Του Αθανάσιου Ψαθά
Σήμερα θα μας απασχολήσουν δύο ζητήματα: εάν και πού χρειάζονται νέοι βιομηχανικοί χώροι και αν το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο είναι επαρκές για να αντιμετωπίσει τις σημερινές και τις μελλοντικές ανάγκες για μια Εθνική Πολιτική Βιομηχανικών Περιοχών.
Σύμφωνα με μελέτη της Γενικής Γραμματείας Βιομηχανίας, υπάρχουν σήμερα στην Ελλάδα 57 αδειοδοτημένα Βιομηχανικά Πάρκα (ΟΥΜΕΔ – Οργανωμένοι Υποδοχείς Μεταποιητικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων), κάθε τύπου και μεγέθους, και περισσότερες από 200 “Άτυπες” Βιομηχανικές Συγκεντρώσεις (ΑΒΣ) σε περιοχές εκτός σχεδίου.
ΑΒΣ χαρακτηρίζεται µία περιοχή που παρουσιάζει συγκέντρωση βιομηχανιών αλλά με έλλειψη υποδομών και με πολλά πολεοδομικά και περιβαλλοντικά προβλήματα, συχνά με την ανοχή των ελεγκτικών αρχών. Η μεγαλύτερες ΑΒΣ βρίσκονται ακριβώς έξω από το όριο του νομού Αττικής (όπου για χρόνια κοντόφθαλμα απαγορευόταν σχεδόν καθολικά η βιομηχανική δραστηριότητα), στα Οινόφυτα Βοιωτίας (350 επιχειρήσεις) και στη βόρεια Κορινθία, κι επίσης στο Καλοχώρι Θεσσαλονίκης.
Χρειάζονται νέοι χώροι για οργανωμένη Βιομηχανική Χρήση;
Η ΕΤΒΑ είναι η μεγαλύτερη εταιρεία διαχείρισης ΟΥΜΕΔ της χώρας, έχοντας ένα δίκτυο 29 Βιομηχανικών Περιοχών, που αντιστοιχεί στο 70% των συνολικών εκτάσεων των ΟΥΜΕΔ. Η πλέον σημαντική Βιομηχανική Περιοχή είναι αυτή της Θεσσαλονίκης με 550 ενεργές επιχειρήσεις. Η διαθεσιμότητα χώρων για την εγκατάσταση νέων βιομηχανιών εντός των ΟΥΜΕΔ της ΕΤΒΑ είναι εξαντλημένη στο Ηράκλειο, πολύ περιορισμένη στην Θεσσαλονίκη και ποικίλει στις άλλες περιοχές, φτάνοντας και ξεπερνώντας το 90% σε περιοχές όπου μάλλον δεν θα έπρεπε να υπάρχουν βιομηχανικές ζώνες μεγάλης έκτασης όπως στην Έδεσσα, στην Ορεστιάδα, κ.ά. Υπάρχει επίσης μία πολυκατοικία στη Ρόδο που – από πολιτική υστεροβουλία; – είναι Βιομηχανική Περιοχή (!), και μάλιστα με υποχρέωση διατήρησης πολυπληθούς προσωπικού διαχείρισης…
Αλλού, ενώ η διαθεσιμότητα είναι πιο περιορισμένη, στην πραγματικότητα οι επιχειρήσεις που υπάρχουν είναι πάρκα φωτοβολταϊκών συστημάτων – δεν θα μπορούσε να υποστηρίξει κανείς ότι αυτή είναι η βέλτιστη χρήση για μία γη που έχει όλες τις υποδομές να υποδεχτεί (βαριά) βιομηχανία, και μάλιστα υποδομές που έχουν χρηματοδοτηθεί από τον φορολογούμενο επί κρατικής ΕΤΒΑ.
Παρόλα αυτά, η συζήτηση για την ανάγκη δημιουργίας νέων ΟΥΜΕΔ καλά κρατεί, και ορθώς, κατά τη γνώμη μου, αλλά με έναν σημαντικό αστερίσκο. Η Ελλάδα χρειάζεται καινούριους μεγάλους χώρους για να υποδεχθούν οργανωμένα τις επιχειρήσεις, αλλά αυτοί πρέπει να είναι κοντά στις μεγάλες αστικές συγκεντρώσεις, δηλαδή στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη και στο Ηράκλειο – και στην Πάτρα εφόσον όμως λειτουργήσει ο εμπορικός λιμένας. Η ζήτηση γι’ αυτές τις περιοχές βαίνει αυξανόμενη και υπάρχει ανάγκη νέων εδαφών: Σκεφθείτε ότι η ΒΙ.ΠΕ. Θεσσαλονίκης έχει ήδη επεκταθεί σε τρεις φάσεις, ενώ σε κοντινή απόσταση στο Καλοχώρι στεγάζονται άναρχα πάνω από 1000 επιχειρήσεις.
Το νομικό πλαίσιο βοηθά στην ανάπτυξη νέων βιομηχανικών περιοχών ή στην τακτοποίηση των ΑΒΣ;
Ο νόμος σήμερα προβλέπει ότι η ανάπτυξη ενός ΟΥΜΕΔ γίνεται από ιδιωτικές εταιρείες, οι οποίες αποκτούν τη γη και αναπτύσσουν τις απαραίτητες υποδομές, ώστε να προσελκύσουν επιχειρήσεις να εγκατασταθούν. Στις ειδικές περιπτώσεις που ΑΒΣ μετασχηματίζονται σε οργανωμένους ΟΥΜΕΔ, απαιτείται η συναίνεση του 55% των προεγκατεστημένων επιχειρήσεων για να προχωρήσει το έργο, από ιδιώτη πάντα επενδυτή. Ο ιδιώτης αυτός, αν υποθέσουμε ότι καταφέρνει να εξασφαλίσει τη συναίνεση, πράγμα μάλλον ουτοπικό, θα αναμένει να ανακτήσει τα χρήματα της επένδυσής του σε βάθος δεκαετιών, μέσω των κοινοχρήστων που θα χρεώνει για τη χρήση των υποδομών (και ενδεχομένως της πώλησης ή ενοικίασης οικοπέδων).
Στην πράξη, το μοντέλο αυτό δεν δουλεύει. Ενδεικτικά, ο αρχικός προϋπολογισμός για το Επιχειρηματικό Πάρκο Εξυγίανσης των Οινοφύτων ξεπερνά τα €85 εκατ. και αφορά μόνο τις μελέτες, τη σωστή πολεοδόμηση και τις βασικές υποδομές, όχι την αγορά της γης. Δεν υπάρχει εταιρεία που ορθολογικά θα προχωρήσει σε μία τέτοιου μεγέθους επένδυση, και μάλιστα όταν ο νόμος προβλέπει ότι υποχρεωτικά η Εταιρεία Ανάπτυξης του Επιχειρηματικού Πάρκου (ΕΑΝΕΠ) θα πρέπει να παραδώσει χωρίς εύλογη αποζημίωση τη διαχείριση του πάρκου (το οποίο θα έχει κατασκευάσει) σε Εταιρεία Διαχείρισης του Επιχειρηματικού Πάρκου (ΕΔΕΠ) που θα έχει άλλη μετοχική σύνθεση.
Δεν είναι τυχαίο ότι η συγκεκριμένη αγορά της δημιουργίας νέων ΟΥΜΕΔ, δεν έχει αναπτυχθεί καθόλου – με εξαίρεση Πάρκα όπου υπάρχει ένας μεγάλος εγκατεστημένος ή Πάρκα που εξυπηρετούν τις ανάγκες συγκεκριμένων ομίλων. Μόνο η πρώην κρατική ΕΤΒΑ, που απέκτησε τα εδάφη κυρίως μέσω απαλλοτριώσεων, έχει σημαντική παρουσία στον κλάδο της διαχείρισης ΟΥΜΕΔ.
Υπάρχει λύση για την ανάπτυξη νέων βιομηχανικών περιοχών;
Η διαφαινόμενη λύση είναι η απαλλοτρίωση γης από το Δημόσιο κοντά στις μεγάλες πόλεις και η παραχώρηση της εκμετάλλευσης σε ιδιώτη που θα είναι ταυτόχρονα ΕΑΝΕΠ και ΕΔΕΠ. Με αυτόν τον τρόπο αναπτύχθηκε το Διεθνές Αεροδρόμιο Αθηνών, οι αυτοκινητόδρομοι, η Αττική Οδός και θα γίνει το Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο.
Στη συνέχεια η ΕΑΝΕΠ/ΕΔΕΠ θα παραχωρεί στις ενδιαφερόμενες να εγκατασταθούν επιχειρήσεις το λεγόμενο “δικαίωμα επιφανείας”, δηλαδή τη δυνατότητα να αναπτύξουν τις εγκαταστάσεις τους για μακρό χρονικό διάστημα, χωρίς όμως να έχουν την κυριότητα της γης, η οποία θα παραμένει διαχειριστικά στην ΕΑΝΕΠ/ΕΔΕΠ.
Τι είναι και γιατί συμφέρει το δικαίωμα επιφανείας;
Το μοντέλο διάθεσης γης που προκρίθηκε το 1965 ήταν η κατάτμηση των ΒΙ.ΠΕ. σε “βιομηχανικά οικόπεδα” και η διάθεσή τους σε ενδιαφερόμενους μέσω πώλησης. Η ΕΤΒΑ με αυτόν τον τρόπο διέθεσε περίπου το 85% των βιομηχανικών της οικοπέδων πανελλαδικά. Όμως, σε ένα σύνολο 2.200 ιδιοκτητριών-εγκατεστημένων επιχειρήσεων, σήμερα οι 500 είναι κλειστές, για διάφορους λόγους.
Η μέχρι σήμερα πρακτική της πώλησης των γηπέδων έχει καταστήσει τις ΒΙ.ΠΕ. κατακερματισμένες ιδιοκτησίες κι έχει οδηγήσει στο μεγάλο πρόβλημα των “κουφαριών”, το οποίο είναι ιδιαίτερα οξυμένο σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση και μικρή διαθεσιμότητα. Όπως ένα κενό διαμέρισμα σε πολυκατοικία επειδή οι κληρονόμοι δεν τα βρίσκουν μεταξύ τους, έτσι και τα κλειστά εργοστάσια στις ΒΙ.ΠΕ. δημιουργούν πολλά προβλήματα (και κινδύνους, ανάλογα με την παλαιότερη δραστηριότητα των χώρων) και τις απαξιώνουν συνολικά.
Το δικαίωμα επιφανείας είναι ένας τρόπος διάθεσης της γης που μέχρι πρόσφατα χρησιμοποιούσε μόνο το Δημόσιο, όμως με τον Ν. 4635/2019 θεσμοθετήθηκε η ισχύς του και για τους ΟΥΜΕΔ. Τα πλεονεκτήματα είναι πολλά, κυριότερο από τα οποία είναι ότι σε περίπτωση αδυναμίας του επενδυτή να συνεχίσει ή να αναπτύξει τη δραστηριότητα για την οποία δέσμευσε το γήπεδο, ή αθέτησης των συμφωνιών με τον διαχειριστή, αυτό το γήπεδο θα μπορεί σύντομα να επανέρχεται σε παραγωγική χρήση, καθώς διαχειριστικά ανήκει στην ΕΑΝΕΠ/ΕΔΕΠ.
Το δικαίωμα επιφανείας είναι μία σύγχρονη και λειτουργική απάντηση για όλα αυτά. Επιπροσθέτως, ο επενδυτής δεν χρειάζεται να καταβάλει κεφάλαιο για την αγορά της γης που θα χρησιμοποιήσει, κι έτσι έχει αυξημένη ρευστότητα, π.χ. για κεφάλαιο κίνησης, ενώ η ΕΑΝΕΠ/ΕΔΕΠ αποκτά ένα επαναλαμβανόμενο έσοδο.
Η πρόσφατη εμπειρία μάς δείχνει ότι η αγορά έχει έντονο ενδιαφέρον για τον νέο αυτόν τρόπο διάθεσης της γης. Για να εδραιωθεί όμως , είναι σημαντικό να το στηρίξουν οι τράπεζες. Απαιτούνται νέα προϊόντα, που θα χρηματοδοτούν την επένδυση που θα γίνεται χωρίς να υπάρχει ιδιοκτησία της γης.
* Ο κ. Ψαθάς είναι Διευθύνων Σύμβουλος ΕΤΒΑ Α.Ε.
