Στις συμπληγάδες του ΣτΕ και του υπουργείου περιβάλλοντος και ενέργειας βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες μικρών εκτάσεων, καθώς η έκδοση του νομοσχεδίου για την εκτός σχεδίου δόμηση καθυστερεί και όπως φαίνεται οι εξελίξεις αναμένονται στην καλύτερη των περιπτώσεων εντός του επόμενου μήνα.
Πιο συγκεκριμένα, όπως αναφέρουν πηγές του υπουργείου περιβάλλοντος, που έχει αναλάβει να δώσει λύση στο ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμηση, η δημόσια διαβούλευση για το εν λόγω νομοσχέδιο αναμένεται από την ερχόμενη εβδομάδα, ενώ ως προθεσμία είχαν τεθεί τα μέσα του μήνα. Με αυτό τον τρόπο καταγράφεται μία ακόμα καθυστέρηση στη δημοσίευση του νομοσχεδίου, το οποίο βρίσκεται στα σκαριά από το 2022 και επιδιώκεται να δώσει λύσεις σε πλήθος συναλλαγών που έχουν παγώσει και αφορούν τον κλάδο του real estate.
Μάλιστα, όπως αναφέρουν πολύ καλά ενημερωμένες πηγές, η δημοσίευση του νομοσχεδίου ενδέχεται να γίνει ύστερα από τις ευρωεκλογές, και ότι για να κλείσει το ζητήματα της εκτός σχεδίου δόμησης θα χρειαστούν αρκετά χρόνια. Τόνισαν, δε, ότι ύστερα από την εφαρμογή της νέας ρύθμισης και την ολοκλήρωση των διαγωνισμών που τρέχει το ΤΕΕ για τα πολεοδομικά σχέδια και τους δημόσιους δρόμους, το 80% των μικρών εκτάσεων δε θα μπορούν να χτιστούν.
ΠΟΜΙΔΑ: Όμηρος του ΣτΕ οι μικροιδιοκτήτες – Απαξιώνεται η αξία των μικρών εκτάσεων
Σύμφωνα με τα όσα αναφέρει στο mononews ο Πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτος Παραδιάς, η κυβέρνηση καθυστερεί με το νομοσχέδιο για την εκτός σχεδίου δόμηση καθώς απέναντι του βρίσκεται το ΣτΕ, το οποίο με τρεις αποφάσεις από το 2023 θέτει σημαντικά εμπόδια με αποτέλεσμα να απαξιώνεται η αξία των εκτάσεων, να χάνεται το δικαίωμα στη μικρή ιδιοκτησία και να υπάρχει κίνδυνος για αύξηση της αυθαίρετης δόμησης.
Πιο συγκεκριμένα, ο Πρόεδρος της Ομοσπονδίας σχετικά με τις καθυστερήσεις για αναφέρει:
«Το νομοσχέδιο για την εκτός σχεδίου δόμηση καθυστερεί λόγω των προβληματισμών που δημιουργούν οι πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ, με τις οποίες δυστυχώς απαξιώνεται πλήρως η μικρή ιδιοκτησία ενώ δεν ισχύει το ίδιο για μεγάλες εκτάσεις και ακίνητα.
Θύματά τους είναι οι μικροί και οι μεσαίοι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου γης, η αξία της περιουσίας των οποίων εξαερώνεται κυριολεκτικά, παραβιάζοντας το διεθνώς κατοχυρωμένο Ανθρώπινο Δικαίωμα της Ιδιοκτησίας».
Όσον αφορά τα θέματα νομιμότητας της εκτός σχεδίου δόμησης, επισημαίνει ότι αυτή είναι νόμιμη, αλλά η μη ρύθμισή της δεν αποκλείεται να οδηγήσει σε αύξηση της αυθαίρετης δόμησης.
Προσθέτει, επίσης, ότι απαξιώνεται με αυτό τον τρόπο η αξία της μικρής ιδιοκτησίας:
«Η εκτός σχεδίου δόμηση είναι νόμιμη δόμηση, και μάλιστα με αυστηρότατους κανόνες και δεν έχει καμία σχέση με την αυθαίρετη δόμηση. Ωστόσο, όσο καθυστερεί η ρύθμιση της υπάρχει κίνδυνος ένα μέρος της κοινωνίας, να στραφεί και πάλι στην αυθαίρετη δόμηση.
Συγκεκριμένα απαξιώνεται η αξία μεγάλου μέρους της μικροιδιοκτησίας καθώς το ΣτΕ αναιρεί την οικοδομησιμότητα εκτάσεων που έχουν αποκτηθεί και πληρωθεί ως άρτια και οικοδομήσιμα, και έχουν εκδοθεί για αυτά ακόμη και νόμιμες οικοδομικές άδειες».
Για τη στάση του ΣτΕ που θέτει σημαντικά εμπόδια στην έκδοση αδειών δηλώνει:
«Για παράδειγμα δεν μπορεί κανείς να αγνοεί την εξέλιξη της χώρας και να θεωρεί ως δρόμους μόνον όσους υπήρχαν το 1923, και όχι όσους κατασκευάστηκαν τα τελευταία 100 χρόνια από το ίδιο το Κράτος ή τους Δήμους, με πλήρη δίκτυα συγκοινωνιών, ηλεκτρικού, τηλεφώνου, ύδρευσης, ακόμη και αποχέτευσης.
Ορισμένες πολεοδομικές υπηρεσίες διστάζουν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες για εκτός σχεδίου ακίνητα λόγω των αποφάσεων του ΣτΕ. Έτσι έχουμε σήμερα δύο κατηγοριών ιδιοκτησίες, ανάλογα την περιοχή που βρίσκονται, καθώς στα μεγάλα αστικά κέντρα τα πράγματα είναι πιο αυστηρά και δύσκολα, ενώ σε νησιά όπως για παράδειγμα η Πάρος δεν ισχύει το ίδιο».
Ενώ για τους διαγωνισμούς που έχει αναλάβει το ΤΕΕ και αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί εντός του 2026 επισημαίνει:
«Ένα ακόμα ζήτημα είναι το πότε στην πραγματικότητα θα ολοκληρωθούν τα πολεοδομικά σχέδια που εκπονεί το ΤΕΕ και αυτό γιατί αν η ρύθμιση της κυβέρνησης θα έχει ως ορίζοντα την ολοκλήρωση των σχετικών διαγωνισμών, αυτοί μπορεί για τυπικούς λόγους να κάνουν χρόνια να ολοκληρωθούν.
Η καθυστέρηση αυτή όμως οδηγεί σε ανατροπή όλων των οικοδομικών και αναπτυξιακών σχεδίων και την απώλεια χρηματοδότησης από το Ταμείο Ανάκαμψης, και αναπόφευκτα στην ανεργία και το μαρασμό όλων των σχετικών επιστημονικών και τεχνικών κλάδων που σχετίζονται με τη νόμιμη δόμηση».
Οι αποφάσεις του ΣτΕ που καίνε την εκτός σχεδίου δόμηση
Το ΣτΕ με τρεις αποφάσεις του που εξέδωσε εντός του 2023 θέτει σημαντικά εμπόδια στην έκδοση οικοδομικών αδειών και απειλούν τη νομιμότητα της νέας ρύθμισης που ετοιμάζει το ΥΠΕΝ.
Η πιο γνωστή από τις αποφάσεις το δικαστηρίου αφορά την Πάτμο (176/2023) και εκδόθηκε τον περασμένο Φεβρουάριο. Βάσει αυτής δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων ώστε κάποιος να έχει τη δυνατότητα να κτίσει, καθώς χρειάζεται να αποδειχθεί ότι το οικόπεδο έχει «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Ωστόσο, αυτό είναι αρκετά δύσκολο, καθώς υπάρχει διαφορετική νομική και πολεοδομική ερμηνεία της κοινόχρηστης οδού. Αυτό συμβαίνει, διότι νομικά ως υφιστάμενοι θεωρούνται οι παλιοί αγροτικοί δρόμοι, που υπήρχαν πριν 100 χρόνια (σ.σ. Πριν το 1923).
Η δεύτερη απόφαση (992/2023) εκδόθηκε στις αρχές Ιουνίου και αφορά σε ακύρωση οικοδομικής άδειας για αποθήκη στη Χαλκίδα. Και σε αυτή το ΣτΕ αναφέρει ότι η υφιστάμενη νομοθεσία για την εκτός σχεδίου δόμηση. Προσθέτει, δε, αυτή πρέπει να συμβαδίζει με συμβαδίζει με τη νομοθεσία για το περιβάλλον, τη χωροταξία και τις αρχαιότητες, και επισημαίνει ότι οι νόμοι μπορεί να είναι σύμφωνοι με το Σύνταγμα, μόνο εάν ακολουθούνται από επιστημονική μελέτη για τις επιπτώσεις τους.
Η πρόσφατη απόφαση, εκτός από το μπλοκάρει την έκδοση οικοδομικής άδειας ισόγειου κτίσματος στον οικισμό Ανάργυρων του Δήμου της Άρτας, πυροδοτεί και ένα ντόμινο αρνητικών εξελίξεων για τη νέα νομοθετική ρύθμιση, καθώς προοικονομεί τη διαφωνία του ΣτΕ με τα βασικά σημεία των όσων αναμένεται να προταθούν.
Η νέα ρύθμιση που έρχεται
Υπενθυμίζεται ότι η ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση παρουσιάστηκε στον Πρωθυπουργό από τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Θεόδωρο Σκυλακάκη, και τον υφυπουργό, Νικόλαος Ταγαρά, κατά τη διάρκεια του πρώτου υπουργικού συμβουλίου της χρονιάς.
Πιο συγκεκριμένα, προβλέπονται τα εξής:
Η πληρωμή ενός περιβαλλοντικού τέλους. Αυτό θα κατατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, και διατίθεται μόνο για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή.
Η χρήση αεροφωτογραφιών του 1977 για την αναγνώριση των κοινόχρηστων δημοσίων οδών. Με αυτή τη ρύθμιση θα δοθεί η δυνατότητα να αξιοποιηθούν τα εκτός σχεδίου οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί από κατατμήσεις μεταξύ των ετών 1985 και 2003 δεδομένου ότι ένα από τα όριά τους «ακουμπά» σε αναγνωρισμένη από το 1977 οδό.
Η αναγνωρισμένη οδός θα πρέπει να πληροί μερικά κριτήρια. Αυτά θα είναι ο δρόμος να έχει κατασκευαστεί ή\και να συντηρείται από Δήμο ή Περιφέρεια και όχι από ιδιώτη.
