Νέες αυξήσεις έρχονται στις τιμές των ακινήτων το 2023, με αιχμή τα νεόδμητα διαμερίσματα. Η θετική πορεία των τιμών αναμένεται να συνεχιστεί και φέτος, με μικρότερο μεν ρυθμό, αλλά πάντως σε αυξητική τροχιά. Η περαιτέρω αύξηση των τιμών, σε μεγάλο ποσοστό πλέον, δεν θα οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης, αλλά στην αύξηση του κόστους κατασκευής που μετακυλίεται στη τιμή πώλησης.
Τον Δεκέμβριο του 2022 οι τιμές στα οικοδομικά υλικά σημείωσαν νέα μεγάλη αύξησης της τάξεως του 11,7%. Τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ είναι χαρακτηριστικά. Αυξήσεις σημαντικές, διψήφιου ποσοστού, καταγράφηκαν σε όλα τα υλικά της οικοδομής:
- Ετοιμο σκυρόδεμα (11,2%),
- Τσιμέντο (8,6%)
- Τούβλα (28,2%),
- Πλακίδια γενικά- δαπέδου, τοίχου (10,9%)
- Μαρμαρόπλακες (10,3%)
- Κουφώματα αλουμινίου (9,2%)
- Παράθυρα ξύλινα (9%)
- Πόρτες εσωτερικές (8,8%)
- Παρκέτα (17,1%),
- Σίδηρο οπλισμού (16,2%),
Η ακρίβεια των υλικών έχει κάνει ακόμη ακριβότερη την κατασκευή και άρα το τελικό κόστος ενός ακινήτου. Η αύξηση του κόστους κατασκευής αγγίζει ακόμη και το 50%.
Σπανίζουν πλέον τα ακίνητα – ευκαιρίες
Τις νέες αυξήσεις τιμών εντός του 2023 πριμοδοτεί και η έλλειψη ακινήτων για την επενδυτική ζήτηση που εκδηλώνεται κατά βάση από το εξωτερικό. Αυτοτελή κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και τα Νότια προάστια βρίσκονται στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος της εγχώριας κτηματαγοράς. Ωστόσο, σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον μοιάζει απίθανο κάποιος ενδιαφερόμενος να βρει ένα ακίνητο-«ευκαιρία». Ευκαιρία σε πολλές περιπτώσεις, αποτελεί απλά η ανεύρεση του ακινήτου, ιδιαίτερα αν πρόκειται για αυτοτελές κτίριο, και όχι η ζητούμενη τιμή πώλησης, λόγω μικρής διαθεσιμότητας στις περιοχές έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος.
►Διαβάστε επίσης: Ακίνητα: Για μεγάλη πτώση των τιμών προετοιμάζεται η Ευρώπη – Ο ρόλος των τραπεζών
Golden Visa
Ενισχυτικά μπορεί να λειτουργήσει και το πρόγραμμα Golden visa, όπως τελικά αναμορφώθηκε. Η μη καθολική αύξηση του ορίου επένδυσης στις 500.000€, μπορεί να λειτουργήσει θετικά σε πόλεις της Περιφέρειας, όπου θα διατηρηθεί το όριο των 250.000€. Πιθανόν να δημιουργηθεί ένα νέο «κύμα» επενδυτών τρίτων χωρών που θα ωθήσουν ανοδικά την κτηματαγορά σε περιφέρειες που κατέγραψαν οριακές ανοδικές τάσεις στις τιμές πώλησης.
Τα αντίβαρα
Η θετική πορεία της κτηματαγοράς μπορεί να επηρεαστεί έμμεσα από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον στη παγκόσμια κοινότητα, τους πιθανούς φόβους ή/και την στάση αναμονής που ενδέχεται να κρατήσουν οι αλλοδαποί επενδυτές.
Ο πληθωρισμός οξύνει το επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά ταυτόχρονα συρρικνώνει ή/και προβληματίζει τους αγοραστές που στοχεύουν στη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης. Εν πολλοίς, θεωρείται βέβαιο ότι στο άμεσο μέλλον σε αρκετές περιοχές θα γίνει… εξορθολογισμός των τιμών πώλησης ακινήτων.
Αυτό ισχύει για τις περιοχές που σε μεγάλο ποσοστό βρίσκονται στο ανώτατο σημείο των τιμών πώλησης και στις οποίες επικεντρώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον. Όσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης θα κινούνται σε λογικά για την εποχή πλαίσια, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα παραμένει αμείωτο. Σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αλλά και όμορες αυτού, οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών τείνουν πολλές φορές να «εκτοπίζουν» το επενδυτικό ενδιαφέρον σε νέες αναδυόμενες περιοχές στο ευρύτερο κέντρο.
Ιδιοκατοίκηση
Όσον αφορά στον κλάδο της αγοράς κατοικίας με στόχο την ιδιοκατοίκηση, τα δεδομένα δεν είναι ενθαρρυντικά. Η δυναμική των Ελλήνων συρρικνώνεται, γεγονός που επιβεβαιώνεται και από τη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης τα τελευταία 2-3 χρόνια (2019-2021) κατά 2,1%, που αντιστοιχεί σε περίπου 83.000 κατοικίες.
Η κτηματαγορά τη δεδομένη χρονική στιγμή βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά στο επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ το ποσοστό των αγοραστών που επιθυμούν να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη συρρικνώνεται, δεδομένα που δεν χαρακτηρίζουν ένα περιβάλλον υγιές.
Θεωρείται βέβαιο πως στο άμεσο μέλλον, θα καταγραφεί εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών πώλησης, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου σημείωσαν ραγδαία αύξηση όχι γιατί υποστηρίχθηκαν από αναπλάσεις, έργα υποδομής ή/και νέες στάσεις του μετρό, αλλά, αποκλειστικά λόγω της γενικότερης θετικής ψυχολογίας της αγοράς. Στις περιοχές αυτές ενδεχομένως να καταγραφεί και ο μεγαλύτερος εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών.
Στεγαστικά επιτόκια
Παράλληλα, βασικό παράγοντα είναι και η αύξηση των στεγαστικών επιτοκίων – σύμφωνα με τους αναλυτές το μέσο στεγαστικό επιτόκιο θα αγγίξει το 6% τους πρώτους μήνες του 2023-, το κόστος διαβίωσης που συνεχώς αυξάνεται, το κόστος ενέργειας, οι πολιτικές εξελίξεις, το αίσθημα ασφάλειας των εισοδημάτων, καθώς και η στάση των τραπεζικών ιδρυμάτων στο νέο κύμα «κόκκινων» δανείων, που σύμφωνα με τους αναλυτές, φαίνεται να είναι προ των πυλών.
Σε σχετική μελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1%, επιφέρει πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 9% σε διάστημα δύο ετών και μείωση των επενδύσεων στην κτηματαγορά κατά 15%. Ακόμα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη, λόγω του μεγάλου όγκου μετρητών/ίδιων κεφαλαίων, με τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναμφίβολα η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει επιβράδυνση των συναλλαγών, που με τη σειρά της θα «φρενάρει» και το ράλι των τιμών των κατοικιών.
Πλειστηριασμοί
Επιπλέον, σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της εικόνας στην κτηματαγορά, θα αποτελέσει ο ρυθμός, το είδος των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστούν, αλλά και το ποιοι θα είναι οι αγοραστές των άνωθεν ακινήτων . Θα είναι ιδιώτες με στόχο την ιδιοκατοίκηση; Επενδυτές εγχώριοι ή/μη με στόχο την εκμετάλλευση ή funds «συνεργασίας» ;
Μη ξεχνάμε ότι για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, κατέληξαν επτά στα δέκα ακίνητα που βγήκαν στο «σφυρί».
Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους είναι 40.000 κατοικίες.
Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξή του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.
Η απάντηση στο ποιος ή ποιοι θα αποτελέσουν τους νέους ιδιοκτήτες σε ένα εν δυνάμει χαρτοφυλάκιο 200.000 – 250.000 ακινήτων από το σύνολο των 700.000, αποτελεί πολύ σημαντικό παράγοντα.
O Θεμιστοκλής Μπάκας
