Αισιοδοξία αλλά και προβληματισμός επικρατούν στο ελληνικό real estate. Επενδυτές, σύμβουλοι, εκτιμητές και τραπεζίτες που μοιράστηκαν τις απόψεις τους στο 19ο συνέδριο Prodexpo για την αγορά ακινήτων αναγνωρίζουν πως η αγορά αλλάζει ριζικά και δημιουργούνται ευκαιρίες. Η ανάκαμψη όμως είναι αποσπασματική και άρα εύθραυστη καθώς από την μία υπάρχουν τα ελάχιστα πολύ καλά ακίνητα που γίνονται ανάρπαστα και από την άλλη η χώρα είναι γεμάτη με κτήρια που είναι αχρησιμοποίητα και γερασμένα, τα λεγόμενα «κτήρια-ζόμπι».
«Η αγορά κινείται ασύγχρονα και ασύμμετρα», τόνισε ο Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services. «Υπάρχει μια αυξημένη κινητικότητα στις κατοικίες λόγω της ζήτησης από το εξωτερικό, καθώς η golden visa είναι εξαιρετικό προϊόν» σημείωσε ο κ. Ανδρίτσος προσθέτοντας όμως πως στο σύνολο της αγοράς η εικόνα δεν είναι καλή.
Στο ίδιο μήκος κύματος κινήθηκε και ο κ. Νίκος Χατζητσώλης, διευθύνων σύμβουλος της CBRE Αξίες. «Η αγορά δείχνει κάποια σημεία ανάκαμψης αλλά αυτή δεν αφορά όλους τους κλάδους. Σε πολλές περιοχές οι τιμές έχουν ανακάμψει λόγω Airbnb αλλά στις μεσαίες και ακριβές περιοχές η φορολογία σκοτώνει οποιαδήποτε προσπάθεια ανάπτυξης», σημείωσε.
Μια διχοτομημένη αγορά ακινήτων είναι η νέα πραγματικότητα, σύμφωνα με τον Θωμά Ζιώγα, διευθύνοντα σύμβουλο της Pepper Hellas. «Αυτή τη στιγμή υπάρχουν ξένοι επενδυτές που ψάχνουν μόνο συγκεκριμένα ακίνητα. Είναι ξεκάθαρο πως τα πάρα πολύ καλά ακίνητα θα χαράξουν πορεία αντίθετη από τα δεύτερης κατηγορίας και οι διαφορές θα είναι τεράστιες ακόμη και αν η απόσταση από το ένα στο άλλο είναι μόλις 1 – 2 χιλιόμετρα», σημείωσε.
Τα «ακίνητα – ζόμπι»
«Το υπάρχον χαρτοφυλάκιο ακινήτων έχει πάνω από 10 χρόνια να αναπτυχθεί και να εκσυγχρονιστεί», ανέφερε ο Γιώργος Ποιμενίδης, διευθύνων σύμβουλος της Alpha Αστικά Ακίνητα. Σύμφωνα με τον ίδιο η παλαιότητα, η άναρχη δόμηση, η έλλειψη υποδομών αλλά και το πολυιδιοκτησιακό καθεστώς καθιστούν πολύ δύσκολη την αξιοποίηση των περισσότερων ακινήτων. «Μεγάλο ποσοστό του ελληνικού χαρτοφυλακίου δεν μπορεί να απευθυνθεί σε ξένους λόγω της διασποράς, ενώ η εγχώρια αγορά δεν μπορεί να τα απορροφήσει», σημείωσε.
Ένα ενδεικτικό στοιχείο στο οποίο αναφέρθηκε ο κ. Ποιμενίδης είναι ότι από περίπου το 73% από τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης που έχουν εκδοθεί μέχρι σήμερα κατατάσουν τα κτήρια στην χαμηλότερη κατηγορία (κατηγορία Η).
«Κάτι πρέπει να γίνει με αυτά ακίνητα – ζόμπι. Χρειάζονται γενναίες αποφάσεις», τόνισε ο κ. Ζιώγας.
Εκτός από τα προβλήματα των κτηρίων τα περισσότερα ακίνητα έχουν και μια σειρά από εκκρεμή πολεοδομικά ζητήματα που πρέπει να λυθούν, σημείωσε ο Άρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία. «Αν αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο από ιδιώτη μπορεί να χρειαστεί και ένας χρόνος για να ολοκληρωθεί η συναλλαγή. Είναι πολύ δύσκολο να επενδύσει κανείς. Η ιστορία με τους ξένους που θα έρθουν να επενδύσουν τεράστια ποσά στην Ελλάδα είναι αστεία. Αυτό θα γίνει μόνο αν ξεκαθαρίσουν τα χαρτοφυλάκια ακινήτων», τόνισε.
Τουρισμός, logistics και γραφεία στην αιχμή του δόρατος
Από την άλλη υπάρχουν κάποια ακίνητα κυρίως τουριστικά και ξενοδοχεία, τα ακίνητα logistics (εμπορευματικά κέντρα και αποθήκες), αλλά και καλοί σύγχρονοι χώροι γραφείων, που τραβούν σχεδόν εξ ολοκλήρου το ενδιαφέρον των επενδυτών.
«Η ζήτηση επικεντρώνεται πέρα από τα τουριστικά ακίνητα στα γραφεία ειδικά στα κέντρα των πόλεων καθώς και τα ακίνητα logistics», σημείωσε ο Γιώργος Φράγκου, γενικός διευθυντής ακίνητης περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας. Από την μεριά της η Άννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties δήλωσε ότι υπάρχουν εταιρείες από το εξωτερικό που ενδιαφέρονται αποκλειστικά για το κομμάτι των logistics.
Ευκαιρίες αναμένονται και στον χώρο των γραφείων, καθώς η προσφορά καλών χώρων με σύγχρονες προδιαγραφές στα κέντρα των πόλεων είναι ελάχιστη. Σύμφωνα με την Νίκη Σύμπουρα, διευθύντρια της Proprius, η απορρόφηση γραφείων στη χώρα μας φθάνει τα 70.000 με 100.000 τμ και του χρόνου αναμένεται να προσεγγίσει τα 150.000 μέτρα.
Μεταμόρφωση κτηρίων
Οι παράγοντες του real estate συμφώνησαν ότι η κατάσταση, όπως διαμορφώνεται, απαιτεί από τους πάντες να είναι πιο… δημιουργικοί. Οι επενδυτές πλέον αναζητούν εναλλακτικούς προορισμούς ή νέες κατηγορίες ακινήτων για να επενδύσουν. Στο επίκεντρο αναμένεται να βρεθούν τα κτήρια με μικτές χρήσεις (εμπορικά-κατοικία), οι εστίες και οι οργανωμένες κατοικίες με υπηρεσίες (οικιακοί βοηθοί, θυρωροί, υπηρεσίες φύλαξης κλπ).
Ο Μάριος Αποστολίνας, διευθύνων σύμβουλος της ICI ΑΕΕΑΠ δήλωσε ότι η εταιρεία του έχει επεκταθεί σε αγορές της επαρχίας, ενώ η κυρία Αποστολίδου δήλωσε ότι οι εταιρείες γίνονται πιο δημιουργικές καθώς «τα πολύ καλά κτήρια έχουν μεγάλο ανταγωνισμό και πλέον στρεφόμαστε σε ειδικές κατηγορίες».
Ταυτόχρονα πολλά κτήρια αλλάζουν χρήση. Στις περισσότερες περιπτώσεις παλαιά κτήρια γραφείων «μεταμορφώνονται» σε ξενοδοχεία. «Ήδη έχουμε ολοκληρώσει την μετατροπή δύο κτηρίων σε ξενοδοχεία στο Κολωνάκι, ενώ ανακατασκευάζουμε ένα νεοκλασικό στο Κουκάκι», σημείωσε η Μαριάνθη Στάμου, διευθύντρια επενδύσεων της Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ.
Η κρίση απομάκρυνε τους «χομπίστες»
Η εκτίμηση, πάντως, είναι ότι ο κλάδος των ακινήτων βγαίνει από την κρίση πιο ώριμος και πιο έμπειρος, καθώς η κατάρρευση της αγοράς απομάκρυνε απ’ αυτή τους μη σοβαρούς επαγγελματίες.
«Η κρίση έφερε δομικές αλλαγές στην αγορά των ακινήτων και κυρίως στους επενδυτές που ασχολούνται πλέον πιο επαγγελματικά και όχι ως “χόμπι” όπως συνέβαινε παλαιότερα», ανέφερε η Ναταλία Στράφτη, γενική διευθύντρια εργασιών της Grivalia Propertiesπροσθέτοντας ωστόσο ότι αυτό ανεβάζει τις απαιτήσεις.
Σε παρόμοια γραμμή κινήθηκε και ο γενικός διευθυντής της Dimand, Δημήτρης Ανδριόπουλος. «Ο κλάδος των ακινήτων περνά από τους χομπίστες στους επαγγελματίες. Χόμπι με αυτή τη δουλειά δεν μπορεί να ξαναγίνει. Να πουλάς λουκάνικα, υφάσματα και να χτίζεις και ένα κτήριο στην Κηφισίας», τόνισε ο κ. Ανδριόπουλος και πρόσθεσε: «Αφού καταστράφηκε ο κλάδος, υπάρχει δουλειά για όλους».
