Εως και 30.000 νέα διαμερίσματα αναμένεται να προστεθούν στην αγορά ακινήτων μέσα στην επόμενη διετία, μια προοπτική που φιλοδοξεί να δώσει ανάσα στην αγορά, αλλά και να αλλάξει ριζικά τη φυσιογνωμία αρκετών περιοχών. Η μαζική αυτή προσφορά ακινήτων προέρχεται από τη μετατροπή παλιών επαγγελματικών χώρων, καταστημάτων και γραφείων που μέχρι τώρα παρέμεναν αναξιοποίητα.
Κεντρικό ρόλο σε αυτή την εξέλιξη διαδραματίζει το ανανεωμένο πρόγραμμα Golden Visa, το οποίο επιτρέπει πλέον σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ακίνητα στην Αττική αντί 250.000 ευρώ με μοναδική προϋπόθεση να προέρχονται από αλλαγή χρήσης και να διατεθούν προς μακροχρόνια μίσθωση.
Ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι αυτή η τάση ξεκίνησε από την άνοιξη του περασμένου έτους, όταν πολλοί επενδυτές έσπευσαν να αγοράσουν παλιά βιοτεχνικά κτίρια, ισόγεια καταστήματα και μικρά γραφεία, κυρίως σε περιοχές όπως η Καλλιθέα, η Κυψέλη, η Νέα Ιωνία, το Παγκράτι και ο Πειραιάς. Ενδεικτικό της νέας τάσης είναι το ότι καταστήματα που κόστιζαν πριν από λίγα χρόνια μόλις 10.000-20.000 ευρώ, σήμερα αλλάζουν χέρια στα 60.000-70.000 ευρώ. Οι αγοραστές, κυρίως ξένοι επενδυτές από Τουρκία, χώρες της Μέσης Ανατολής, Ισραήλ, αλλά και ελληνικά family offices υπολογίζουν σε ένα μηνιαίο εισόδημα από ενοίκιο της τάξης των 500 έως 600 ευρώ, πετυχαίνοντας έτσι ετήσιες αποδόσεις που αγγίζουν το 3%.
Η αλλαγή στο προφίλ των επενδύσεων έρχεται ως αποτέλεσμα των πρόσφατων αλλαγών στη νομοθεσία της Golden Visa που ανέβασαν το ελάχιστο όριο για τα νέα ακίνητα στα 800.000 ευρώ στην Αττική. Ωστόσο, η εξαίρεση που δόθηκε για τα ακίνητα που προέρχονται από αλλαγή χρήσης επανέφερε το ελάχιστο όριο στα 250.000 ευρώ, αναζωπυρώνοντας το ενδιαφέρον στην αγορά παλιών ακινήτων. Η Αττική συνεχίζει να κυριαρχεί, συγκεντρώνοντας πάνω από το 80% των αιτήσεων για Golden Visa, όμως οι περιοχές που προσελκύουν το ενδιαφέρον των επενδυτών έχουν αλλάξει σημαντικά. Εκτός από τις παραδοσιακές συνοικίες του κέντρου, όπως το Παγκράτι ή τα Πατήσια, δυναμικά στο προσκήνιο μπαίνουν πλέον ο Βύρωνας, η Νέα Σμύρνη, τα Σεπόλια, τα Ανω Πατήσια και ο Νέος Κόσμος, περιοχές με διαθέσιμα τετραγωνικά και ακίνητα που προσφέρονται για μετατροπή.
Παράλληλα, αυξημένο ενδιαφέρον καταγράφεται και στην επαρχία, παρά το ότι εκεί το όριο επένδυσης έχει ανέβει στις 400.000 ευρώ. Στην Κρήτη, στα Ιόνια Νησιά, στην Πελοπόννησο και την Κεντρική Ελλάδα οι αγοραστές στοχεύουν πλέον σε μεγαλύτερα ακίνητα, μονοκατοικίες και τουριστικές κατοικίες, συνδυάζοντας επένδυση, απόδοση και ποιότητα ζωής.
Ομως, υπάρχει ένα μεγάλο εμπόδιο στην υλοποίηση αυτής της νέας αγοράς. Μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί η απαραίτητη Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) και η διευκρινιστική εγκύκλιος ώστε να ενεργοποιηθεί επίσημα το νέο καθεστώς και να μπορούν οι επενδυτές που έχουν ήδη αγοράσει τέτοια ακίνητα να αιτηθούν την άδεια διαμονής. Η καθυστέρηση αυτή έχει προκαλέσει αναστάτωση στην αγορά, με επενδυτές και παράγοντες να πιέζουν έντονα τα υπουργεία Οικονομίας και Μετανάστευσης για άμεση λύση.
Η δυναμική αυτής της τάσης αποτυπώνεται καθαρά και στους αριθμούς. Μόνο κατά το πρώτο τετράμηνο του 2025 καταγράφηκαν 3.477 αιτήσεις για Golden Visa, αύξηση της τάξης του 25% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Συνολικά, το πρόγραμμα έχει φέρει περισσότερα από 4,47 δισ. ευρώ στην ελληνική οικονομία, με 18.363 εγκρίσεις και 13.549 ενεργές άδειες διαμονής. Οπως επισημαίνουν γραφεία και εταιρείες που εξειδικεύονται στο πρόγραμμα της Golden Visa, η πλειονότητα των ακινήτων αυτών αξιοποιείται μέσω μισθώσεων που εξασφαλίζουν μακροχρόνια σταθερότητα τόσο για τους επενδυτές όσο και για την τοπική αγορά. Μόνο το 6% των ξένων επενδυτών που απέκτησαν Golden Visa χρησιμοποιούν τα ακίνητά τους για προσωπική χρήση. Το υπόλοιπο 94% επέλεξε να τα εκμισθώνει μακροχρόνια, συμβάλλοντας σημαντικά στην προσφορά ενοικιαζόμενων ακινήτων σε περιοχές όπως η Αττική, τα νότια προάστια και τουριστικά hotspots όπως η Κρήτη, η Ρόδος και η Κέρκυρα. Οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb έχουν ωθήσει τους περισσότερους επενδυτές σε συμβάσεις μακροχρόνιας μίσθωσης, με τη ζήτηση για κατοικίες να παραμένει υψηλή.
Σταθερό εισόδημα
Oι Κινέζοι επενδυτές, που είναι η μεγαλύτερη ομάδα κατόχων Golden Visa, προτιμούν το μοντέλο του εγγυημένου ενοικίου. Οπως εξηγούν οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον χώρο, το εγγυημένο εισόδημα είναι βασικός παράγοντας για την επιλογή τους. Σε αυτό το πλαίσιο, εταιρείες πώλησης και ανακαίνισης ακινήτων προσφέρουν συμβάσεις που διασφαλίζουν στους επενδυτές σταθερό εισόδημα για τρία χρόνια.
Η διαδικασία λειτουργεί ως εξής:
■ Αγορά και ανακαίνιση: Οι επενδυτές αποκτούν ακίνητα που έχουν ήδη ανακαινιστεί από την εταιρεία.
■ Εγγυημένο εισόδημα: Η εταιρεία δεσμεύεται να καταβάλλει ένα σταθερό μηνιαίο ενοίκιο ανεξάρτητα από την ενοικίαση του ακινήτου.
■ Διαχείριση και συντήρηση: Η εταιρεία αναλαμβάνει τη διαχείριση του ακινήτου, καλύπτοντας έξοδα όπως κοινόχρηστα και συντηρήσεις, αφήνοντας τους επενδυτές χωρίς άγχος.
Παρότι το πρόγραμμα έχει ενισχύσει την οικονομία και σταθεροποιήσει τη ζήτηση, δεν λείπουν τα προβλήματα για τους διαχειριστές και τους συνιδιοκτήτες πολυκατοικιών. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, πολλοί ιδιοκτήτες, κυρίως αλλοδαποί που απέκτησαν ακίνητα μέσω της Golden Visa, αποφεύγουν να πληρώνουν κοινόχρηστα, δεν παρέχουν στοιχεία επικοινωνίας και όταν πωλούν τα ακίνητά τους διαφεύγουν από τις υποχρεώσεις τους, μεταθέτοντας τις οφειλές στους αγοραστές ή στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες. Το πρόβλημα μεγαλώνει διαρκώς, δημιουργώντας πρόσθετη οικονομική επιβάρυνση στους συνιδιοκτήτες που καλούνται να καλύψουν τις δολίως παραλειπόμενες υποχρεώσεις των προηγούμενων ιδιοκτητών.
