Γραμματή Μπακλατσή ,

Τοπογράφος Πολεοδόμος Μηχανικός-  Κτηματολογική Διαμεσολαβήτρια

 baklatsi@yahoo.gr

 

Ο οδηγός αυτός δεν επαναλαμβάνει τη βασική θεωρία για τους δασικούς χάρτες. Εστιάζει στις πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές που μπορούν να δώσουν λύση σε παλιές, «παγωμένες» ιδιοκτησίες, στις οποίες το Δημόσιο εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης στις αρχικές εγγραφές του Κτηματολογίου.

Η σημαντικότερη πρακτική συνέπεια των νομοθετικών ρυθμίσεων που έγιναν από το 2024 έως το 2026 είναι ότι μια ιδιοκτησία που πριν από δύο ή τρία χρόνια θεωρούνταν «μπλοκαρισμένη» και οδηγούσε υποχρεωτικά σε δικαστική διαδρομή, μπορεί σήμερα να ξεμπλοκάρει με διαφορετική διαδικασία.

Η αποδοχή αντίρρησης, η έγκριση αναμόρφωσης, ο κυρωμένος μη δασικός χαρακτήρας, η μικρή γεωμετρική επικάλυψη ή η δυνατότητα διαμεσολάβησης με το Δημόσιο δεν αποτελούν πλέον απλώς δεδομένα μιας υπόθεσης. Μπορούν να ενεργοποιούν συγκεκριμένο μηχανισμό απεμπλοκής της ιδιοκτησίας.

Γι’ αυτό η σωστή προσέγγιση σήμερα δεν είναι να επαναληφθεί η παλιά ερώτηση «ποια αγωγή θα ασκήσω;». Η πρώτη ερώτηση είναι: «ποια από τις νέες ρυθμίσεις εφαρμόζεται στη δική μου ήδη μπλοκαρισμένη ιδιοκτησία;». Μόνο αν η απάντηση είναι «καμία», περνάμε στη δικαστική οδό.

 

 

1. Η αλλαγή φιλοσοφίας: από τη δίκη στη διοικητική και εξωδικαστική λύση

Για χρόνια, ένα συνηθισμένο αδιέξοδο ήταν το εξής: ο ιδιώτης είχε τίτλο, η έκταση είχε αποδειχθεί τελικά μη δασική ή είχε γίνει δεκτή η αντίρρησή του, αλλά στο κτηματολογικό φύλλο εξακολουθούσε να εμφανίζεται ως κύριος το Ελληνικό Δημόσιο ή η Διεύθυνση Δασών. Η αποκατάσταση της εγγραφής συχνά προϋπέθετε νέα δικαστική διαδρομή.

Από το 2024 έως το 2026 ο νομοθέτης δημιούργησε περισσότερες «γέφυρες» μεταξύ δασικού χάρτη και Κτηματολογίου. Η σημαντικότερη πρακτική μεταβολή είναι ότι, σε ορισμένες σαφώς οριοθετημένες περιπτώσεις, η θετική εξέλιξη στο δασικό σκέλος μπορεί να αξιοποιηθεί απευθείας για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής ή για τη συνέχιση μιας συναλλαγής, χωρίς να περιμένει ο πολίτης μια νέα πολυετή δίκη.

Το κρίσιμο ερώτημα σήμερα δεν είναι μόνο «είναι δασικό;», αλλά: γιατί γράφτηκε το Δημόσιο, τι έχει ήδη κριθεί για τον δασικό χαρακτήρα και ποια νέα διαδικασία ενεργοποιείται από αυτό το γεγονός.

2. Πρώτη μεγάλη διέξοδος: άμεση διόρθωση της εγγραφής του Δημοσίου – άρθρο 19 παρ. 5 ν. 2664/1998

Με το άρθρο 15 του ν. 5142/2024 προστέθηκε στην παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998 ειδικός μηχανισμός διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής. Η ρύθμιση στοχεύει ακριβώς σε υποθέσεις όπου το Ελληνικό Δημόσιο ή η Διεύθυνση Δασών εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης, ενώ η βάση της εγγραφής του συνδέεται αποκλειστικά με το τεκμήριο κυριότητας επί δασικών εκτάσεων και, στη συνέχεια, προκύπτει από τα προβλεπόμενα στοιχεία ότι η έκταση δεν υπάγεται στη δασική νομοθεσία.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο παρουσιάζει τη διαδικασία ως άμεση διόρθωση υπέρ του πραγματικού ιδιοκτήτη, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι νόμιμες προϋποθέσεις. Η σημασία της είναι πρακτική: πριν ασκηθεί αγωγή κατά του Δημοσίου, πρέπει πλέον να ελέγχεται αν η υπόθεση χωρά στην παρ. 5 του άρθρου 19.

3. Τι πρόσθεσε ο ν. 5256/2025: περισσότερες θετικές δασικές πράξεις μπορούν να «περάσουν» στο Κτηματολόγιο

Το άρθρο 37 του ν. 5256/2025 αντικατέστησε την περ. β΄ της παρ. 5 του άρθρου 19 ν. 2664/1998 και διεύρυνε σημαντικά τις περιπτώσεις που μπορούν να στηρίξουν την ειδική διόρθωση. Για τον πολίτη, αυτό είναι ίσως το πιο χρήσιμο σημείο της νέας νομοθεσίας.

·        Έγινε δεκτή η αντίρρηση από ΕΠ.Ε.Α.

Εφόσον υπάρχει απόφαση Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων που δέχεται την αντίρρηση και έχουν παρέλθει δύο μήνες από την έκδοσή της, η απόφαση μπορεί να αποτελέσει το κρίσιμο δασικό έρεισμα της διαδικασίας διόρθωσης.

·        Εγκρίθηκε αναμόρφωση κυρωμένου δασικού χάρτη.

Αν υπάρχει απόφαση που εγκρίνει την αναμόρφωση και εξαιρεί την έκταση ως μη υπαγόμενη στη δασική νομοθεσία, δεν είναι αυτονόητο ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να περιμένει νέα δικαστική κρίση για την κτηματολογική εγγραφή.

·        Η έκταση βρίσκεται σε περιοχή που εξαιρέθηκε από ανάρτηση/κύρωση.

Ο νόμος προβλέπει ειδικές αποδεικτικές διαδρομές, όπως βεβαίωση Υπηρεσίας Δόμησης ή τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού, ανάλογα με την περίπτωση.

·        Ο κυρωμένος δασικός χάρτης δεν σημαίνει την έκταση ως υπαγόμενη στις προστατευόμενες κατηγορίες.

Η προσκόμιση αποσπάσματος του δασικού χάρτη προβλέπεται πλέον ρητά ως μία από τις περιπτώσεις της διάταξης.

Πρακτικό αποτέλεσμα: ο ιδιοκτήτης που έχει ήδη «κερδίσει» στο δασικό σκέλος πρέπει να ελέγξει αν μπορεί να διορθώσει την εγγραφή του Δημοσίου με την ειδική διαδικασία, αντί να θεωρήσει αυτομάτως ότι απαιτείται αγωγή.

4. Δεύτερη μεγάλη διέξοδος του 2026: δεν περιμένουμε πάντα την αναμόρφωση του χάρτη για να γίνει συμβόλαιο

Το άρθρο 93 του ν. 5299/2026 τροποποίησε το άρθρο 20 του ν. 3889/2010 και αντιμετώπισε ένα πολύ πρακτικό πρόβλημα: ο πολίτης είχε θετική απόφαση ΕΠ.Ε.Α. ή έγκριση αναμόρφωσης, αλλά η τεχνική αναμόρφωση του δασικού χάρτη δεν είχε ακόμη ολοκληρωθεί. Η εκκρεμότητα αυτή μπορούσε να κρατήσει «παγωμένη» μια μεταβίβαση.

Με τη νέα ρύθμιση, για εκτάσεις που είχαν περιληφθεί στην ανάρτηση ή στον κυρωμένο δασικό χάρτη και για τις οποίες έγιναν δεκτές αντιρρήσεις ή αιτήματα αναμόρφωσης, μέχρι να αναμορφωθεί ο χάρτης μπορεί να προσαρτάται στο συμβόλαιο η σχετική απόφαση ΕΠ.Ε.Α. ή η απόφαση έγκρισης αναμόρφωσης, μαζί με εξαρτημένο τοπογραφικό ΕΓΣΑ, στο οποίο ο μηχανικός ταυτοποιεί το ακίνητο ή το τμήμα που αφορά η θετική κρίση.

Αυτό λύνει ένα διαφορετικό πρόβλημα από το άρθρο 19: το άρθρο 19 αφορά τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής· το άρθρο 93 ν. 5299/2026 διευκολύνει τη συναλλαγή πριν ολοκληρωθεί η τεχνική αναμόρφωση του δασικού χάρτη.

5. Τρίτη διέξοδος: όταν ο κυρωμένος χάρτης λέει «μη δασικό», το Δημόσιο δεν προβάλλει δασική αξίωση

Η ίδια τροποποίηση του άρθρου 20 ν. 3889/2010 διατυπώνει πλέον καθαρά ότι, μετά την κύρωση του δασικού χάρτη, για τις εκτάσεις που σύμφωνα με αυτόν δεν διέπονται από τη δασική νομοθεσία δεν προβάλλονται δικαιώματα από το Ελληνικό Δημόσιο.

Η διάταξη είναι ιδιαίτερα σημαντική για παλιές υποθέσεις στις οποίες η δημόσια διεκδίκηση γεννήθηκε αποκλειστικά από τον φερόμενο δασικό χαρακτήρα. Δεν σημαίνει ότι εξαλείφεται κάθε πιθανός αυτοτελής τίτλος ή άλλη νομική βάση του Δημοσίου. Σημαίνει όμως ότι η δασική βάση της διεκδίκησης δεν μπορεί να συνεχίζει να λειτουργεί σαν να μην είχε μεσολαβήσει η κύρωση του χάρτη.

6. Τέταρτη διέξοδος: μικρά πολύγωνα και λωρίδες από την επικάλυψη Κτηματολογίου – δασικού χάρτη

Ένα από τα πιο παράλογα πρακτικά αδιέξοδα δημιουργείται όταν μια πολύ μικρή λωρίδα ή ένα μικρό πολύγωνο εμφανίζεται ως δασικό μόνο επειδή τα όρια του κτηματολογικού διαγράμματος και του δασικού χάρτη δεν συμπίπτουν απολύτως.

Η νέα παρ. 2Α του άρθρου 20 ν. 3889/2010 προβλέπει ότι το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει ούτε διεκδικεί δικαιώματα κυριότητας σε τέτοιες εκτάσεις, όταν πρόκειται για πολύγωνα έως 100 τ.μ. ή για λωρίδες που βρίσκονται εντός της ζώνης συμβατότητας σχήματος των γεωτεμαχίων σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές του Εθνικού Κτηματολογίου.

Για τον ιδιοκτήτη: αν όλη η εμπλοκή οφείλεται σε μικρή γεωμετρική απόκλιση, πρέπει πρώτα να ελεγχθεί η νέα παρ. 2Α και όχι να αντιμετωπιστεί αυτομάτως η υπόθεση ως πλήρης ιδιοκτησιακή διαφορά με το Δημόσιο.

7. Πέμπτη διέξοδος: κτηματολογική διαμεσολάβηση και με το Ελληνικό Δημόσιο

Από 16 Σεπτεμβρίου 2025 η κτηματολογική διαμεσολάβηση επεκτάθηκε σε υποθέσεις στις οποίες εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ, με το άρθρο 59 του ν. 5197/2025. Η ΚΥΑ που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 6309/25.11.2025 ρύθμισε την αμοιβή και σχετικές λεπτομέρειες της διαδικασίας.

Για τις δασικές κτηματολογικές διαφορές η εξέλιξη αυτή έχει αξία όταν η διαφορά έχει ήδη μετατραπεί σε πραγματική ιδιοκτησιακή αντιδικία με το Δημόσιο και δεν χωρά ή δεν αρκεί μια καθαρά διοικητική διόρθωση. Η διαμεσολάβηση δεν «σβήνει» τον δασικό νόμο ούτε επιτρέπει συμφωνία αντίθετη προς αναγκαστικές διατάξεις. Δημιουργεί όμως θεσμικό πεδίο ώστε οι τίτλοι, οι αποφάσεις ΕΠ.Ε.Α., οι πράξεις αναμόρφωσης, τα τοπογραφικά και η ακριβής βάση της δημόσιας αξίωσης να τεθούν στο ίδιο τραπέζι πριν ολοκληρωθεί μια πολυετής δίκη.

Η νέα ρύθμιση προβλέπει υποχρεωτική αρχική συνεδρία πριν από τη συζήτηση της υπόθεσης και θεσμική εκπροσώπηση του Δημοσίου. Για τον πολίτη αυτό σημαίνει ότι μια εκκρεμής κτηματολογική δίκη με δασικό υπόβαθρο δεν πρέπει πλέον να θεωρείται αναγκαστικά ότι θα τελειώσει μόνο με δικαστική απόφαση.

8. Ποιες «παλιές» υποθέσεις αξίζει να ξανανοίξουν σήμερα

Α. Κέρδισα την αντίρρηση, αλλά το Δημόσιο παραμένει στο ΚΑΕΚ.

Ελέγχεται πρώτα η παρ. 5 του άρθρου 19 ν. 2664/1998, όπως ισχύει μετά τον ν. 5256/2025. Η ύπαρξη θετικής απόφασης ΕΠ.Ε.Α. και η πάροδος της νόμιμης προθεσμίας μπορεί να αλλάζει πλήρως τη στρατηγική.

Β. Έχω έγκριση αναμόρφωσης, αλλά ο χάρτης δεν έχει ακόμη ενημερωθεί.

Για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής εξετάζεται το άρθρο 19. Για τη δυνατότητα συναλλαγής πριν από την τεχνική αναμόρφωση εξετάζεται επιπλέον το νέο άρθρο 20 ν. 3889/2010 μετά τον ν. 5299/2026.

Γ. Το ακίνητο είναι μη δασικό στον κυρωμένο χάρτη, αλλά υπάρχει παλιά δασική διεκδίκηση.

Πρέπει να ελεγχθεί αν η αξίωση του Δημοσίου είχε αποκλειστικά δασική βάση ή αν υπάρχει αυτοτελής τίτλος/άλλη βάση. Η νέα παρ. 2 του άρθρου 20 είναι κρίσιμη για το πρώτο σενάριο.

Δ. Μια λωρίδα λίγων τετραγωνικών μπλοκάρει ολόκληρο το ακίνητο.

Πριν από αντίρρηση, αγωγή ή άλλη βαριά διαδικασία, ελέγχεται αν η λωρίδα εμπίπτει στην ειδική ρύθμιση των 100 τ.μ. ή της ζώνης συμβατότητας.

Ε. Έχω ήδη αγωγή κατά του Δημοσίου.

Εξετάζεται αν στο μεταξύ προέκυψε θετική δασική πράξη που επιτρέπει διοικητική διόρθωση ή αν η διαφορά μπορεί να οδηγηθεί σε κτηματολογική διαμεσολάβηση με το Δημόσιο.

9. Πότε οι νέες ρυθμίσεις ΔΕΝ λύνουν το πρόβλημα

Οι νέες διαδικασίες δεν μετατρέπουν κάθε δασική διαφορά σε απλή αίτηση. Η δικαστική οδός παραμένει αναγκαία όταν υπάρχει πραγματική και αυτοτελής σύγκρουση τίτλων, όταν το Δημόσιο δεν στηρίζεται αποκλειστικά στον δασικό χαρακτήρα ή στο σχετικό τεκμήριο, όταν αμφισβητείται η ίδια η αλυσίδα κυριότητας του ιδιώτη ή όταν δεν πληρούνται οι ειδικές προϋποθέσεις των διοικητικών μηχανισμών.

Επίσης, πρέπει να διακρίνεται η διαφορά για τον χαρακτήρα της έκτασης από τη διαφορά για την κυριότητα. Μια θετική δασική απόφαση μπορεί να αφαιρεί τη δασική βάση της δημόσιας αξίωσης, αλλά δεν δημιουργεί από μόνη της τίτλο κυριότητας υπέρ του ιδιώτη.

10. Τι γίνεται με τις αγωγές των άρθρων 6, 13 και 28 ν. 2664/1998;

Οι διατάξεις αυτές παραμένουν σημαντικές, αλλά στον σύγχρονο χειρισμό μιας δασικής κτηματολογικής υπόθεσης έρχονται μετά τη διάγνωση των νέων διοικητικών και εξωδικαστικών δυνατοτήτων. Η αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 αφορά τη διόρθωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής όταν υπάρχει ουσιαστική αντιδικία. Η παρ. 3 του άρθρου 6 αφορά τις ειδικές περιπτώσεις που ο νόμος υπάγει σε διαφορετική διαδικασία. Το άρθρο 13 συνδέεται με μεταγενέστερες εγγραφές, ενώ το άρθρο 28 έχει ειδικό πεδίο εφαρμογής που δεν πρέπει να συγχέεται με κάθε αγωγή διόρθωσης πρώτης εγγραφής.

Για τον πολίτη το συμπέρασμα είναι απλό: το σωστό ένδικο βοήθημα επιλέγεται μόνο αφού ελεγχθεί αν η υπόθεση μπορεί πλέον να λυθεί με άρθρο 19, με αξιοποίηση θετικής δασικής απόφασης, με τη νέα ρύθμιση για μικρές επικαλύψεις ή με κτηματολογική διαμεσολάβηση.

11. Ο ν. 5293/2026: γιατί χρειάζεται προσοχή στα δασικά

Ο ν. 5293/2026 περιέχει ρυθμίσεις για μη προβολή δικαιωμάτων του Δημοσίου και για τη διαχείριση εκκρεμών υποθέσεων, όμως δεν πρέπει να παρουσιάζεται ως γενικός νόμος «αποδέσμευσης δασικών ακινήτων». Οι ειδικές ρυθμίσεις του έχουν δικό τους πεδίο εφαρμογής και, όπου ο νόμος εξαιρεί ακίνητα που εμπίπτουν στη δασική νομοθεσία, η εξαίρεση πρέπει να λαμβάνεται σοβαρά υπόψη. Στον παρόντα οδηγό ενδιαφέρει μόνο επικουρικά, όταν μια υπόθεση που ξεκίνησε ως δημόσια διεκδίκηση παύει, με βάση τα νεότερα δεδομένα, να έχει ενεργό δασικό έρεισμα και πρέπει να εξεταστεί η ακριβής νομική βάση της συνέχισης της αξίωσης.

12. Η πρακτική σειρά ελέγχου μιας «μπλοκαρισμένης» ιδιοκτησίας το 2026

• Ελέγχεται η σημερινή κτηματολογική εγγραφή και η ακριβής αιτία με την οποία εγγράφηκε το Δημόσιο.
• Ελέγχεται το σημερινό στάδιο του δασικού χάρτη και αν υπάρχει απόφαση ΕΠ.Ε.Α., αναμόρφωση, πράξη χαρακτηρισμού ή κυρωμένος μη δασικός χαρακτηρισμός.
• Ελέγχεται αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 19 παρ. 5 ν. 2664/1998 πριν επιλεγεί δικαστική λύση.
• Αν εκκρεμεί αναμόρφωση αλλά υπάρχει ήδη θετική απόφαση, ελέγχεται αν η συναλλαγή μπορεί να προχωρήσει με το άρθρο 20 ν. 3889/2010 όπως τροποποιήθηκε το 2026.
• Αν το πρόβλημα είναι μικρή γεωμετρική επικάλυψη, ελέγχεται η νέα ρύθμιση για πολύγωνα έως 100 τ.μ. και λωρίδες εντός ζώνης συμβατότητας.
• Αν υπάρχει πραγματική αντιδικία με το Δημόσιο ή εκκρεμής δίκη, ελέγχεται η κτηματολογική διαμεσολάβηση.
• Μόνο για το υπόλοιπο των υποθέσεων επιλέγεται το κατάλληλο ένδικο βοήθημα του ν. 2664/1998.

---