Τα μέσα ελληνικά εισοδήματα σήμερα δεν ανταποκρίνονται στις αυξημένες τιμές των κατοικιών, ενώ, αντιθέτως για τους μη εγχώριους αγοραστές εξακολουθούν να είναι ελκυστικές. Η κτηματαγορά έχει ανακάμψει σημαντικά από το υψηλό του 2028 και η μεταβολή το επιπέδου τιμών σε εθνικό επίπεδο (2023 έναντι 2008) είναι μόλις στο -3,4%, δηλαδή σχεδόν έχει «κλείσει η ψαλίδα».
Αυτό προκύπτει, μεταξύ άλλων, από σχετική έρευνα που παρουσίασε ο κ. Δημήτρης Ανδρίτσος, CEO της Cerved Property Services (CPS), στο πλαίσιο του 17ου RED MEETING POINT στο Ωδείο Αθηνών.
Ξένες επενδύσεις στην Ελλάδα
Σύμφωνα με την έρευνα (πηγή: ΤτΕ), μέσα στο 2023 οι συνολικές ξένες επενδύσεις στην Ελλάδα στο real estate προσέγγισαν τα 2,133 δις ευρώ, έναντι σχεδόν 1,975 δις το 2022, αυξημένες κατά 8%. Το 2014 ανήλθαν σε 240 εκατ. ευρώ, το 2015 σε 153 εκατ. (-36%), το 2016 σε 222 εκατ. ευρώ (+45%), το 2017 σε 415 εκατ. (+87%), το 2018 σε 1,128 δις (με +172%), το 2019 σε 1,45 δισ. (άνοδος 29% σε σχέση με 2028), το 2020 σε 875 εκατ. (-40%), το 2021 σε 1,176 δις ευρώ (+34%) και το 2022 σε 1,975 δις (+68%). Δηλαδή, στην προηγούμενη δεκαετία είχαμε αθροιστικά σχεδόν 10 δισ. ευρώ εισροές ξένων επενδύσεων στο εγχώριο real estate (για την ακρίβεια 9,767 δις ευρώ).
Οι τιμές
Όπως προκύπτει (βάσει του Οικιστικού Δείκτη Τιμών Ελλάδας – ΤτΕ & CPS, 2008 Q3 – 2023 Q4, Τρίμηνο Βάσης: 2010 Q1), τόσο σε περιοχές της Αθήνας και Αττικής όσο και στην περιφέρεια, οι τιμές είναι σε υψηλότερα επίπεδα με το παρελθόν. Για παράδειγμα (μεταβολή από 2008), με στην Αττική οι τιμές ακινήτων κινούνται πλέον με +1,8% έναντι του προ ετών υψηλού, με τα νότια προάστια της Αθήνας να καταγράφουν άνοδο 8,4% και το κέντρο της πρωτεύουσας +7,6%, σε σχέση με το 2008.
Στον Δήμο Πειραιά οι τιμές είναι στο +0,8%, στα Δυτικά Προάστια Αττικής στο +0,1%, ενώ κατά 3,2% υπολείπονται ακόμη έναντι του 2008 οι τιμές στα Βόρεια Προάστια Αττικής. Στη Θεσσαλονίκη, πάντως, γενικότερα οι τιμές ακόμη είναι χαμηλότερες κατά 10,9%. Ειδικότερα, στον Δήμο Θεσσαλονίκης υπολείπονται -5,1%, στην Ανατολική Θεσσαλονίκη -1,7%, στη Δυτική Θεσσαλονίκη -13,7% και το Υπόλοιπο Ν. Θεσσαλονίκης -20%.
Σε σχέση με άλλες γεωγραφικές περιοχές της Ελλάδας, βάσει της έρευνας της CPS, στην Κρήτη έχουμε θετική μεταβολή 1%, στη Θεσσαλία 5%, στις Κυκλάδες αρνητική -1,2% ενώ οι τιμές στην Πελοπόννησο υπολείπονται 8%.
Αναφορικά με τις τιμές Κατοικιών Ελλάδα και EΕ (ευρώ/ανά τ.μ., Πηγή: Numbeo) το 2023, στην Ελλάδα κατά μέσο όρο ανήλθαν σε άνω των 2.600 ευρώ/τ.μ., υψηλότερα μόνο από χώρες όπως οι Λετονία, Ρουμανία, Βουλγαρία. Εως 4.000 ευρώ/τ.μ. ήταν οι τιμές σε χώρες όπως οι Ιταλία, Μάλτα, Εσθονία, Σλοβακία, Λιθουανία, Πολωνία, Κροατία, Ισπανία, Πορτογαλία, Ουγγαρία, Κύπρο. Μεταξύ 6.000 – 4.000 ευρώ/τ.μ. καταγράφηκαν τιμές σε Γαλλία, Αυστρία, Γερμανία, Νορβηγία, Ολλανδία, Ισλανδία, Δανία, Σουηδία, Ιρλανδία, Τσεχία, Σλοβενία. Οι υψηλότερες τιμές καταγράφηκαν σε Ελβετία με 15.000 ευρώ/τ.μ. και Λουξεμβούργο με 10.000 ευρώ/τ.μ..
Golden Visa και καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης
Σε σχέση με τις εγκριθείσες Golden Visa και τα έσοδα Ελληνικού Δημοσίου (Πηγή: Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου), το 2023 είχαμε περίπου 1.900 άδειες με έσοδα 2 δισ., το 2022 κάπου στις 3.700 με έσοδα 1,3 δις και το 2021 σχεδόν 1.800 άδειες με έσοδα 500 εκατ. ευρώ.
Αναφορικά με τον αριθμό Καταλυμάτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (Σύνολο Χώρας, Πηγή: Επεξεργασία Στοιχείων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης) σε σχετικό γράφημα φαίνονται πάνω από 180 χιλ. το 2023, έναντι λιγότερων από 170 χιλ. το 2022, λίγο άνω των 140 χιλ. το 2021, περίπου 75 χιλ. το 2020, περίπου 90 χιλ. το 2019, λίγο κάτω των 80 χιλ. το 2018 ή 60 χιλ. καταλυμάτων το 2017. Αρα, είχαμε τριπλασιασμό τους από το 2016 και μετά.
Τα συμπεράσματα
Σε σχέση με άλλα συμπεράσματα της έρευνας, καταγράφεται ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία του Δείκτη ανθεκτικότητας τιμών (Sustainability Index) της CPS το επίπεδο τιμών του 2021 είναι το ανώτερο όριο για τα Ελληνικά νοικοκυριά. Επίσης, με βάση την αξία ενός ακινήτου, το επίπεδο τιμών του 2021 για μια μέση κατοικία (δηλαδή περίπου 60 τ.μ. και ηλικίας 20-30 ετών) με σκοπό την ιδιοκατοίκηση, απαιτούνται εισοδήματα σχεδόν 8,5 ετών για την αγορά του, σε εναρμόνιση με τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους. Επιπρόσθετα, υπάρχει περιορισμένη «πραγματική» δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τα Ελληνικά νοικοκυριά. Οι τρέχουσες συνθήκες «απευθύνονται» στο άνω 25% των Ελληνικών νοικοκυριών με βάση το διαθέσιμο εισόδημα ενώ εάν επικεντρωθούμε στην αγορά νεόδμητων κατοικιών τα τρέχοντα επίπεδα τιμών «απευθύνονται» στο άνω 3-10%. H διατήρηση χαμηλών όγκων συναλλαγών και η τρέχουσα μείξη ξένων και εγχώριων επενδυτών στην αγορά δημιουργεί συνθήκες ανοδικής πίεσης των τιμών ακινήτων. Η CPS θεωρεί ότι υπάρχει η ανάγκη διαμόρφωσης κατάλληλων πολιτικών «Κοινωνικής Κατοικίας» που θα τονώσουν και τη δυνατότητα προσφοράς κατοικιών.
Οι μεταβιβάσεις
Οσον αφορά στις μεταβιβάσεις ακινήτων την περίοδο 2018 – 2023 (πηγή: Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων), είχαμε 21.255 συναλλαγές ανά την Ελλάδα το 2018, συνολικής αξίας 1,244 δισ. ευρώ, εκ των οποίων συνολικό ποσό σχεδόν 309 εκατ. αφορούσε σε μεταβιβάσεις στον Δήμο Αθηναίων και 61,7 εκατ. στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Το 2019 καταγράφηκαν 23.650 μεταβιβάσεις στην Ελλάδα αξίας 1,6 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 286 εκατ. στην Αθήνα και 84,57 εκατ. στη Θεσσαλονίκη. Το 2020 καταγράφηκαν 16.952 μεταβιβάσεις στην Ελλάδα αξίας 1,1 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 218,6 εκατ. στην Αθήνα και 65,14 εκατ. στη Θεσσαλονίκη. Το 2021 καταγράφηκαν 22.827 μεταβιβάσεις στην Ελλάδα αξίας 1,56 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 293 εκατ. στην Αθήνα και 87,4 εκατ. στη Θεσσαλονίκη. Το 2022 καταγράφηκαν 23.088 μεταβιβάσεις στην Ελλάδα αξίας 1,845 δις ευρώ, εκ των οποίων 386,85 εκατ. στην Αθήνα και 102,9 εκατ. στη Θεσσαλονίκη. Τέλος, το 2023 καταγράφηκαν 24.779 μεταβιβάσεις στην Ελλάδα αξίας 2,47 δις ευρώ, εκ των οποίων 461 εκατ. στην Αθήνα και 128,4 εκατ. στη Θεσσαλονίκη.
Η σύνθεση της αγοράς
Σε σχέση με τη «σύνθεση» της αγοράς (2008 με 2023), το 2008 είχε μέγεθος 22+ δισ. ευρώ, το 80% των πράξεων έγιναν με Τραπεζικό Δανεισμό και με σχεδόν 13,2 δισ. ετήσιες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων. Παρατηρήθηκε περίπου 1,5-2% συμμετοχή Ξένων Επενδυτών, μη επενδυτικό προφίλ κατοικιών με τις ΑΕΕΑΠ αποκλειστικά να κινούνται σε μη οικιστικά. Το 2023 είχε μέγεθος 9 δισ. ευρώ, το 20% των πράξεων έγιναν με Τραπεζικό Δανεισμό και με σχεδόν 1,2 δισ. ετήσιες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων. Παρατηρήθηκε 25% συμμετοχή Ξένων Επενδυτών, με επενδυτικό προφίλ αλλά και με συμμετοχή στον ΑΕΕΑΠ στον οικιστικό τομέα.
Ο μέσος ετήσιος μισθός
Σύμφωνα με την έρευνα (πηγή: Eurostat), ο μέσος ετήσιος μισθός στην Ελλάδα το 2023 ανήλθε σε 15.000 ευρώ. Στην Ιρλανδία ξεπερνούσε τις 35.000 ευρώ, σε Βέλγιο, Φινλανδία, Γερμανία, Αυστρία, Δανία ξεπερνούσε τις 30.000 ευρώ, σε Γαλλία και Σουηδία τις 25.000 ευρώ, ενώ πάνω από 25.000 ευρώ ήταν ο μέσος όρος στην Ευρωζώνη και λίγο χαμηλότερα στην Ε.Ε. 27 κρατών. Μέχρι 20.000 ευρώ ήταν σε Μάλτα, Εσθονία, Κύπρο, Ισπανία και λίγο υψηλότερος σε Ιταλία. Λίγο χαμηλότερα της Ελλάδας βρέθηκαν χώρες όπως Σλοβενία, Πορτογαλία, Τσεχία, προς τις 10.000 ευρώ ήταν οι Λιθουανία, Πολωνία, Λετονία, Σλοβακία, Κροατία, Ουγγαρία, και κάτω από το όριο αυτό ο μέσος μισθός σε Βουλγαρία, Ρουμανία. Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ (Πηγή: Διεθνές Νομισματικό Ταμείο) στην Ελλάδα έφτανε σε σχεδόν 30.000 ευρώ το 2028 για να μειωθεί σε λίγο άνω των 20.000 ευρώ το 2023. Στη Γαλλία διατηρήθηκε άνω των 40.000 ευρώ, στο Ηνωμένο Βασίλειο σε άνω των 45.000, στο Ισραήλ εκτοξεύθηκε σε σχεδόν 50.000, στη Σουηδία ξεπέρασε το εν λόγω όριο, όπως και στην Αυστρία, στη Δανία ξεπέρασε τις 60.000 ενώ στην Ελβετία εκτινάχθηκε σε πάνω από 90.000 ευρώ.
Αναφορικά με τις Εισοδηματικές Κατηγορίες Ελληνικών Νοικοκυριών (Πηγή: Oxford Economics), πάνω από 40% «βγάζει» λιγότερα από 20.000 ευρώ, κάπου στο 33% μεταξύ 20.000-35.000 ευρώ, σχεδόν 22% μεταξύ 35.000-70.000 ευρώ, μονοψήφιο ποσοστό (αρκετά κάτω του 5%) έως 100.000 ευρώ οριακό ποσοστό έχει εισοδήματα άνω των 100.000 ευρώ.
Μεγάλωσε η απόκλιση ανάμεσα σε Μέση Αξία Κατοικίας και Μέσο Μισθό
Για παράδειγμα, το 2019 η μέση τιμής κατοικίας ανήλθε σε 186.253 ευρώ (+6,43%) και ο μέσος μισθός σε 1.046 ευρώ (-2,33%). Το 2020 η μέση τιμής κατοικίας ανήλθε σε 197.819 ευρώ (+6,21%) και ο μέσος μισθός σε 1.050 ευρώ (+0,38%). Το 2021 η μέση τιμής κατοικίας ανήλθε σε 212.339 ευρώ (+7,34%) και ο μέσος μισθός σε 1.117 ευρώ (+6,38%). Το 2022 η μέση τιμής κατοικίας ανήλθε σε 235.866 ευρώ (+11,08%) και ο μέσος μισθός σε 1.176 ευρώ (+5,28%). Το 202ε η μέση τιμής κατοικίας ανήλθε σε 274.831 ευρώ (+16,52%) και ο μέσος μισθός σε 1.251 ευρώ (+6,38%).
Στην Αθήνα απαιτούνται σχεδόν 10 έτη (Πηγές: CPS / Eργάνη / UBS) ώστε ο μέσος μισθός να αγοράσει κατοικία 60 τ.μ., και μόνο σε Τελ Αβίβ, Παρίσι, Τόκυο χρειάζονται έως 15 έτη ή στο Χονγκ Κονγκ πάνω από 20 έτη. Σε Μαϊάμι, Σαν Φρανσίσκο και Μαδρίτη απαιτούνται έως 5 έτη, ενώ έως 10 χρόνια χρειάζονται σε Τορόντο, Στοκχόλμη, Βοστόνη, Ντουμπάι, Λος Αντζελες, Φρανκφούρτη, Άμστερνταμ, Λονδίνο, Μιλάνο, Γενεύη, Νέα Υόρκη, Σάο Πάολο, Μόναχο, Σιγκαπούρη κ.α.
Πρόσβαση σε Τραπεζικό Δανεισμό
Σε σχέση με το Εισόδημα και την Πρόσβαση σε Τραπεζικό Δανεισμό (Σταθερό Επιτόκιο 3,75% και 0,12% για 30 έτη), βάσει της έρευνας για εισόδημα έως 17.000 ευρώ και δάνειο 100.000 ευρώ, απαιτείται ίδια συμμετοχή 43.000 ευρώ (Αξία Ακινήτου με LTV 70%, 143.000 ευρώ). Για εισόδημα έως 20.000 ευρώ και δάνειο 120.000 ευρώ, απαιτείται ίδια συμμετοχή 51.000 ευρώ (Αξία Ακινήτου με LTV 70%, 171.000 ευρώ). Για εισόδημα έως 27.500 ευρώ και δάνειο 160.000 ευρώ, απαιτείται ίδια συμμετοχή 69.000 ευρώ (Αξία Ακινήτου με LTV 70%, 229.000 ευρώ). Για εισόδημα έως 35.000 ευρώ και δάνειο 210.000 ευρώ, απαιτείται ίδια συμμετοχή 90.000 ευρώ (Αξία Ακινήτου με LTV 70%, 300.000 ευρώ). Για εισόδημα 50.000 ευρώ και δάνειο 290.000 ευρώ, απαιτείται ίδια συμμετοχή 124.000 ευρώ (Αξία Ακινήτου με LTV 70%, 414.000 ευρώ). Για εισόδημα 70.000 ευρώ και δάνειο 410.000 ευρώ, απαιτείται ίδια συμμετοχή 176.000 ευρώ (Αξία Ακινήτου με LTV 70%, 586.000 ευρώ).
