Σε περιβάλλον έντονης αβεβαιότητας και συνεχών ανατιμήσεων κινείται η αγορά κατασκευής και ανάπτυξης ακινήτων, με το κόστος να έχει ήδη αυξηθεί πάνω από 25%, χωρίς ακόμη να είναι σαφές πού θα σταματήσει. Όπως επισημαίνει ο CEO της Ten Brinke Hellas, Φώτης Γιόφτσιος, στο 19 Red Meeting Point, οι γεωπολιτικές εξελίξεις και ο πόλεμος έχουν δημιουργήσει μεγάλη αναταραχή στην εφοδιαστική αλυσίδα, επηρεάζοντας άμεσα τις τιμές των υλικών και τον τρόπο με τον οποίο λειτουργούν σήμερα οι developers.
Η αγορά, όπως περιγράφει, βρίσκεται σε διαρκή κίνηση. Οι τιμές των υλικών αυξάνονται καθημερινά, οι προμηθευτές αλλάζουν τους όρους συνεργασίας τους και οι εταιρείες ανάπτυξης καλούνται να λάβουν αποφάσεις με πολύ μικρό χρονικό περιθώριο. Το πρόβλημα εντείνεται από το γεγονός ότι κανείς δεν γνωρίζει πότε θα τελειώσει ο πόλεμος και, κατά συνέπεια, πότε θα υπάρξει εξομάλυνση στις τιμές.
Από τις προσφορές 45 ημερών στις τιμές 24 και 48 ωρών
Η πιο χαρακτηριστική αλλαγή αφορά τον χρόνο ισχύος των προσφορών. Στο παρελθόν, όταν ένας developer λάμβανε προσφορά από προμηθευτή, είχε περιθώριο ακόμη και 45 ημερών για να την αποδεχθεί και να προχωρήσει σε πληρωμή ή παραγγελία. Σήμερα οι ίδιες προσφορές ισχύουν σε πολλές περιπτώσεις μόλις για 24 ή 48 ώρες.
Αυτό δημιουργεί μια εντελώς νέα πραγματικότητα για τις κατασκευαστικές και αναπτυξιακές εταιρείες. Οι αποφάσεις πρέπει να λαμβάνονται σχεδόν άμεσα, καθώς οποιαδήποτε καθυστέρηση μπορεί να οδηγήσει σε νέα αύξηση κόστους. Η μεταβολή είναι ραγδαία και επηρεάζει συνολικά την οικονομία των έργων, από τον αρχικό προϋπολογισμό μέχρι την τελική τιμή πώλησης.
Κερδοσκοπία, αισχροκέρδεια και πίεση από τους προμηθευτές
Στο ήδη επιβαρυμένο περιβάλλον προστίθενται και φαινόμενα κερδοσκοπίας. Σύμφωνα με τον κ. Γιόφτσιο, οι προμηθευτές εκμεταλλεύονται τη συγκυρία, καθώς γνωρίζουν ότι η αγορά έχει ανάγκη τα υλικά και ότι τα έργα δεν μπορούν εύκολα να σταματήσουν. Αυτό οδηγεί σε πρόσθετες πιέσεις προς τους developers, οι οποίοι καλούνται είτε να αποδεχθούν υψηλότερες τιμές είτε να ρισκάρουν ακόμη μεγαλύτερες αυξήσεις στο άμεσο μέλλον.
Οι προμηθευτές, από την πλευρά τους, επιδιώκουν να αυξήσουν την κερδοφορία τους, αναλαμβάνοντας βέβαια και οι ίδιοι κινδύνους μέσα σε μια ασταθή αγορά. Ωστόσο, όπως σημειώνεται, οι προμηθευτές θα βρουν τελικά πού να διαθέσουν τα προϊόντα τους. Αντίθετα, ο developer είναι εκείνος που αναλαμβάνει το μεγαλύτερο ρίσκο, καθώς πρέπει να ολοκληρώσει το έργο και στη συνέχεια να δει αν η αγορά μπορεί να απορροφήσει το αυξημένο κόστος.
Πώς προσπαθούν να αμυνθούν οι developers
Μπροστά σε αυτήν την κατάσταση, οι developers προσπαθούν να περιορίσουν όσο μπορούν την έκθεσή τους στις ανατιμήσεις. Η βασική στρατηγική είναι το έγκαιρο «κλείδωμα» τιμών. Αυτό σημαίνει ότι οι εταιρείες προχωρούν ταχύτερα σε συμφωνίες με προμηθευτές, πολλές φορές καταβάλλοντας περισσότερα χρήματα ή μεγαλύτερες προκαταβολές, προκειμένου να διασφαλίσουν ότι η τιμή δεν θα αλλάξει στην πορεία.
Η λογική είναι απλή, αν μια τιμή μείνει ανοιχτή, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να αυξηθεί. Επομένως, για έναν developer είναι προτιμότερο να πληρώσει σήμερα κάτι παραπάνω, αλλά να γνωρίζει με μεγαλύτερη βεβαιότητα το κόστος του, παρά να βρεθεί λίγες εβδομάδες ή μήνες αργότερα μπροστά σε ακόμη μεγαλύτερες ανατιμήσεις.
Στην περίπτωση της Ten Brinke, σημαντικό ρόλο παίζει και το γεγονός ότι η εταιρεία διαθέτει δική της κατασκευαστική δραστηριότητα, μέσω της TenTec. Αυτό της επιτρέπει να οργανώνει καλύτερα την κατασκευή, να ελέγχει πιο αποτελεσματικά τα στάδια του έργου και να επιχειρεί έγκαιρα το «κλείδωμα» κρίσιμων τιμών. Παρ’ όλα αυτά, ακόμη και αυτή η καθετοποίηση δεν μπορεί να εξαλείψει πλήρως το ρίσκο μιας αγοράς που μεταβάλλεται καθημερινά.
Η μετακύλιση στο τελικό προϊόν
Οι επιπτώσεις των αυξήσεων δεν έχουν ακόμη φανεί πλήρως στις τιμές των ακινήτων. Αυτό συμβαίνει επειδή τα έργα που παραδίδονται ή πωλούνται σήμερα έχουν σε μεγάλο βαθμό ξεκινήσει με προηγούμενα κόστη. Το πραγματικό αποτύπωμα θα φανεί όταν ολοκληρωθούν τα projects που κατασκευάζονται τώρα, με υλικά και υπηρεσίες που έχουν ήδη ανατιμηθεί σημαντικά.
Όταν αυτά τα ακίνητα βγουν στην αγορά, ο developer θα επιχειρήσει να μετακυλίσει το αυξημένο κόστος στον τελικό αγοραστή. Αν υπάρχει ισχυρή ζήτηση, οι υψηλότερες τιμές μπορούν να απορροφηθούν. Αν όμως η αγορά δεν αντέξει αυτές τις αυξήσεις, ο developer θα αναγκαστεί να μειώσει την τιμή πώλησης, με αποτέλεσμα να περιοριστεί το περιθώριο κέρδους του.
Εδώ βρίσκεται και το μεγάλο ρίσκο της σημερινής περιόδου. Η αγορά δεν έχει ακόμη αντιληφθεί πλήρως το μέγεθος των αυξήσεων, γιατί αυτές δεν έχουν περάσει ολοκληρωτικά στο τελικό προϊόν. Όταν αυτό συμβεί, θα φανεί αν η ζήτηση μπορεί να στηρίξει τις νέες τιμές ή αν οι developers θα χρειαστεί να απορροφήσουν μέρος του κόστους εις βάρος της κερδοφορίας τους.
Η Ελλάδα σε πιο ευάλωτη θέση από τη Βόρεια Ευρώπη
Η κατάσταση διαφοροποιείται σημαντικά από χώρα σε χώρα. Σε αγορές όπως η Γερμανία και η Ολλανδία, σύμφωνα με τον κ. Γιόφτσιο, υπάρχουν κρατικά εργαλεία στήριξης, επιδοτήσεις και μηχανισμοί που βοηθούν ώστε οι αναπτύξεις να παραμένουν σε ένα λογικό επίπεδο. Οι οικονομίες αυτές είναι πιο σταθερές και διαθέτουν μεγαλύτερη δυνατότητα παρέμβασης όταν το κόστος ανεβαίνει απότομα.
Αντίθετα, η Ελλάδα βρίσκεται σε πιο ευάλωτη θέση. Η οικονομία παραμένει πιο εύθραυστη και δεν υπάρχουν αντίστοιχες επιδοτήσεις ή εργαλεία στήριξης για τους developers. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά καλείται σε μεγάλο βαθμό να διαχειριστεί μόνη της τις αυξήσεις, χωρίς σημαντική κρατική προστασία.
Παράλληλα, στην Ελλάδα υπάρχει και ένας πρόσθετος παράγοντας αβεβαιότητας: το πολεοδομικό πλαίσιο. Σε χώρες της Βόρειας Ευρώπης, όπως η Γερμανία, η Ολλανδία και η Σουηδία, το θεσμικό και πολεοδομικό περιβάλλον είναι πιο σταθερό. Αυτό επιτρέπει σε έναν developer να σχεδιάσει μεγάλα projects με μεγαλύτερη ασφάλεια. Στην Ελλάδα, αντίθετα, οι αλλαγές και οι εκκρεμότητες στο πολεοδομικό πλαίσιο, όπως φάνηκε και με το ζήτημα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, δημιουργούν πρόσθετο ρίσκο.
Πιο επιλεκτικές επενδύσεις και ταχύτερο exit
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η στρατηγική των developers αλλάζει. Οι εταιρείες δεν επιλέγουν πλέον έργα μόνο με βάση τη θέση ή το μέγεθος, αλλά εξετάζουν πολύ πιο προσεκτικά αν υπάρχει επαρκές περιθώριο κέρδους, αν μπορεί να απορροφηθεί η αύξηση του κόστους και αν υπάρχει δυνατότητα γρήγορης εξόδου από την επένδυση.
Για την Ten Brinke, η επιλεκτικότητα αποτελεί κεντρικό στοιχείο της στρατηγικής της στην Ελλάδα. Η εταιρεία λαμβάνει υπόψη όλους τους παράγοντες, το κόστος κατασκευής, τη ζήτηση, το πολεοδομικό ρίσκο, τον χρόνο αδειοδότησης και την πιθανότητα μεταπώλησης ή διάθεσης του προϊόντος στην αγορά. Στόχος είναι τα projects να έχουν σαφή προοπτική και γρήγορο exit, ώστε να περιορίζεται η έκθεση σε μελλοντικές αναταράξεις.
Γιατί η Ten Brinke επενδύει δυναμικά στο Ελληνικό
Σε αυτό το πλαίσιο εξηγείται και η ισχυρή παρουσία της Ten Brinke στο Ελληνικό. Η εταιρεία επενδύει δυναμικά στη συγκεκριμένη περιοχή, επειδή εκτιμά ότι εκεί υπάρχουν μεγαλύτερα περιθώρια κέρδους και μικρότερος κίνδυνος ζημίας. Το Ελληνικό αποτελεί premium αγορά, με ισχυρή ζήτηση, διεθνή αναγνωρισιμότητα και σημαντική προοπτική υπεραξιών.
Με άλλα λόγια, σε μια περίοδο όπου το κατασκευαστικό κόστος αυξάνεται συνεχώς, ένας developer επιλέγει έργα στα οποία υπάρχει αρκετό εμπορικό περιθώριο, ώστε να απορροφηθούν οι ανατιμήσεις. Το Ελληνικό, λόγω του χαρακτήρα του, της θέσης του και του αγοραστικού κοινού στο οποίο απευθύνεται, προσφέρει αυτό το περιθώριο.
Η διεθνής στρατηγική της Ten Brinke
Η στρατηγική της Ten Brinke δεν περιορίζεται στην Ελλάδα. Η εταιρεία έχει βγει και σε αγορές όπως η Αμερική και η Ιταλία, αναζητώντας ευκαιρίες σε διαφορετικά περιβάλλοντα. Κάθε χώρα, ωστόσο, έχει διαφορετικές συνθήκες και απαιτεί διαφορετικά κριτήρια επιλογής έργων.
Στη Βόρεια Ευρώπη, όπως στη Γερμανία, την Ολλανδία και τη Σουηδία, η επιλογή των projects γίνεται με διαφορετική λογική, καθώς υπάρχει πιο σταθερό πολεοδομικό και θεσμικό πλαίσιο. Αυτό επιτρέπει μεγαλύτερες και πιο μακροπρόθεσμες αναπτύξεις. Στην Ελλάδα, αντίθετα, η εταιρεία κινείται πιο επιλεκτικά, ακριβώς επειδή πρέπει να συνυπολογίσει περισσότερους αστάθμητους παράγοντες.
Στην Ισπανία και την Πορτογαλία, η εικόνα χαρακτηρίζεται ως ενδιάμεση, με την Ισπανία να βρίσκεται πιο μπροστά από την Ελλάδα ως προς την ωριμότητα της αγοράς και τις συνθήκες ανάπτυξης.
Η ρευστότητα ως πλεονέκτημα
Ένα ακόμη κρίσιμο στοιχείο στη σημερινή συγκυρία είναι η ρευστότητα. Η Ten Brinke, σύμφωνα με τον κ. Γιόφτσιο, διαθέτει ισχυρή ρευστότητα και δεν επηρεάζεται άμεσα από πιέσεις στις ταμειακές ροές. Αυτό της δίνει τη δυνατότητα να κινηθεί πιο γρήγορα, να κλειδώσει τιμές, να δώσει προκαταβολές όπου χρειάζεται και να επιλέξει projects με μεγαλύτερη ασφάλεια.
Σε μια αγορά όπου ο χρόνος αντίδρασης έχει περιοριστεί στις 24 ή 48 ώρες, η ρευστότητα γίνεται καθοριστικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Όσες εταιρείες έχουν κεφαλαιακή επάρκεια μπορούν να διαπραγματευτούν καλύτερα, να προστατευθούν περισσότερο από τις αυξήσεις και να αποφύγουν καθυστερήσεις που θα επιβάρυναν το τελικό κόστος.
Το στοίχημα της επόμενης ημέρας
Το μεγάλο ερώτημα για την αγορά είναι αν οι αυξήσεις αυτές θα μπορέσουν τελικά να απορροφηθούν από τους αγοραστές. Οι developers προσπαθούν σήμερα να περιορίσουν τη ζημία, να κλειδώσουν κόστη και να επιλέξουν έργα με υψηλότερα περιθώρια. Όμως η τελική απάντηση θα δοθεί όταν τα ακίνητα που κατασκευάζονται σήμερα ολοκληρωθούν και βγουν στην αγορά.
Αν η ζήτηση παραμείνει ισχυρή, το αυξημένο κόστος θα μετακυλιστεί στις τιμές πώλησης. Αν όχι, οι developers θα βρεθούν αντιμέτωποι με συμπίεση κερδών. Σε κάθε περίπτωση, η αγορά βρίσκεται σε φάση μεγάλης μετάβασης, με το κατασκευαστικό κόστος να αποτελεί πλέον έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες που θα καθορίσουν την πορεία των τιμών στα ακίνητα τα επόμενα χρόνια.
