Σε νέα φάση… αυξημένων αποτιμήσεων εισέρχεται η αγορά κατοικίας στα Νότια Προάστια, με το έργο στο Ελληνικό να λειτουργεί ως δομικός παράγοντας τιμολόγησης και όχι ως συγκυριακή ώθηση. Αυτό προκύπτει από την δευτερογενής ανάλυση της Gravity The Newtons με βάση υφιστάμενες μελέτες, η οποία αποτυπώνει σε αριθμούς την επίδραση του mega κατασκευαστικού έργου στα Νότια Προάστια.
«Το Ελληνικό δεν ανέβασε απλώς τις τιμές, άλλαξε την κατηγορία της αγοράς. Τα Νότια Προάστια έγιναν μια θεσμική, διεθνώς συγκρίσιμη παραθαλάσσια αγορά»
To premium που δίνει το Ελληνικό
Συγκριμένα, η ανάλυση δείχνει ότι η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας στη συγκεκριμένη ζώνη αυξήθηκε σε μόνιμη βάση κατά 19,1%, το οποίο αποτελεί τον πυρήνα του «premium του Ελληνικού». Συγκεκριμένα, η μέση τιμή έφτασε τα 4.167 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το πρώτο τρίμηνο του 2026 — η υψηλότερη πανελλαδικά — έναντι 3.500 ευρώ στα Βόρεια Προάστια!
Τα Νότια Προάστια είναι η ακριβότερη οικιστική ζώνη της χώρας: 4.167 €/τ.μ. το α’ τρίμηνο 2026, με τη Βουλιαγμένη στην κορυφή της Αττικής στα 7.333 €/τ.μ.
Η ακριβότερη ζώνη κατοικίας στην Ελλάδα
Η μελέτη επισημαίνει ότι η ανατίμηση έχει πλέον ενσωματωθεί στις τιμές, με την περιοχή να περνά από φάση ταχείας ανόδου σε φάση σταθεροποίησης και ωρίμανσης. Τα Νότια Προάστια είναι πλέον η ακριβότερη ζώνη κατοικίας της χώρας, με τις τιμές να ενισχύονται από τη συγκέντρωση ζήτησης σε περιοχές όπως η Βούλα, η Γλυφάδα και η Βουλιαγμένη.
Σε βάθος πενταετίας, η τιμή πώλησης στα Νότια Προάστια αυξήθηκε κατά 46,9% και το ενοίκιο κατά 40,9%! Παράλληλα, τα στοιχεία της Lamda Development καταγράφουν σωρευτικά έσοδα 1,53 δισ. ευρώ από πωλήσεις στο έργο, με την απορρόφηση των κατοικιών στο παραλιακό μέτωπο να φτάνει το 100% και στη ζώνη Little Athens το 85%.
Υπερτίμημα +19,1% έναντι των Βορείων Προαστίων — σε ευρώ, 50.000 έως 100.000 ευρώ επιπλέον ανά κατοικία.
Τι σημαίνει το +19,1% σε ευρώ
Η ανάλυση μεταφράζει το υπερτίμημα σε απόλυτα ποσά. Με βάση τη διαφορά τιμής Νοτίων και Βορείων Προαστίων, η ίδια κατοικία κοστίζει στα Νότια από 50.000 ευρώ περισσότερο για διαμέρισμα 75 τ.μ. έως 100.000 ευρώ περισσότερο για κατοικία 150 τ.μ. Όσο μεγαλύτερη η κατοικία, τόσο μεγαλύτερο το κόστος της θέσης.
Ο ρόλος της Golden Visa και οι αγοραστές
Το καθεστώς της Golden Visa λειτουργεί ως επιπλέον μοχλός συγκέντρωσης ζήτησης στα ακριβότερα ακίνητα της Αττικής. Με το ελάχιστο όριο επένδυσης στα 800.000 ευρώ και προϋπόθεση ενιαίας κατοικίας άνω των 120 τ.μ., η ζήτηση από το εξωτερικό κατευθύνεται σχεδόν αυτόματα σε περιοχές υψηλής αξίας. Σε τυπικά επίπεδα τιμών, κατοικίες στον μέσο όρο των Νοτίων Προαστίων παραμένουν κάτω από το όριο, ενώ σε περιοχές όπως το Ελληνικό και η Βουλιαγμένη το υπερβαίνουν. Η Αττική συγκεντρώνει περίπου το 80% των εκκρεμών αιτήσεων, ενισχύοντας περαιτέρω τη συγκέντρωση ζήτησης στο ανώτερο τμήμα της αγοράς.
Το όριο Golden Visa των 800.000 ευρώ για όλη την Αττική κατευθύνει την ξένη ζήτηση στο premium τμήμα της Ριβιέρας· περίπου 80% των εκκρεμών αιτήσεων αφορά την Αττική.
Όχι μόνο κατοικίες, αλλά και επαγγελματικά ακίνητα
Σύμφωνα με την ανάλυση της Gravity The Newtons, η επίδραση του Ελληνικού δεν περιορίζεται στην κατοικία. Τα Νότια Προάστια μετεξελίσσονται σε αυτόνομο επιχειρηματικό και εμπορικό πόλο. Τα ζητούμενα μισθώματα γραφείων κορυφώνονται στη Βούλα (22,5 €/τ.μ./μήνα), με τη Γλυφάδα (20,8) και το ίδιο το Ελληνικό (18,8) να ακολουθούν, ενώ τα μισθώματα των premium καταστημάτων φτάνουν τα 32,4 €/τ.μ./μήνα στη Βούλα — ξεπερνώντας σε αρκετές περιπτώσεις τον εμπορικό πυρήνα του κέντρου της Αθήνας. Ακόμη μια ένδειξη ότι η περιοχή αναβαθμίζεται σε θεσμική επενδυτική κατηγορία είναι η εισροή θεσμικών επενδυτών, η οποία συμπιέζει τις αποδόσεις των premium ακινήτων προς τα δυτικοευρωπαϊκά επίπεδα (5,5%–6,0%).
Όχι μόνο κατοικίες: μισθώματα γραφείων έως 22,5 €/τ.μ./μήνα και εκλεκτών καταστημάτων έως 32,4 €/τ.μ./μήνα στη ζώνη, με τις αποδόσεις να συγκλίνουν στα δυτικοευρωπαϊκά επίπεδα.
Το Ελληνικό στον ευρωπαϊκό χάρτη αστικής αναγέννησης
Η ανάλυση εντάσσει το έργο στο Ελληνικό σε ένα ευρύτερο ευρωπαϊκό πλαίσιο, συγκρίνοντας την επίδρασή του με μεγάλα έργα αστικής ανασυγκρότησης:
- King’s Cross: μετατροπή σε επιχειρηματικό κόμβο υψηλής ζήτησης
- Nine Elms & Battersea: ισχυρή άνοδος τιμών μετά τις υποδομές μεταφορών
- 22@Barcelona: ταχεία ανατίμηση και τεχνολογικός μετασχηματισμός
- HafenCity: σταθερή ετήσια ανατίμηση και premium ζώνη κατοικίας
- Hudson Yards: σημαντική συμβολή στο αστικό ΑΕΠ και νέα επιχειρηματική συγκέντρωση
Κοινός παρονομαστής είναι η δημιουργία μόνιμου premium στην ευρύτερη περιοχή, που κυμαίνεται διεθνώς μεταξύ 15% και 30%.
Κοινωνική ισορροπία και προσβασιμότητα
Σύμφωνα με την ανάλυση, η οποία βασίστηκε σε στοιχεία της Spitogatos SPI & Insights (Α’ τρίμηνο 2026), της Τράπεζας της Ελλάδος (δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων 2025), της ΕΛΣΤΑΤ (ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα 2025) και της Lamda Development (εταιρικές παρουσιάσεις, Φεβρουάριος/Μάιος 2026, η ανατίμηση έχει ωφελήσει άμεσα τους υφιστάμενους ιδιοκτήτες, η περιουσία των οποίων αυξήθηκε σημαντικά — κατά 50.000 έως 100.000 ευρώ ανά κατοικία, ανάλογα με το εμβαδόν.
Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι τα έργα που συνδύασαν την ανατίμηση με τέτοια ορατά, κοινόχρηστα οφέλη διατήρησαν ευκολότερα την κοινωνική ισορροπία.
Ωστόσο, το κρίσιμο ζητούμενο για την επόμενη φάση είναι η διατήρηση της προσβασιμότητας για νέα νοικοκυριά και ενοικιαστές, ώστε η ανάπτυξη να παραμείνει κοινωνικά ισορροπημένη. Η ύπαρξη δημόσιων υποδομών — όπως το μητροπολιτικό πάρκο, η παραλία και οι αθλητικές εγκαταστάσεις — καθώς και τα έργα αντιπλημμυρικής προστασίας και υπογειοποίησης της παραλιακής, ενισχύουν τον κοινό χαρακτήρα της επένδυσης και λειτουργούν ως αντιστάθμισμα στην άνοδο των τιμών. Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι τα έργα που συνδύασαν την ανατίμηση με τέτοια ορατά, κοινόχρηστα οφέλη διατήρησαν ευκολότερα την κοινωνική ισορροπία.
