Ακίνητα: Οι 14 παράγοντες που θα καθορίσουν τον ρυθμό και τις μειώσεις των αξιών

Διαχρονικά σε κάθε οικονομική κρίση ο τομέας που καταγράφονται οι πρώτες επιπτώσεις, είναι ο κλάδος των ακινήτων, είτε πρόκειται για τις τιμές πώλησης, είτε για τις τιμές μίσθωσης.

Ο κλάδος των ακινήτων είναι αλληλένδετος με την οικονομία της χώρας, με τον τουρισμό που αποτελεί τον μεγαλύτερο αρωγό επενδύσεων στο real estate, την ψυχολογία των καταναλωτών, το αίσθημα ασφάλειας και την επενδυτική στόχευση της παγκόσμιας κοινότητας την εκάστοτε χρονική στιγμή στη χώρα που διαθέτει ή/και δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες.

Οι επιπτώσεις της πανδημίας στην αγορά ακινήτων είναι ορατές, καθώς το πρώτο εξάμηνο του 2020 σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ ολοκληρώθηκε με κάθετη πτώση των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα κατά 50%, από 736,6 εκατ.€ το α’ εξάμηνο του 2019 σε 371,3 εκατ.€ αντίστοιχα το 2020.

Τα δεδομένα αλλάζουν εν μέσω πανδημίας του κορονοϊού, η κτηματαγορά βρίσκεται αντιμέτωπη για άλλη μια φορά με μια υποκείμενη οικονομική κρίση, όπου ο ρυθμός και οι εν δυνάμει μειώσεις των αξιών θα καθοριστούν από πολλούς παράγοντες.

1. Τουρισμός 2021: Σύμφωνα με στοιχεία του ΣΕΤΕ, τα έσοδα από τον ελληνικό τουρισμό το 2020 δεν ξεπερνούν τα 3,5 δισ. €, απώλειες κοντά στο 80% σε σχέση με το 2019. Το τελευταίο τρίμηνο του 2020 και το πρώτο της επόμενης χρονιάς είναι οριστικά χαμένα για την τουριστική αγορά, στοχεύοντας πλέον στο β’ εξάμηνο του έτους και σε έσοδα που θα αγγίξουν το 50% σε σχέση με το 2019. Παράλληλα, σύμφωνα με την σχετική έκθεση η Fitch Ratings , μέχρι το 2024 θα πρέπει να περιμένει ο παγκόσμιος τουριστικός κλάδος για να επιστρέψει στο επίπεδο κρατήσεων του 2019, ενώ για το σκέλος των εσόδων ενδεχομένως η αναμονή να είναι ακόμα μεγαλύτερη.
2. Μικρή η εγχώρια ζήτηση : Δυστυχώς στη χώρα η εγχώρια ζήτηση για αγορά ακινήτου με στόχο την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης είναι σχεδόν ανύπαρκτη σε σχέση με τα προ μνημονιακά χρόνια.
3. Αδύναμο Τραπεζικό σύστημα: Το τραπεζικό σύστημα στη χώρα μας έχει το υψηλότερο ποσοστό δανειακών επισφαλειών στην Ευρωζώνη παρά τις πρόσφατες βελτιώσεις. Παράλληλα, σύμφωνα με την έκθεση της Standard & Poor’s για την πορεία των ελληνικών τραπεζών, η παγκόσμια οικονομική επιβράδυνση και η επίδρασή στους τομείς του τουρισμού και των υπηρεσιών της Ελλάδας ενδέχεται να οδηγήσουν σε νέες εισροές μη εξυπηρετούμενων δανείων. Εκτενές ρεπορτάζ της Handelsblatt πριν λίγες ημέρες, αναφέρει ότι τραπεζικοί κύκλοι στην Ελλάδα περίμεναν ήδη από το καλοκαίρι νέες αθετήσεις δανειακών υποχρεώσεων ύψους 5 δις € ως απόρροια της πανδημίας. Τώρα που η χώρα βρίσκεται στο δεύτερο lockdown, οι τελευταίες εκτιμήσεις κάνουν λόγο για 10 δις€. Σύμφωνα με την ΤτΕ, τα δάνεια που είχαν υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής δόσεων στο τέλος Οκτωβρίου του 2020 έφθασαν τα 20,7 δισ. €, εκ των οποίων τα στεγαστικά δάνεια είναι 8,343 δισ. Ευρώ €
4. Χορήγηση στεγαστικών δανείων: Ανασταλτικός παράγοντας η υψηλή ιδία συμμετοχή του δανειολήπτη. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων, ενώ πληρούν τις προδιαγραφές δανειοδότησης, δεν έχουν καταφέρει εν μέσω οικονομικής κρίσης 10 ετών να αποταμιεύσουν την ιδία συμμετοχή που σε πολλές περιπτώσεις αγγίζει και το 30%-40% της αξίας του ακινήτου. Οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2019 διαμορφώθηκαν κοντά στα 500 εκατ. ευρώ έναντι 350 εκατ. ευρώ το 2018, ενώ το 2020 η χορήγηση δανείων ήταν με το «σταγονόμετρο» . Τα μεγέθη αυτά απέχουν κατά πολύ από την «χρυσή» εποχή της στεγαστικής πίστης που κορυφώθηκε το 2007 με συνολικές εκταμιεύσεις που ξεπέρασαν σε ετήσια βάση τα 16 δισ. ευρώ. Το μέσο στεγαστικό δάνειο των νέων εκταμιεύσεων κινήθηκε μεταξύ 60.000 και 65.000 ευρώ, όταν τα προ μνημονιακά χρόνια το μέσο στεγαστικό δάνειο ήταν 110.000-120.000 €. Το 75% των νέων στεγαστικών αφορά ιδιόχρηση και σε ποσοστό 25% επί των νέων εκταμιεύσεων έγινε από δανειολήπτες που δανείσθηκαν για πρώτη φορά, με στόχο τη χρήση του ακινήτου ως πρώτη κατοικία. Η ίδια συμμετοχή κινήθηκε σε ποσοστό 50%-55%.
5. Επενδυτικά Funds ακινήτων: Εν μέσω του πρώτου lockdown, fund με κεφάλαια από το Ισραήλ που έχει ήδη επενδύσει πολλά εκατομμύρια ευρώ στο κέντρο της Αθήνας και ο προγραμματισμός του για το 2020 ήταν η επένδυση επιπλέον 100 εκατ. Ευρώ σε γραφειακούς χώρους, χώρους φιλοξενίας, mall και students flats,, αποφάσισε να σταματήσει οποιαδήποτε επένδυση στην Ελλάδα και να μεταφέρει τα διαθέσιμα κεφάλαια στην Ισπανία και στην Νέα Υόρκη που ήδη δραστηριοποιούταν πριν εγκατασταθεί στη χώρα μας. Το συγκεκριμένο fund τους πρώτους μήνες του 2020, είχε προβεί σε προσφορές για αγορά μεγάλων αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας συνολικής αξίας άνω των 50 εκατ. €. Παράλληλα, funds που έχουν επενδύσει σε επαγγελματικά ακίνητα, κυρίως σε κτίρια γραφειακών χώρων – ήδη μισθωμένα ως ακίνητα απόδοσης, επιθυμούν να προβούν σε πώληση αλλά δεν «μπορούν» . Η απόδοση του χαρτοφυλακίου τους δεν μπορεί να θεωρηθεί σταθερή διότι, είτε οι ενοικιαστές βρίσκονται σε διαπραγματεύσεις με τα funds για το ύψος του μισθώματος, είτε το μίσθωμα είναι μειωμένο λόγω covid-19 εκ του νόμου.
6. Αποδόσεις στο 8 % ζητούν οι απομείναντες επενδυτές: Ήδη, πολλοί επενδυτές που επένδυαν κεφάλαια σε ακίνητα με ζητούμενη απόδοση 5%-6% και σε περιπτώσεις πολύ καλών ακινήτων ακόμη και 4,8% – σήμερα αναζητούν επενδύσεις με αποδόσεις στο 8%. Αυτή η διαφορά, θα έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης των ακινήτων μεταξύ -20% και -30%.
7. Επενδυτικές ευκαιρίες – Γρήγορες αποδόσεις : Αποδόσεις ακόμη και 30%-40% σε 3-4χρόνια για όσους επένδυσαν στην κτηματαγορά του κέντρου των Αθηνών στα τέλη του 2015. Η κτηματαγορά είναι έτοιμη να προσφέρει και πάλι αυτές τις αποδόσεις ώστε να προσεγγίσει άμεσα το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον;
8. Funds – Χαρτοφυλάκια ακινήτων: 22.300 ακίνητα περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων που πωλήθηκαν ή πρόκειται να πωληθούν από τις Τράπεζες τους επόμενους μήνες σε επενδυτικά funds, τα οποία αναμένεται να διατεθούν στην αγορά, είτε μέσω απευθείας πωλήσεων είτε πλειστηριασμών, με ότι αυτό συνεπάγεται για την πορεία των τιμών. Σύμφωνα με δημοσίευμα της Handelsblatt, ελληνική τράπεζα προτίθεται να πουλήσει επισφαλή δάνεια ονομαστικής αξίας 10,8 δισ. ευρώ στην επενδυτική εταιρεία Davidson Kemper.
9. Golden visa: Από το 2013, όταν ξεκίνησε το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», η Ελλάδα έχει χορηγήσει 7.903 άδειες παραμονής σε επενδυτές ακινήτων έως τον Σεπτέμβριο του 2020. Από την αρχή του προγράμματος έως και τον Σεπτέμβριο του 2020, έχουν επενδύσει 5.869 Κινέζοι. Το σύνολο των αγοραπωλησιών και μάλιστα σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρα μας μπορούν να διατηρήσουν – στηρίξουν την εγχώρια κτηματαγορά;
10. Πλειστηριασμοί: Όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων σίγουρα θα επηρεαστούν από την έναρξη των πλειστηριασμών σε μικρότερες αξίες , ενώ σε πολλές περιοχές ακόμη και σε προ κορωνοίού εποχή θα λειτουργούσε ως ανάχωμα στην άνοδο ή/και στην διατήρηση των τιμών. Από τις αρχές του 2021, πάντως, οπότε και θα τεθεί σε ισχύ ο νέος Πτωχευτικός Νόμος – εφόσον δεν υπάρξει παράταση λόγω της πανδημίας.
11. Τιμές Πώλησης: Για να μπορέσουν οι τιμές πώλησης οικιστικών ακινήτων να συνεχίσουν την αυξητικής τους τάση σε εθνικό επίπεδο και να διατηρηθούν, θα πρέπει να υπάρχουν αναπτυξιακά μέτρα που θα ενδυναμώσουν τα εισοδήματα της μεσαίας τάξης που παραδοσιακά αποτελεί και τον βασικό αγοραστή κατοικίας με στόχο τη στέγαση. Πιέσεις θα παρατηρηθούν στις τιμές πώλησης επαγγελματικών ακινήτων και ιδιαίτερα σε καταστήματα εμπορικά και υγειονομικού ενδιαφέροντος, καθώς και σε ακίνητα μεγάλης ηλικίας ανάλογα με το προφίλ – την ανάγκη του εκάστοτε πωλητή. Όσον αφορά τα νεόδμητα ακίνητα , οι τιμές θα παραμένουν σε σταθερά επίπεδα λόγω της μικρής διαθεσιμότητας.
12. Τιμές Ενοικίασης: Οι τιμές ενοικίασης θα πιεστούν ιδιαίτερα όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα και κυρίως τα εμπορικά καταστήματα και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, ενώ οι τιμές μίσθωσης των κατοικιών δεν θα επηρεαστούν άμεσα λόγω της υψηλής ζήτησης. Μείωση – ρύθμιση των οικιστικών μισθωμάτων, μπορεί να καταγραφεί αν η διάρκεια της νέας «κρίσης» μετατεθεί και στο β΄εξάμηνο του 2021 και παράλληλα δεν υπάρξουν μέτρα στήριξης της οικονομίας ή/και αναστολή εφαρμογής της έκπτωσης 40% του ενοικίου, που αποτελεί και τον βασικό παράγοντα διατήρησης των τιμών ενοικίασης σε υψηλά επίπεδα για την εποχή.
13. Ανεργία – Εισοδήματα: Σύμφωνα με τις τελευταίες προβλέψεις που δημοσιοποίησε η Κομισιόν στις 5 Νοεμβρίου, η ανεργία στην Ελλάδα θα αυξηθεί στο 18% το 2020, ενώ θα υποχωρήσει στο 17,5% το 2021 και στο 16,7% το 2022.Μείωση κατά 3,87 δισ. ευρώ ή κατά 11,8% σημείωσε το διαθέσιμο εισόδημα του τομέα των νοικοκυριών και των μη κερδοσκοπικών ιδρυμάτων που εξυπηρετούν νοικοκυριά το β’ τρίμηνο του 2020. Παράλληλα, η τελική καταναλωτική δαπάνη μειώθηκε κατά 4,1 δισ. ευρώ ή κατά 12,7%.
14. Η κτηματαγορά ακολουθεί την οικονομία: Η Ελληνική οικονομία, σε συνάρτηση με το παγκόσμιο οικονομικό περιβάλλον, θα αποτελέσουν τους βασικούς παράγοντες που θα καθορίσουν την πορεία της εγχώριας κτηματαγοράς. Πρόσφατη ανάλυση του ΟΟΣΑ, αναφέρει ότι το ΑΕΠ στην Ελλάδα συρρικνώθηκε το 2020 κατά 10,1% για να αναπτυχθεί 0,9% το 2021 και 6,6% το 2022. Σύμφωνα με την ανάλυση του ΟΟΣΑ, η χώρα μας με ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης 2% περίπου, θα επανέλθει στα επίπεδα προ κρίσης σε 15 χρόνια. Αντιθέτως, αν ο ρυθμός ανάπτυξης της Αττικής ανέλθει στο 3%, η περίοδος ανάκαμψης της Ελλάδας θα μειωθεί κατά το ήμισυ περίπου, στα 8 χρόνια.

Παράλληλα, ο ΟΟΣΑ προβλέπει ότι το έλλειμμα τη γενικής κυβέρνησης θα ανέλθει το 2020 στο 9,4% του ΑΕΠ, ενώ για το 2021 και το 2022 εκτιμά ότι το έλλειμμα θα μειωθεί στο 7% και το 2,6%, αντίστοιχα. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το ΑΕΠ της χώρας μας εντός των εννέα ετών (2008-2016) μνημονίων μειώθηκε κατά 26% .  Όσον αφορά το χρέος της χώρας μας ο ΟΟΣΑ, προβλέπει ότι θα αυξηθεί φέτος στο 213,7% του ΑΕΠ για να μειωθεί στο 207,6% το 2021 και περαιτέρω στο 194,6% το 2022. Ταυτόχρονα, το ΔΝΤ βάση της έκθεσης του συμπεραίνει ότι θα επέλθει η μείωση του δείκτη δημοσίου χρέους το 2021-2029, σε υψηλότερα επίπεδα όμως από το DSA του Νοεμβρίου 2019.

Κλειδί στην εξέλιξη και τη δυναμική της αγοράς θα αποτελέσουν οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, η διαθεσιμότητα και η ευκολία δανεισμού, τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας.

Η αγορά των ακινήτων απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στην παρούσα φάση ώστε να μην οδηγηθεί σε μια νέα βαθιά και πρωτόγνωρη κρίση. Εν αναμονή των εξελίξεων.

 

---