Στη λογική… Tabula Rasa οδηγείται η αγορά των κατοικιών. Μολονότι σε αρκετές περιπτώσεις εμφιλοχωρούν αδικαιολόγητες αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων και ακόμη υψηλότερες στον τομέα των ενοικίων όλα καταδεικνύουν ότι η αγορά βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι.
Υστερα από τη δεκαετή οικονομική κρίση και τα έως τώρα κύματα της πανδημίας, η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως κατοικιών (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλες, εξοχική κατοικία), μόλις επιστρέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση.
Δείκτες
Οπως επισημαίνει στον «Ε.Τ.» της Κυριακής ο τ. πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος αν μελετήσουμε την πορεία της αγοράς κατοικιών μέσω των δεικτών της ΤτΕ, θα δούμε ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100 (πινακάκι). Στην δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών.
Δηλαδή -προσθέτει ο κ. Χαραλαμπόπουλος- παρατηρούμε ότι η Αθήνα από το 2018 έως το τρίτο τρίμηνο του 2021 είδε μια ανατίμηση 30-32%, η Θεσσαλονίκη 21-25%, οι άλλες πόλεις 9-14% και οι υπόλοιπες περιοχές 10-16%. Ακόμη διαπιστώνεται ότι τα ακίνητα είναι περίπου 22-35% πιο φθηνά από ό,τι το 2007.
Σύμφωνα με τον τ. πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής υπάρχουν άλλα 10 στοιχεία που υπάρχουν και διαμορφώνουν το τοπίο-πλαίσιο στον τομέα των ακινήτων είναι τα εξής:
- Βαίνει αυξανόμενη η ζήτηση ποιοτικών, πράσινων και έξυπνων κτιρίων τόσο στον τομέα των κατοικιών όσο και στα γραφεία. Είναι γνωστό ότι υπάρχουν, σε κάποιο βαθμό, στρώματα κατοίκων που επιθυμούν και έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν νεόδμητα σύγχρονα διαμερίσματα.
- Το δημογραφικό της χώρας είναι σημαντικότατο ζήτημα και επηρεάζει το πλήθος των απαιτούμενων κατοικιών, αλλά και το μέγεθός τους.
- Η τάση (που δημιουργήθηκε λόγω της πανδημίας) για εργασία από το σπίτι έρχεται να ζητήσει ένα έστω μικρό χώρο στην κατοικία, προκειμένου να εξυπηρετηθεί.
- Οι ξένοι που έρχονται στην Ελλάδα για να δουλεύουν εξ αποστάσεως για εταιρία που έχει έδρα στο εξωτερικό αποτελούν μια κατηγορία που ζητά κατοικία, είτε με μακροχρόνια είτε με βραχυχρόνια μίσθωση.
- Η χώρα έχει μεγάλο αριθμό κατοικιών που θα μπορούσε να στεγάσει όλους τους κατοίκους της, αλλά και τους ξένους που εργαζόντουσαν εδώ, προ της δεκαετούς κρίσης, ενώ κατά τη διάρκεια της κρίσης έφυγαν πολλοί ξένοι εργάτες και μετανάστευσαν γύρω στους 500.000 Ελληνες σε αναζήτηση εργασίας (το γνωστό brain drain). Αυτό που χρειάζεται σημαντικό τμήμα του αποθέματος κατοικιών είναι ο εκσυγχρονισμός μέσω ανακαίνισης, η ενεργειακή αναβάθμιση και όπου είναι απαραίτητο η αντισεισμική ενίσχυση.
- H πανδημία έχει σοβαρές επιπτώσεις στην οικονομία, που δεν επιτρέπει σε μεγάλο ποσοστό της μεσαίας τάξης να προγραμματίσει την αγορά κατοικίας και έτσι στρέφεται στο ενοίκιο.
- Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) επανήλθαν σε πολλούς προορισμούς.
- Η αγορά κατοικιών μέσω του προγράμματος Golden Visa έχει σημειώσει πτώση λόγω πανδημίας και όχι μόνο, ενώ παράλληλα η Ε.Ε. είναι σκεπτική για τα προγράμματα αυτά, ανησυχώντας μήπως αποτελούν σημεία ξεπλύματος χρήματος.
- Είναι καθ’ οδόν νέα οδηγία της Ε.Ε. που θα επιβάλει την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων μέχρι το 2035, πράγμα που αναμένεται να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα.
- Οι τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια αφού εξετάσουν προσεκτικά τις δυνατότητες του δανειολήπτη και εφόσον διαθέτει περί το 25% ίδια κεφάλαια. Πολλοί όμως είναι εκείνοι που είναι διστακτικοί, λόγω των εμπειριών που έχουν αποκτηθεί από… τα «κόκκινα» δάνεια.
Δύο τάσεις
Οπως υπογραμμίζει ο επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions στη νέα κανονικότητα θα έχουμε, μεταξύ άλλων, δυνάμεις που ωθούν την αγορά ανοδικά αλλά και σημαντικές δυνάμεις που δρουν στην αντίθετη κατεύθυνση. Αρα είμαστε σε ένα μεταβατικό στάδιο με δύο τάσεις.
«Αυτές οι δύο τάσεις στην πορεία του χρόνου θα δημιουργήσουν μια νέα βάση (ή και περισσότερες) η οποία θα ποικίλλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάστασή του, την παλαιότητα και τα άλλα χαρακτηριστικά του.
Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω «κόκκινων» δανείων, στα χέρια των τραπεζών ή των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα η τον άλλο βαθμό τις τιμές» προσθέτει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Και καταλήγει: «Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Αρα εκεί έχουμε αυξητικές τάσεις. Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον βρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό. Οι κατοικίες στις πόλεις που θα εξακολουθήσουν να έχουν φοιτητές θα παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση, εφόσον δεν θα μειώνεται ο αριθμός των φοιτητών.
Στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως π.χ. Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα, Πάρος) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα.
Η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από αλλοδαπούς, όπως π.χ. στη Βόρεια Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους Βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φθηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον Βρετανών, Γερμανών, Αράβων, Ρώσων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών. Η ζήτηση αυτή εμφανίζεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως για άνοιξη, καλοκαίρι και φθινόπωρο.
Τέλος το κόστος κατασκευής μαζί με την αξία γης έρχονται να δημιουργήσουν ένα πλαίσιο που αποτελεί κριτήριο για την απόφαση ανέγερσης νέας οικοδομής σε μια περιοχή, σε περίοδο μετάβασης από την κρίση σε νέες καλύτερες μέρες».
ΟΙ ΔΕΙΚΤΕΣ ΖΗΤΗΣΗΣ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΗΝ ΤτΕ (από το 2007 μέχρι σήμερα)
| Ετος | Αθήνα ΝΕ | Θεσσαλο-νίκη ΝΕ | Αλλες πόλεις ΝΕ | Λοιπές περιοχές | Αθήνα παλαιά | Θεσσαλο-νίκη | Αλλες πόλεις | Λοιπές περιοχές |
| ΝΕ | παλαιά | παλαιά | παλαιά | |||||
| 2007 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 2017 | 57,3 | 58,1 | 63,3 | 64,3 | 55,6 | 53,0 | 60,4 | 63,9 |
| 2018 | 59,2 | 58,9 | 63,9 | 65,3 | 57,1 | 53,6 | 60,9 | 64,4 |
| 2020 | 70,3 | 67,2 | 68,0 | 71,8 | 68,1 | 59,7 | 621,0 | 66,5 |
| 2021 Q1 | 74,5 | 70,0 | 69,2 | 73,4 | 71,1 | 61,8 | 63,2 | 67,7 |
| 2021 Q3 | 77,5 | 73,8 | 72,8 | 75,9 | 75,4 | 64,9 | 66,4 | 70,7 |
ΥΠΟΜΝΗΜΑ
ΝΕ =Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη
Παλαιά = Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών
Αλλες πόλεις = Αλλες μεγάλες πόλεις
