσεις και πληθυσμό.
Για τον λόγο αυτό, η μελέτη περιλαμβάνει αξιολογήσεις της κυκλοφοριακής επιβάρυνσης, της προσβασιμότητας και της σχέσης με την υφιστάμενη οικιστική ανάπτυξη.
Η πολεοδομική δυνατότητα δεν είναι το ίδιο με το δικαίωμα δόμησης
Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα για ιδιοκτήτες και μηχανικούς είναι η διάκριση μεταξύ προτεινόμενης χωρητικότητας και πραγματικού δικαιώματος δόμησης.
Η ΣΜΠΕ εξετάζει την ικανότητα περιοχών να υποδεχθούν μεταφερόμενο συντελεστή, με βάση τεχνικές και περιβαλλοντικές παραδοχές.
Η αποτύπωση δυνατότητας πρόσθετης δόμησης δεν σημαίνει ότι κάθε ακίνητο αποκτά αυτομάτως αυξημένο συντελεστή.
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης προϋποθέτει την εφαρμογή του αντίστοιχου θεσμικού μηχανισμού, τη θεσμοθέτηση κατάλληλων ζωνών και τη συμμόρφωση με τις ειδικότερες διαδικασίες και προϋποθέσεις.
Κατά συνέπεια, οι μηχανικοί δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν τα προτεινόμενα μεγέθη της ΣΜΠΕ ως ισχύοντες όρους δόμησης κατά την έκδοση οικοδομικής άδειας.
Γεωλογική καταλληλότητα και τεχνικές υποδομές
Η μελέτη δεν περιορίζεται στην ποσοτική κατανομή των συντελεστών.
Περιλαμβάνει αξιολόγηση της γεωλογικής καταλληλότητας των περιοχών, των υφιστάμενων χρήσεων γης και της σχέσης τους με κρίσιμες τεχνικές και περιβαλλοντικές παραμέτρους.
Εξετάζονται επίσης ζητήματα κυκλοφοριακής επιβάρυνσης, τα χαρακτηριστικά του οικιστικού περιβάλλοντος και οι πιθανές επιπτώσεις από τη συγκέντρωση πρόσθετης δόμησης.
Οι παράμετροι αυτοί έχουν ιδιαίτερη σημασία, καθώς η αύξηση του συντελεστή μπορεί να δημιουργήσει ανάγκες σε οδικές υποδομές, ύδρευση, αποχέτευση, κοινόχρηστους χώρους και λοιπές εξυπηρετήσεις.
Η δυνατότητα υποδοχής συντελεστή οφείλει επομένως να εξετάζεται ως συνολικό ζήτημα πολεοδομικής λειτουργίας και όχι μόνο ως αριθμητική αύξηση του επιτρεπόμενου εμβαδού.
Τι μπορούν να εξετάσουν οι μηχανικοί κατά τη διαβούλευση
Η δημόσια διαβούλευση δημιουργεί δυνατότητα τεκμηριωμένης εξέτασης των προτάσεων πριν από την ολοκλήρωση των επόμενων σταδίων.
Ιδιαίτερα χρήσιμα είναι:
- Ο εντοπισμός των ακριβών ορίων κάθε προτεινόμενης ΖΥΣ στους επίσημους χάρτες.
- Η σύγκριση ισχύοντος και προτεινόμενου συντελεστή.
- Η εξέταση των εναλλακτικών προτάσεων και των ειδικών υποζωνών.
- Ο έλεγχος της γεωλογικής καταλληλότητας και των περιβαλλοντικών περιορισμών.
- Η αξιολόγηση της κυκλοφοριακής επιβάρυνσης και των διαθέσιμων τεχνικών υποδομών.
- Η συσχέτιση των προτάσεων με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια.
Για τους μελετητές, τα στοιχεία αυτά μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο επιστημονικής αξιολόγησης και διατύπωσης τεκμηριωμένων παρατηρήσεων.
Για τους ιδιοκτήτες, η σημαντικότερη διευκρίνιση είναι ότι το περιεχόμενο της ΣΜΠΕ έχει ακόμη χαρακτήρα σχεδιαστικής πρότασης και δεν παρέχει αυτοτελώς πρόσθετα οικοδομικά δικαιώματα.
Ποια είναι τα επόμενα στάδια
Το ΥΠΕΝ δημοσιοποίησε τη μελέτη της Ανατολικής Αττικής στις 5 Νοεμβρίου 2026, προβλέποντας προθεσμία 60 ημερών για την υποβολή έγγραφων και επαρκώς τεκμηριωμένων απόψεων.
Μετά την ολοκλήρωση της προβλεπόμενης διαδικασίας θα ακολουθήσει η αξιολόγηση των παρατηρήσεων και η συνέχιση των αναγκαίων πολεοδομικών και περιβαλλοντικών διαδικασιών.
Η ενδεχόμενη θεσμοθέτηση των ΖΥΣ θα απαιτήσει τις κατά νόμο εγκρίσεις και την έκδοση των αντίστοιχων κανονιστικών πράξεων.
Η σημαντική τεχνική εξέλιξη δεν είναι ότι εγκρίθηκαν επιπλέον τετραγωνικά δόμησης, αλλά ότι ο χωρικός σχεδιασμός έχει προχωρήσει σε συγκεκριμένες ζώνες, εναλλακτικούς συντελεστές και αξιολόγηση των σχετικών επιπτώσεων.
Πηγές
- ΥΠΕΝ, «Ανάρτηση / Δημοσιοποίηση της Μελέτης καθορισμού ΖΥΣ του Χωρικού Συστήματος Π.Ε. Ανατολικής Αττικής», 05/11/2026. Επίσημη ανακοίνωση και πρόσβαση στον φάκελο.
- ΣΜΠΕ Χωρικού Συστήματος Π.Ε. Ανατολικής Αττικής, έκδοση R2/10.2026, 788 σελίδες, κεφάλαια 4 και 5, πίνακες 4.4-1, 5.2-1 και 5.2-2. Πρωτογενής μελέτη και παραρτήματα από τον φάκελο διαβούλευσης ΥΠΕΝ.
- ΥΠΕΝ, «ΖΥΣ – Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης», επίσημη ενημερωτική σελίδα για το θεσμικό πλαίσιο. https://ypen.gov.gr/chorikos-schediasmos/zys/
- Ν. 4495/2017, ΦΕΚ Α΄ 167, θεσμικό πλαίσιο Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει.
- MICHANIKOS ONLINE, «Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης: Σε διαβούλευση νέες μελέτες για Ανατολική Αττική, Θεσσαλονίκη, Καβάλα και Βοιωτία», 06/11/2026. Προηγούμενη κάλυψη της διαδικασίας δημοσιοποίησης.
