Του Νίκου Ρουσάνογλου
Διατηρήθηκε και κατά το τρίτο τρίμηνο του έτους, η ανοδική πορεία των τιμών πώλησης κι ενοικίασης κατοικιών, αν και διαφαίνεται μια επιβράδυνση του ρυθμού της αύξησης, κατά την διάρκεια των τελευταίων μηνών.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του δείκτη τιμών ακινήτων SPI, του Spitogatos.gr (www.spitogatos.gr), στο σύνολο της χώρας, η αύξηση της μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης διαμορφώθηκε σε 6,8% συγκριτικά με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, ενώ η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών την ίδια περίοδο καταγράφει αύξηση κατά 7,6%.
Ακόμα κι έτσι βέβαια, υπάρχουν περιοχές, όπως ο Πειραιάς και οι πέριξ συνοικίες, που συνέχισαν τον “φρενήρη” ρυθμό της ανόδου των ζητούμενων τιμών πώλησης τον τελευταίο χρόνο. Συγκεκριμένα, στο κέντρο του Πειραιά σημειώθηκε αύξηση των τιμών πώλησης κατά 36%, στα Ταμπούρια-Αγ. Σοφία, η αύξηση άγγιξε το 33,8%, ενώ στην Δραπετσώνα και τον Άγιο Ιωάννη Ρέντη ανήλθε σε 31,6% και 27,9% αντίστοιχα. Όπως αντιλαμβάνεται κανείς, ο κύριος λόγος για την εκτόξευση των ζητούμενων τιμών στις περιοχές αυτές, ήταν οι αλλαγές στο πρόγραμμα χορήγησης αδειών διαμονής Χρυσή Βίζα. Από την 1η Σεπτεμβρίου, ισχύει νέο ελάχιστο όριο επένδυσης 800.000 ευρώ για όλα τα ακίνητα στην Αττική (αλλά και σε Θεσσαλονίκη και τα νησιά με ελάχιστο μόνιμο πληθυσμό από 3.100 κατοίκους). Ωστόσο, μέχρι τότε, ήταν εφικτό να εξασφαλίσει κανείς άδεια έναντι μόλις 250.000 ευρώ, μιας και ο Πειραιάς και οι γύρω περιοχές δεν ανήκουν στον νότιο τομέα της Περιφέρειας Αττικής, όπου εν τω μεταξύ είχε ήδη αυξηθεί το ελάχιστο όριο από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ, ήδη από το καλοκαίρι του 2023.
Το γεγονός αυτό και με δεδομένο ότι θα έκλεινε το επενδυτικό “παράθυρο” και στον Πειραιά από τον φετινό Σεπτέμβριο, παρατηρήθηκε μια “έκρηξη” του επενδυτικού ενδιαφέροντος στις περιοχές αυτές, με αποτέλεσμα και οι τιμές να ακολουθήσουν ανάλογο και ίσως και ακόμα μεγαλύτερο ρυθμό ανόδου, ακόμα κι αν επρόκειτο για κατοικίες που χρήζουν σημαντικών αναβαθμίσεων. Ασφαλώς, όπως εξηγούν στο Capital.gr, στελέχη που δραστηριοποιούνται στον τομέα της επενδυτικής μετανάστευσης, οι ξένοι επενδυτές αποφεύγουν να αποκτήσουν ακίνητα που δεν έχουν ανακαινιστεί, καθώς ενδιαφέρονται κυρίως για την άμεση εκμετάλλευση των κατοικιών που αγοράζουν, ώστε να έχουν και ταχύτερη απόσβεση της επένδυσής τους. Επομένως, πολλές από τις αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές, δεν μεταφράζονται υποχρεωτικά και σε υψηλότερες πραγματικές τιμές στις αγοραπωλησίες.
Σύμφωνα με την ανάλυση του Spitogatos.gr, πρόσθετοι λόγοι που ενίσχυσαν τις ζητούμενες τιμές πώλησης, αλλά κι ενοικίασης κατοικιών, κατά το τρίτο τρίμηνο ήταν η έντονη ζήτηση για φοιτητικά σπίτια, λόγω της ανακοίνωσης των βάσεων αλλά και της έναρξης της ακαδημαϊκής χρονιάς, σε συνδυασμό με την παραδοσιακά ισχυρή καλοκαιρινή περίοδο, η οποία ενισχύει τη ζήτηση για κατοικίες. Σε ότι αφορά την ενοικίαση, οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης το 3ο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο το 2023, σημειώθηκαν στο Νέο Φάληρο (31,4%), στον Άγιο Στέφανο (24.9%), στην περιοχή Πειραϊκή-Χατζηκυριάκειο (23,3%), στη Βάρη-Βάρκιζα (23,0%) και στο Μαραθώνα (22,2%).
Στη Θεσσαλονίκη, οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής κατοικίας προς πώληση, σημειώθηκαν κατά κύριο λόγο στα προάστια της Θεσσαλονίκης και είναι η περιοχή της Μενεμένης (21,7%), ο Εχέδωρος (18,7%) και ο Θερμαϊκός (18,1%). Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών καταγράφονται και πάλι στα προάστια της συμπρωτεύουσας και είναι η περιοχή Ευκαρπία (27,0%), ο Άγιος Παύλος (22,6%) και η περιοχή Ελευθέριο-Κορδελιό (17,3%).
“Υπερτιμημένες οι κατοικίες και τα καταλύματα βραχυχρόνιας ενοικίασης”
Ενδιαφέρον πάντως παρουσιάζει σχετική ανάλυση της Επιτροπής Real Estate & Development του Ελληνοαμερικανικού Επιμελητηρίου. Συγκεκριμένα, επισημαίνει ότι “η Ελλάδα έχει θετική δυναμική, αν και προβλέπεται ένας πιο αργός ρυθμός, από το δεύτερο εξάμηνο του 2024. Η προσιτή στέγαση είναι ένα πιεστικό κοινωνικό ζήτημα και τα κυβερνητικά κίνητρα ενδέχεται να δημιουργήσουν μια νέα υποκατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Κατά το πρώτο εξάμηνο, η αγορά ακινήτων παρουσίασε ισχυρές επιδόσεις σε αποθηκευτικούς χώρους, γραφεία και ξενοδοχεία, ενώ τα ακίνητα κατοικιών καθώς και οι χώροι βραχυχρόνιας μίσθωσης εμφανίστηκαν υπερτιμημένα”. Ειδικά το τελευταίο αυτό στοιχείο, έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, μιας και η ανάλυση αποσκοπεί στο να διευκολύνει την λήψη αποφάσεων, από όσους ενδιαφέρονται να τοποθετηθούν στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Όσον αφορά τους επόμενους έξι μήνες, ο τομέας των ξενοδοχείων, τα γραφεία, οι αποθηκευτικοί χώροι και οι εξοχικές κατοικίες αναμένεται να έχουν καλή απόδοση. Βασικοί “μοχλοί” για αυτή τη θετική προοπτική είναι η οικονομική σταθερότητα, ο ποιοτικός τουρισμός και οι βελτιώσεις σε επίπεδο επενδύσεων, αν και τα υψηλά επιτόκια, ο πληθωρισμός και οι γεωπολιτικές εντάσεις παραμένουν πιθανά εμπόδια, τονίζεται στην έκθεση. Στις προκλήσεις των επόμενων μηνών συγκαταλέγονται επίσης το υψηλό κόστος κατασκευής, όπως επίσης και το έλλειμμα “χεριών” στον κατασκευαστικό και οικοδομικό κλάδο.
