Θεμιστοκλής-Ανδρέας Μπάκας
Η Ελλάδα αντιμετωπίζει την τελευταία επταετία μία βαθιά και πολυδιάστατη στεγαστική κρίση, που κατατάσσει τη χώρα πρωταθλήτρια στην Ε.Ε. ανεξαρτήτως δείκτη. Από το 2019 μέχρι σήμερα καταγράφεται ραγδαία μείωση της ιδιοκατοίκησης, σε επίπεδα χαμηλότερα ακόμη και από τα χρόνια των μνημονίων. Το 2023, άγγιξε το 69,6% καταγράφοντας πτώση 5,8 ποσοστιαίων μονάδων από το 2019 , που αντιστοιχεί σε περίπου 180.000 κατοικίες.
Η καθυστέρηση στην υιοθέτηση ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής, η επικέντρωση σε μέτρα που συνδέονται κυρίως με τραπεζικό δανεισμό και η απαίτηση ύπαρξης ιδίων κεφαλαίων, οδήγησαν σε μέτρα μικρής αποτελεσματικότητας – κλίμακας για την κάλυψη της σημερινής ανάγκης.
Παράλληλα, οι εξαγγελίες για κοινωνικές κατοικίες και νέες φοιτητικές εστίες το 2022-2023 παραμένουν κατά μεγάλο μέρος ανεκπλήρωτες. Τα στοιχεία της Eurostat αποτυπώνουν την έκταση του προβλήματος: το 71,9% των νέων ηλικίας 18-34 ετών διαμένουν στο παιδικό τους δωμάτιο, ενώ το 46,7% των συμπολιτών μας ζει σε νοικοκυριά είτε οφείλουν τη δόση του στεγαστικού δανείου, είτε το ενοίκιο ή λογαριασμούς ΔΕΚΟ, έναντι 8,3% μέσου όρου στην Ε.Ε. Το κόστος στέγασης για μια οικογένεια ισοδυναμεί σχεδόν με έναν ολόκληρο καλό μισθό, ενώ για νέους αγγίζει το 60-70% του εισοδήματός τους. Επιπλέον, το 60% των ενοικιαστών δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για τη στέγαση, σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Αντίθετα με τις περισσότερες χώρες της Ε.Ε., η Ελλάδα δεν διαθέτει κοινωνικές κατοικίες ή κατοικίες προσιτού κόστους στέγασης, ενώ δεν έχει αξιοποιήσει ουσιαστικά τα εργαλεία του Ταμείου Ανάκαμψης για την ενίσχυση της διαθεσιμότητας κατοικιών. Το αποτέλεσμα είναι μία αγορά όπου η ζήτηση για προσιτή στέγη υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά, με συνέπεια την εκτόξευση ενοικίων και τιμών πώλησης, αλλά και την αύξηση των πιεσμένων περιοχών.
Η σημερινή πραγματικότητα καθιστά επιτακτική την ανάγκη άμεσης εφαρμογής μιας ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής με συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα που θα περιλαμβάνει: αύξηση της ιδιοκατοίκησης, ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, κοινωνική κατοικία, ανακαίνιση και αξιοποίηση «κλειστών» ακινήτων, φορολογικά κίνητρα για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες, καθώς και ενίσχυση της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων.
Στο πλαίσιο αυτό, οι προτάσεις που ακολουθούν στοχεύουν στην αναχαίτιση του υψηλού κόστους στέγασης και στη δημιουργία ενός βιώσιμου μοντέλου κατοικίας για νέους, οικογένειες και ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, αξιοποιώντας τόσο το δημόσιο όσο και ιδιωτικά κεφάλαια, με κοινωνικά δίκαιο και οικονομικά αποτελεσματικό τρόπο.
1) Διεύρυνση των Προγραμμάτων «Σπίτι Μου»
Το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 3», εφόσον υλοποιηθεί, δεν πρέπει να περιορίζεται αποκλειστικά στην αγορά κατοικίας, αλλά να διευρύνει σημαντικά τους δικαιούχους. Πέρα από όσους διαθέτουν ίδια κεφάλαια και πληρούν τραπεζικά κριτήρια, θα πρέπει να καλύπτει και όσους μπορούν να λάβουν δάνειο χωρίς να διαθέτουν αποταμιεύσεις, αξιοποιώντας κρατική εγγύηση για την ίδια συμμετοχή.
Τα προηγούμενα προγράμματα «Σπίτι Μου 1» και «Σπίτι Μου 2» απαιτούσαν υψηλά ίδια κεφάλαια και χρονοβόρες διαδικασίες, αποκλείοντας μεγάλο μέρος των οικονομικά ευάλωτων νέων και οικογενειών. Παράλληλα, συνέβαλαν στην πίεση της ήδη περιορισμένης αγοράς, οδηγώντας σε αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης και κατεύθυνση των δικαιούχων προς παλαιά ακίνητα 40-50 ετών που χρειάζονταν πολλές φορές σημαντική ανακαίνιση.
Το πρόγραμμα θα πρέπει να επεκταθεί ώστε να περιλαμβάνει:
- Ανέγερση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο ή σε οικόπεδο που παραχωρήθηκε μέσω γονικής παροχής.
- Ανέγερση κατοικίας μέσω του δικαιώματος ύψους, μέχρι την πλήρη αξιοποίηση του συντελεστή δόμησης. #
- Αποπεράτωση ημιτελών κατοικιών, ιδιόκτητων ή μέσω γονικής παροχής.
Με αυτόν τον τρόπο αυξάνεται το οικιστικό απόθεμα, περιορίζεται η αύξηση των τιμών και οι δικαιούχοι αποκτούν νεόδμητα ακίνητα αντί παλαιών που χρειάζονται εκτεταμένη ανακαίνιση.
Παράλληλα, προτείνονται άμεσα μέτρα για την επιτάχυνση και διευκόλυνση της διαδικασίας:
- Χρονικά όρια στις διαδικασίες έγκρισης και εκταμίευσης.
- Κρατική εγγύηση έναντι του πωλητή μέχρι την ολοκλήρωση της εκταμίευσης.
- Επέκταση τραπεζικής χρηματοδότησης με εγγύηση του Δημοσίου για την κάλυψη της ίδιας συμμετοχής των δικαιούχων.
Η κρατική εγγύηση θα αφορά μόνο τους δικαιούχους που πληρούν τα κριτήρια αλλά δεν διαθέτουν επαρκή ίδια κεφάλαια και δεν θα καταχωρηθεί ως άμεση δημοσιονομική δαπάνη, επιβαρύνοντας τον κρατικό προϋπολογισμό μόνο σε περίπτωση αθέτησης. Το εγγυημένο ποσό θα παρέχεται με χαμηλότερο επιτόκιο, μειώνοντας σημαντικά το συνολικό κόστος του δανείου και διευκολύνοντας ουσιαστικά τη συμμετοχή νέων με χαμηλότερα εισοδήματα..
2) Εγγυοδοσία 2 δισ. € από το Ελληνικό Δημόσιο για την Ιδία Συμμετοχή στην Απόκτηση Α’ Κατοικίας
Το Ελληνικό Δημόσιο προτείνεται να παρέχει εγγυήσεις για την ιδία συμμετοχή στην αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας, είτε σε ιδιόκτητο οικόπεδο είτε σε δικαίωμα υψούν σε οικογενειακή κατοικία , σε νέους και οικογένειες με εξαρτώμενα ανήλικα. Το μέτρο απευθύνεται σε όσους πληρούν τα τραπεζικά κριτήρια για στεγαστικό δάνειο αλλά δεν διαθέτουν αποδεδειγμένα επαρκή ίδια κεφάλαια. Στόχος είναι η διευκόλυνση της πρόσβασης σε στεγαστικό δάνειο για περισσότερα νοικοκυριά, ιδιαίτερα σε περιοχές «πιεσμένες», όπου τα ενοίκια υπερβαίνουν τη δόση ενός μέσου στεγαστικού δανείου.
Συγκεκριμένα, το Δημόσιο θα εγγυάται συνολικά μέχρι 2 δισ. € για την αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας. Για κάθε δάνειο, η εγγύηση θα μπορεί να φτάνει έως 75.000 €, παραχωρώντας την απαίτηση στην τράπεζα, με τρόπο ανάλογο των χρηματοδοτήσεων μικρομεσαίων επιχειρήσεων μέσω ευρωπαϊκών προγραμμάτων. Η εγγύηση θα καλύπτει έως 30% της ίδιας συμμετοχής, με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια.
Η εκτίμηση αφορά περίπου 35.000 κατοικίες, ή 70.000 δικαιούχους, κυρίως νέους, νέα ζευγάρια και οικογένειες. Μεσοσταθμικά, η εγγύηση του Δημοσίου ανά στεγαστικό δάνειο υπολογίζεται σε 55.000€-60.000 €.
Η εγγύηση αυτή δεν θα εγγράφεται ως άμεση δημοσιονομική δαπάνη, καθώς επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό μόνο σε περίπτωση αθέτησης. Παράλληλα, το εγγυημένο ποσό θα προσφέρεται με χαμηλότερο επιτόκιο, μειώνοντας το συνολικό κόστος του δανείου για τον δικαιούχο.
Σημείωση: Η ισπανική κυβέρνηση, μέσω του Επίσημου Ινστιτούτου Πιστώσεων (ICO), δημιούργησε εγγυήσεις ύψους 2,5 δισ. € για την αγορά πρώτης κατοικίας. Το μέτρο διευκολύνει την πρόσβαση σε στεγαστικό δάνειο για άτομα που δεν διαθέτουν επαρκή αποταμίευση. Το εισοδηματικό όριο είναι 37.800 € ετησίως, αυξανόμενο ανάλογα με τον αριθμό εξαρτώμενων τέκνων ή σε μονογονεϊκές οικογένειες. Η εγγύηση καλύπτει έως το 20% του δανείου, και έως 25% για ακίνητα με ενεργειακή πιστοποίηση D ή υψηλότερη.
3) Έλεγχοι ΑΑΔΕ – Ανειλικρινής δήλωση εισοδήματος & «κλειστών» ακινήτων
Προτείνεται η δημιουργία πλατφόρμας διασταυρώσεων δεδομένων τα οποία τηρούνται σε ΑΑΔΕ, προκειμένου να «αποκαλυφθεί» η «μαύρη» μίσθωση, στις περιπτώσεις που παρατηρούνται αποκλίσεις μεταξύ των μισθωμάτων που δηλώνονται στις εκάστοτε περιοχές.
Παράλληλα, για τα ακίνητα που δηλώνονται ως «κλειστά», θα πραγματοποιείται διασταύρωση με στοιχεία από εταιρείες κοινής ωφέλειας (ύδρευση, ηλεκτρική ενέργεια, φυσικό αέριο). Ειδικότερα:
- Εάν δεν υφίστανται ενεργές συμβάσεις με παρόχους, το ακίνητο χαρακτηρίζεται ως κενό.
- Εάν υπάρχουν ενεργές συμβάσεις αλλά η κατανάλωση παραμένει κάτω από τα κατώτατα όρια (νερό: 7 m³, ρεύμα: 35 kWh), τότε το ακίνητο επίσης θεωρείται κενό.
Το άνωθεν μέτρο το έχουμε καταθέσει στον δημόσιο διάλογο από το 2023.
4) Πρόγραμμα Ανακαίνισης για «πραγματικά κλειστές» κατοικίες σε πιεσμένες περιοχές
Προτείνεται η υλοποίηση ενός στοχευμένου προγράμματος ανακαίνισης για κατοικίες που παραμένουν πραγματικά κλειστές και μη κατοικήσιμες, με εφαρμογή αποκλειστικά στις περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί ως «πιεσμένες». Το πρόγραμμα θα απευθύνεται σε ιδιοκτήτες οι οποίοι, λόγω αδυναμίας να καλύψουν τα τραπεζικά κριτήρια, δεν μπορούν να ενταχθούν στα υπάρχοντα προγράμματα («Ανακαινίζω – Νοικιάζω» ή/και «Αναβαθμίζω»).
Η ένταξη θα γίνεται μέσω κρατικής ενίσχυσης, με βασική προϋπόθεση την ολοκλήρωση της ανακαίνισης και την υποχρεωτική διάθεση του ακινήτου στην μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 6-9 χρόνια με προσιτό ενοίκιο. Η πολιτεία οφείλει να ελέγξει την πραγματική υλοποίηση των εργασιών και την τήρηση των όρων, ώστε να διασφαλίζεται ότι το δημόσιο όφελος (προσθήκη νέων κατοικιών σε προσιτές τιμές) επιτυγχάνεται.
Η χρηματοδότηση μπορεί να προέλθει είτε από το Ταμείο Ανάκαμψης, είτε από την ανακατεύθυνση μέρους των δημοσιονομικών εσόδων που προέρχονται από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης (860 εκατ.€ το 2024). Με τον τρόπο αυτόν ενισχύεται η κοινωνική ανταποδοτικότητα και βελτιώνεται η ισορροπία στην αγορά κατοικίας.
*Πιεσμένες Περιοχές: Στην Ε.Ε., «πιεσμένες» θεωρούνται οι περιοχές όπου, οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί τουλάχιστον 5% πάνω από τον πληθωρισμό την τελευταία πενταετία, ή οι τιμές ενοικίασης ξεπερνούν το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών της περιοχής.
5) Φορολόγηση των «κλειστών» κατοικήσιμων οικιστικών ακινήτων σε «πιεσμένες» περιοχές – με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους
Από τον Σεπτέμβριο του 2024 εφαρμόζεται μηδενικός φορολογικός συντελεστής για τα εισοδήματα που προέρχονται από μισθώσεις κατοικιών, εφόσον:
- οι ιδιοκτήτες μισθώσουν για πρώτη φορά ένα «κλειστό» ακίνητο
- μετατρέψουν τη χρήση από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση.
Πρόκειται για μέτρο που είχαμε προτείνει ήδη από το 2021–2022 και το οποίο υιοθέτησε η κυβέρνηση, όπως και τον διπλασιασμό του ΕΝΦΙΑ από το 2026 σε τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα που δεν χρησιμοποιούνται ή δεν ενοικιάζονται. Ωστόσο, η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν έχει οδηγήσει σε πραγματική αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση. Για τον λόγο αυτό, κρίνεται αναγκαίο να θεσπιστεί αντικίνητρο, μέσω φορολόγησης των «κλειστών» ιδιωτικών κατοικήσιμων ακινήτων (χωρίς αιτιολογημένη αιτία) σε πιεσμένες περιοχές, με απαλλαγή σε περίπτωση κατοίκησής τους. Η φορολόγηση αυτή θα μπορούσε να εφαρμοστεί αποκλειστικά στις πιεσμένες περιοχές της χώρας, ενδεχομένως με προσαύξηση του ΕΝΦΙΑ. Το μέτρο δεν έχει δημοσιονομικό κόστος και δύναται να δημιουργήσει νέα έσοδα.
Διεθνείς πρακτικές: Παρόμοια μέτρα έχουν υιοθετηθεί σε αρκετές χώρες του εξωτερικού με στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση. Στη Γαλλία, για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες που κρατούν κενό το ακίνητό τους για περισσότερο από έναν χρόνο σε μεγάλες πόλεις επιβαρύνονται με πρόσθετο φόρο, ο οποίος μπορεί να φτάσει έως και το 34% της εκτιμώμενης αξίας ενοικίασης. Στην Ιρλανδία, έχει θεσπιστεί ετήσιος φόρος για τα ακίνητα που διατίθενται προς ενοικίαση για λιγότερο από έναν μήνα τον χρόνο, ενώ στην Πορτογαλία η νομοθεσία υποχρεώνει την ενοικίαση κατοικιών που παραμένουν κενές για διάστημα άνω των δύο ετών.
Αντίστοιχα, στον Καναδά –στις πόλεις Βανκούβερ και Όκλαντ– εφαρμόζονται πολιτικές που αποσκοπούν στην ενεργοποίηση των «κλειστών» κατοικιών και στη διοχέτευσή τους στη μακροχρόνια μίσθωση. Τα παραδείγματα αυτά καταδεικνύουν ότι η φορολόγηση ή η υποχρεωτική αξιοποίηση των κενών ακινήτων μπορεί να αποτελέσει ένα αποτελεσματικό εργαλείο για την ενίσχυση της διαθεσιμότητας κατοικιών και τη σταδιακή εξισορρόπηση της αγοράς ενοικίων.
Στην Ισπανία, για παράδειγμα:
Ιδιοκτήτες με πάνω από 4 ακίνητα στον ίδιο δήμο που αφήνουν κατοικίες κενές για περισσότερα από 2 χρόνια επιβαρύνονται με προσαύξηση έως 150% στον φόρο Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Αν το ακίνητο παραμείνει κενό για 3 χρόνια, η προσαύξηση φτάνει το 100%.
- Για ιδιοκτήτες με 4 ή περισσότερα ακίνητα στον ίδιο δήμο, μπορεί να επιβληθεί επιπλέον 50%.
- Η λογική είναι σαφής: το κράτος θέλει να αποθαρρύνει τη διατήρηση «κλειστών» ακινήτων και να ενθαρρύνει τη διάθεσή τους στην αγορά προς ενοικίαση.
Εξαιρέσεις: Δεν θα υπόκεινται σε φορολόγηση οι εξής κατηγορίες:
- Ιδιωτικές εξοχικές κατοικίες
- Ακίνητα υπό αποκατάσταση
- Ακίνητα που αποκτήθηκαν με σκοπό τη μεταπώληση από φυσικά ή νομικά πρόσωπα
- Ακίνητα ενταγμένα σε τουριστικά θέρετρα ή καταχωρημένα ως τουριστικά καταλύματα
Ορισμός «πιεσμένων περιοχών» : Σε χώρες της Ε.Ε., «πιεσμένες» θεωρούνται οι περιοχές όπου:
- οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί τουλάχιστον 5% πάνω από τον πληθωρισμό την τελευταία πενταετία, ή
- οι τιμές ενοικίασης ξεπερνούν το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών της περιοχής.
Στην Ισπανία, ειδικότερα, μια περιοχή χαρακτηρίζεται «πιεσμένη» όταν τα ενοίκια (ή οι ζητούμενες τιμές πώλησης) έχουν αυξηθεί τουλάχιστον 3% πάνω από τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή μέσα στα τελευταία 5 χρόνια.
ΙΒΙ:Είναι ένας άμεσος φόρος που φορολογεί την αξία της ακίνητης περιουσίας
6) Φορολογική πολιτική στα ενοίκια: Κίνητρα για διαφάνεια και δίκαιη κατανομή
Η φορολογική πολιτική στα ενοίκια πρέπει να ενισχύει τη διαφάνεια και να στηρίζει και τις δύο πλευρές —τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή. Η πρόταση βασίζεται σε έναν διπλό μηχανισμό:
- Ο ενοικιαστής να μπορεί να εκπίπτει από το φορολογητέο εισόδημά του ένα ποσοστό του ενοικίου που καταβάλλει με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια . Έτσι μειώνεται το καθαρό κόστος στέγασης και αποκτά συμφέρον να δηλώνει το πραγματικό ενοίκιο.
- Για τα μισθώματα φοιτητικών κατοικιών, η έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα της οικογένειας θα πρέπει να καλύπτει το σύνολο της δαπάνης, με ανώτατο όριο τα 400 ευρώ μηνιαίως, ανάλογα με την περιοχή στην οποία σπουδάζει ο φοιτητής, εκτός της κύριας κατοικίας.
- Ο ιδιοκτήτης να απολαμβάνει φορολογικές ελαφρύνσεις για το δηλωμένο εισόδημα από μισθώσεις. Με αυτόν τον τρόπο δεν έχει κίνητρο να αποκρύπτει έσοδα και να προχωρά σε «μαύρες» μισθώσεις.
Με αυτόν τον διπλό μηχανισμό, το κράτος αυξάνει τα φορολογικά του έσοδα μέσω της καταγραφής της πραγματικής αγοράς μίσθωσης, ενώ και οι δύο πλευρές —ιδιοκτήτης και ενοικιαστής— βγαίνουν ωφελημένοι.
Αντίθετα, η απλή μείωση ή η εισαγωγή ενδιάμεσων φορολογικών συντελεστών στα εισοδήματα από ενοίκια δεν επαρκεί για την πάταξη της φοροδιαφυγής και των «μαύρων» μισθώσεων. Τη στιγμή που η ίδια η Πολιτεία έχει αναγνωρίσει, μέσα από το πρόσφατο μέτρο επιστροφής ενός ενοικίου ετησίως, ότι η μέση μηνιαία δαπάνη ενοικίου ανέρχεται περίπου στα 250 ευρώ.
Χρειάζεται μια ολοκληρωμένη στρατηγική κινήτρων που να κάνει και τον ενοικιαστή και τον ιδιοκτήτη συμμέτοχους στη διαφάνεια. Μόνο έτσι το Δημόσιο θα μπορέσει να αυξήσει τα έσοδά του και η αγορά κατοικίας να λειτουργήσει πιο δίκαια και ισορροπημένα.
7) Ανανέωση μισθωτηρίου συμβολαίου χωρίς αύξηση του ενοικίου
Παροχή κινήτρων για την ανανέωση μισθωτηρίου συμβολαίου στον ίδιο ενοικιαστή χωρίς αύξηση του ενοικίου. Σε περίπτωση που το ακίνητο έχει ανακαινιστεί, να επιτρέπεται αύξηση έως 5% στο σύνολο της τριετίας. Παράλληλα, να προβλέπεται μείωση του συντελεστή αυτοτελούς φορολόγησης εισοδήματος από μισθώματα κατά 15-20% για τρία χρόνια. Το οικονομικό ισοδύναμο προκύπτει από τα έσοδα που θα αποφέρει η καταπολέμηση της «μαύρης» ή αναληθούς μίσθωσης. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα αυξημένα ενοίκια οδηγούν σε σημαντική αύξηση των δημοσιονομικών εσόδων.
8) Κοινωνική Κατοικία :Υφιστάμενα δομημένα ακίνητα του Δημοσίου (χωρίς δημοσιονομικό κόστος)
Όσον αφορά τα υφιστάμενα δομημένα ακίνητα του Δημοσίου, ανάλογα με την περιοχή και την κατάσταση του ακινήτου, αυτά μπορούν να ενταχθούν σε μία από τις παρακάτω προτάσεις:
8.1 Ανακαίνιση με πλήρη ευθύνη επενδυτή και προσιτές τιμές
Το Ελληνικό Δημόσιο δεν παραχωρεί την ιδιοκτησία των ακινήτων, αλλά παραχωρεί δικαίωμα χρήσης. Ο επενδυτής αναλαμβάνει την πλήρη ανακαίνιση των ακινήτων σύμφωνα με τις προδιαγραφές του Δημοσίου και τα διαθέτει σε προσιτές τιμές μίσθωσης.
- Ο επενδυτής απαλλάσσεται από φόρους για τα εισοδήματα που προκύπτουν από το πρόγραμμα προσιτού ενοικίου.
- Μέρος των τετραγωνικών μέτρων διατίθεται σε οικονομικά ευάλωτους πολίτες.
Οφέλη για το Δημόσιο: αύξηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας, δημιουργία κατοικιών προσιτού κόστους χωρίς δημοσιονομική επιβάρυνση, αναβάθμιση γειτονιών και αναπλάσεις περιοχών.
8.2 Συγχρηματοδότηση και διαχείριση με ποσοστώσεις
Ο επενδυτής ανακαινίζει πλήρως τα ακίνητα με βάση τις προδιαγραφές του Δημοσίου και κρατά έως το 70% των τετραγωνικών μέτρων για εμπορική εκμετάλλευση (ποσοστό ανάλογα με την περιοχή – μπορεί να ζητηθεί εκτίμηση από τους πιστοποιημένους εκτιμητές που διατηρεί το μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών, για λιγότερο από 100 έτη, ώστε να αποφεύγεται χρησικτησία). Το υπόλοιπο 30% τουλάχιστον παραμένει στη διαχείριση του Οργανισμού του Δημοσίου και διατίθεται σε κοινωνικές ομάδες σε προσιτές τιμές.
- Προβλέπεται προκαθορισμένο ποσοστό (π.χ. 10%) για ΑΜΕΑ και όλες οι κατοικίες θα κατασκευάζονται με προδιαγραφές προσβασιμότητας.
- Ο επενδυτής μπορεί να λάβει φορολογικές ελαφρύνσεις και μετά την απόσβεση της επένδυσης θα αποδίδει στο Δημόσιο μίσθωμα σύμφωνα με τη συνολική σύμβαση.
Οφέλη για το Δημόσιο: αύξηση της αξίας των ακινήτων, εισπράξεις μισθωμάτων, δημιουργία προσιτών κατοικιών και αναβάθμιση περιοχών χωρίς δημοσιονομικό κόστος.
9) Κοινωνική Κατοικία: Επενδυτικό κίνητρο για αδόμητα οικόπεδα του Δημοσίου χωρίς παραχώρηση ιδιοκτησίας στους επενδυτές (χωρίς δημοσιονομικό κόστος)
Δεν παραχωρούμε την ιδιοκτησία των αδόμητων ακινήτων (οικοπέδων) του Δημοσίου στους επενδυτές μέσω αντιπαροχής, αλλά παραχωρούμε το δικαίωμα επιφανείας. Σε διαφορετική περίπτωση, η αντιπαροχή συνιστά έμμεση πώληση του οικοπέδου.
Ο επενδυτής αναλαμβάνει να χτίσει τα ακίνητα, ανάλογα με την αξία του ακινήτου, μπορεί να κρατήσει έως 70% των τετραγωνικών μέτρων (με εκτίμηση από πιστοποιημένους εκτιμητές του μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών), για χρονικό διάστημα μικρότερο των 100 ετών, ώστε να αποφεύγεται η χρησικτησία. Τα τετραγωνικά αυτά μπορεί να μισθωθούν σε αγοραίες τιμές, ενώ παρέχεται η δυνατότητα πώλησης του δικαιώματος επιφανείας σε τρίτο, για προκαθορισμένο χρονικό διάστημα.
Το Δημόσιο κρατά το υπόλοιπο 30% τουλάχιστον των τετραγωνικών μέτρων, τα οποία διατίθενται με προσιτές τιμές μίσθωσης σε κοινωνικές ομάδες που εντάσσονται στο πρόγραμμα, παρέχοντας ταυτόχρονα το δικαίωμα αγοράς.
Οφέλη για το Δημόσιο:
- Αύξηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας του
- Δημιουργία προσιτών κατοικιών για τους πολίτες χωρίς δημοσιονομικό κόστος
- Αναβάθμιση γειτονιών και ανάπλαση ολόκληρων περιοχών
Το μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
Σημείωση: Μετά την πρόσφατη τροποποίηση του ισχύοντος νόμου 5006/2022, προβλέπεται η μεταβίβαση «εξ αδιαιρέτου» ποσοστού επί του ακινήτου στον ανάδοχο. Στην προγενέστερη διάταξη, ο ανάδοχος περιοριζόταν στη χρήση ή εκμετάλλευση κάποιων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Επιπλέον, οι ιδιώτες επενδυτές θα έχουν πλήρη διαχείριση της εκμετάλλευσης των κοινωνικών κατοικιών – εκμίσθωση, είσπραξη και συντήρηση.
10) Αξιοποίηση των αδήλωτων ακινήτων – αγνώστου ιδιοκτήτη που θα προκύψουν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο και θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο
Η αξιοποίηση μπορεί να πραγματοποιεί με τον κάτωθι τρόπο:?
Εκχώρηση στον νέο οργανισμό στεγαστικής πολιτικής: Τα ακίνητα θα περιέλθουν στον οργανισμό που θα δημιουργήσει το Ελληνικό Δημόσιο, με σκοπό την αποτελεσματική διαχείριση και αξιοποίησή τους.
Διαγωνισμός μακροχρόνιας εκμετάλλευσης: Ο οργανισμός θα προκηρύξει διαγωνισμό για μακροχρόνια εκμετάλλευση των ακινήτων από ιδιώτες επενδυτές, με ή χωρίς κόστος μίσθωσης, ανάλογα με το είδος και την περιοχή του ακινήτου. Οι επενδυτές υποχρεούνται να ανακαινίσουν πλήρως τα ακίνητα σύμφωνα με τις προδιαγραφές του οργανισμού. Τα προκύπτοντα τετραγωνικά μέτρα θα μπορούν:
- να προσφέρονται «δεσμευτικά» προς μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ενοίκιο, αποτελώντας έσοδο για τον επενδυτή με φορολογικά κίνητρα, ή
- ένα μέρος τους (π.χ. 30%) να παραμένει στη διαχείριση του οργανισμού του Ελληνικού Δημοσίου.
- Μακροπρόθεσμη αξιοποίηση: Ανάλογα με την πρόταση του ιδιώτη επενδυτή, μετά από 15–20 χρόνια, ο οργανισμός του Δημοσίου μπορεί να εισπράττει μέρος των εσόδων και να τα χρησιμοποιεί για επιδόματα στέγασης σε ευπαθείς ομάδες και νέα ζευγάρια.
Με βάση αυτή την προσέγγιση, καθίσταται δυνατή η ανακαίνιση των ακινήτων του Ελληνικού Δημοσίου χωρίς κόστος, η αύξηση της αξίας της δημόσιας ακίνητης περιουσίας (η οποία θα καταγραφεί στους ισολογισμούς), και η παροχή προσιτής στέγης σε όσους έχουν ανάγκη. Παράλληλα, δημιουργούνται έσοδα που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για επιδόματα στέγασης σε πολίτες που δεν μπορούν να ενταχθούν άμεσα ή βρίσκονται σε λίστα αναμονής.
Το μέτρο αυτό δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
11) Δημιουργία Κοινωνικών Κατοικιών – Σχέδιο κινήτρων μέσω αύξησης του συντελεστή δόμησης (χωρίς δημοσιονομικό κόστος)
Μόνο τον Ιούλιο του 2023, οι εκδοθείσες άδειες Ιδιωτικής Οικοδομικής Δραστηριότητας σε όλη τη χώρα ανήλθαν σε 2.402, αντιστοιχώντας σε 584.886 τ.μ. επιφάνειας. Σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2022, παρατηρήθηκε αύξηση κατά 8,0% στον αριθμό των αδειών και 16,0% στην επιφάνεια.
Μπορούμε να αξιοποιήσουμε αυτή την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας μέσω κινήτρων αύξησης του συντελεστή δόμησης για τους κατασκευαστές που θα συνεργαστούν με τον νέο Οργανισμό Στεγαστικής Πολιτικής, χωρίς να επιβαρύνεται ο κρατικός προϋπολογισμός ή να εκποιείται δημόσια περιουσία.
Συγκεκριμένα, σε περιοχές που θα οριστούν, ο συντελεστής δόμησης θα μπορούσε να αυξηθεί κατά 30%. Έτσι, αν σε ένα οικόπεδο προέβλεπε η άδεια η κατασκευή 1.000 τ.μ., με την αύξηση θα αποκτούσαμε 1.300 τ.μ. Από τα επιπλέον 300 τ.μ.:
- Το 50% θα παραμένει στον κατασκευαστή, ο οποίος επωμίζεται πλήρως το κόστος κατασκευής,
- Το υπόλοιπο 50% θα αποτελεί περιουσιακό στοιχείο του Οργανισμού Στεγαστικής Πολιτικής.
Με αυτόν τον τρόπο, ο Οργανισμός αποκτά δωρεάν τετραγωνικά μέτρα σε όλη τη χώρα, τα οποία μπορούν αρχικά να διατεθούν για ενοικίαση με προσιτό κόστος. Ετησίως, ένα μέρος των τετραγωνικών μπορεί να προσφέρεται προς πώληση μέσω κλήρωσης, με τιμή ίση στο κόστος κατασκευής.
Η πρόταση αυτή εξαλείφει την ανάγκη χαρακτηρισμού περιοχών ως «εργατικές ή κοινωνικές κατοικίες», καθώς σε κάθε νέα κατασκευή θα παραχωρείται μόνο ένα μικρό ποσοστό διαμερισμάτων στον Οργανισμό.
Παράλληλα, τα έσοδα από την πώληση των τετραγωνικών μπορούν να αξιοποιηθούν για επιπρόσθετες κοινωνικές πολιτικές, όπως η συμμετοχή νέων ζευγαριών στο κεφάλαιο που απαιτούν τα τραπεζικά ιδρύματα για απόκτηση κατοικίας.
Το μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό και συνιστά βιώσιμο εργαλείο δημιουργίας προσιτής στέγης.
12) Ανακατεύθυνση των δημοσιονομικών εσόδων από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης (περίπου 860 εκατ. € το 2024)
12.1 Δημιουργία 16.000 νέων φοιτητικών κλινών σε έναν χρόνο
Τα δημοσιονομικά έσοδα που παράγονται ανά περιοχή από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορούν να διατεθούν για την κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών, σε συνεργασία με τα εκάστοτε πανεπιστήμια.
Στα Χανιά, για παράδειγμα, είναι εγγεγραμμένα περίπου 4.000 αυτοτελή ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα υπερ-έσοδα που προκύπτουν από τον κλάδο μπορούν να χρηματοδοτήσουν την κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών στις περιοχές με έντονη δυναμική βραχυχρόνιας μίσθωσης, σε συνεργασία με τα Ακαδημαϊκά Ιδρύματα.
Αν θεωρήσουμε ότι χρησιμοποιούμε το σύνολο των 840 εκατ. € δημοσιονομικών εσόδων ενός έτους, το Δημόσιο θα μπορούσε να κατασκευάσει περίπου 13.000–16.000 νέες φοιτητικές κλίνες των 35 τ.μ. έκαστη σε οικόπεδα του Δημοσίου ή/και των Ακαδημαϊκών Ιδρυμάτων.
Παράδειγμα υπολογισμού:
- 840.000.000 € / 1.500 € (κόστος κατασκευής/τ.μ.) = 560.000 τ.μ.
- 560.000 τ.μ. / 35 τ.μ. ανά φοιτητική κατοικία = 16.000 νέες φοιτητικές κλίνες
Σημειώνεται ότι το Εθνικό Σχέδιο προβλέπει ήδη 8.153 νέες φοιτητικές κλίνες στα Πανεπιστήμια Κρήτης, Θεσσαλίας, Δυτικής Μακεδονίας, Θράκης και Δυτικής Αττικής, υλοποιούμενες μέσω ΣΔΙΤ, με προϋπολογισμό για Κρήτη και Θεσσαλία περίπου 370 εκατ. €.
Σημείωση: Το κόστος κατασκευής έχει υπολογιστεί σε 1.500 €/τ.μ., ενώ η μείωση κόστους θα μπορούσε να επιτευχθεί με απαλλαγή των οικοδομικών υλικών από ΦΠΑ.
12.2 Δημιουργία 28.000 κοινωνικών κατοικιών των 80 τ.μ. σε 4 χρόνια (Rent to Own)
Εάν χρησιμοποιηθούν τα έσοδα τεσσάρων ετών από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, μπορούν να κατασκευαστούν νέες κοινωνικές κατοικίες σε 98 οικόπεδα του Δημοσίου που έχουν εντοπιστεί.
Αν οι κατοικίες προορίζονται για νέα ζευγάρια ή οικογένειες με παιδιά, κάθε διαμέρισμα θα έχει περίπου 80 τ.μ. (τουλάχιστον 2 Υ/Δ).
Παράδειγμα υπολογισμού ανά έτος:
- 840.000.000 € / 1.500 € (κόστος κατασκευής/τ.μ.) = 560.000 τ.μ.
- 560.000 τ.μ. / 80 τ.μ. ανά κατοικία = 7.000 νέες κοινωνικές κατοικίες ανά έτος
Συνολικά, σε τέσσερα χρόνια, μπορούν να δημιουργηθούν περίπου 28.000 νέες κοινωνικές κατοικίες.
Οι νέες κατοικίες θα μπορούσαν να διαχειρίζονται από τον νέο Οργανισμό Κοινωνικής Στέγασης του Δημοσίου, με μίσθωση σε προσιτό κόστος για τους δικαιούχους και δυνατότητα σταδιακής αγοράς μέσω ετήσιας κλήρωσης.
Σημείωση: Το κόστος κατασκευής έχει υπολογιστεί στα 1.500 €/τ.μ., ενώ για μείωση του κόστους θα μπορούσαν τα οικοδομικά υλικά να απαλλάσσονται από ΦΠΑ
13) «Εκτός» βραχυχρόνιας μίσθωσης τα ακίνητα που αποκτώνται με στόχο την Golden Visa
Νομοθετήθηκε πλέον η απαγόρευση εγγραφής ακινήτων που θα αγοραστούν με σκοπό την απόκτηση Golden Visa σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Πρόκειται για ένα διαχρονικό αίτημα που είχαμε θέσει ήδη από το 2019. Ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί ότι το μέτρο θα είχε ουσιαστική αξία και αποτελέσματα μόνο αν εφαρμοζόταν καθολικά και αναδρομικά για το σύνολο των ακινήτων που αγοράστηκαν στη χώρα από την έναρξη του προγράμματος Golden Visa.
Συνεπώς, δεν πρέπει να αναμένουμε σημαντική αποκλιμάκωση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης ή αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων λόγω του «αποκλεισμού» των επενδυτών Golden Visa από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Με τα νέα όρια και προϋποθέσεις απόκτησης της Golden Visa, τα νέα ακίνητα που θα αποκτώνται θα είναι κυρίως μεγαλύτερα των 120 τ.μ., τα οποία δύσκολα θα αξιοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με έρευνες, μόνο το 6% των ξένων επενδυτών που αποκτούν Golden Visa χρησιμοποιούν πραγματικά το ακίνητό τους. Στη συντριπτική τους πλειοψηφία, κυρίως στον Δήμο Αθηναίων, μικρά ακίνητα έχουν εγγραφεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, μειώνοντας έτσι τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνιες μισθώσεις.
14) Απόκτηση Golden Visa για επενδύσεις σε κατοικίες προσιτού κόστους στέγασης (χωρίς δημοσιονομικό κόστος)
Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Ανώνυμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας (ΣΑΕΕ), οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα μειωθήκαν κατά 31,4% στο 1ο τρίμηνο του 2025 από 520 εκατομμύρια σε 356 εκατομμύρια. Αναφέροντας ότι η μείωση θα ξεπεράσει το 50% το 1ο εξάμηνο του 2025.
Με τις νέες αλλαγές χάσαμε, για ακόμη μία φορά, την ευκαιρία να κατευθύνουμε το επενδυτικό ενδιαφέρον προς αναπτυξιακές δράσεις. Το πρόγραμμα Golden Visa θα μπορούσε να λειτουργήσει ως αναπτυξιακό εργαλείο, ιδιαίτερα σε περιοχές της Ελλάδας που χρειάζονται επενδύσεις, νέες θέσεις εργασίας και κατοικίες προσιτού κόστους.
Θα μπορούσαμε να διευρύνουμε το επενδυτικό ενδιαφέρον, επιτρέποντας σε επενδυτές που επιθυμούν την Golden Visa να αποκτούν την αποκτούν εφόσον επενδύσουν στην κατασκευή ή ανακαίνιση κατοικιών προσιτού κόστους στέγασης, ή στην κατασκευή φοιτητικών κατοικιών προσιτού κόστους στις περιοχές ενδιαφέροντος του Δημοσίου.
15) Επιβράβευση συνεπών δανειοληπτών
Πρέπει να θεσπιστεί μέτρο που να επιβραβεύει τους συνεπείς δανειολήπτες, εστιάζοντας στα στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας έως 250.000€, με βάση κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια. Προτείνεται να προβλέπεται έκπτωση έως και 50% των τόκων από το φορολογητέο εισόδημα. Είναι αδικαιολόγητο τα τραπεζικά ιδρύματα να καταχωρούν τους τόκους ως έσοδα, ενώ οι συνεπείς δανειολήπτες να μην έχουν τη δυνατότητα φορολογικής έκπτωσης για τους ίδιους τόκους.
Ο ΟΟΣΑ (Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης) έχει αναγνωρίσει την έκπτωση των τόκων στεγαστικών δανείων από το φορολογητέο εισόδημα ως κοινή πρακτική σε πολλές χώρες μέλη του. Σύμφωνα με την έκθεση «Housing Taxation in OECD Countries», 17 χώρες μέλη παρέχουν κάποια μορφή φορολογικής ελάφρυνσης για τους τόκους στεγαστικών δανείων σε ιδιοκατοίκηση.
Ο Οργανισμός Ηνωμένων Εθνών (UN-Habitat) για το δικαίωμα στη στέγαση
Ο καθένας έχει ένα θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα στη στέγαση, το οποίο διασφαλίζει την πρόσβαση σε ένα ασφαλές, κατοικήσιμο και οικονομικά προσιτό σπίτι. Η στέγαση είναι κάτι περισσότερο από μια στέγη, είναι η ευκαιρία για καλύτερες ζωές και καλύτερο μέλλον.
Μέχρι το 2030, το UN-Habitat υπολογίζει ότι 3 δισεκατομμύρια άνθρωποι, περίπου το 40% του παγκόσμιου πληθυσμού, θα χρειάζονται πρόσβαση σε επαρκή στέγαση. Αυτό μεταφράζεται σε ζήτηση για 96.000 νέες προσιτές και προσβάσιμες κατοικίες κάθε μέρα.
Γνωμοδότηση της Ευρωπαϊκής Οικονομικής και Κοινωνικής Επιτροπής (15/2/2023)
Το δικαίωμα στέγασης αποτελεί διεθνή υποχρέωση των κρατών μελών, την οποία πρέπει να λάβει υπόψη η Ευρωπαϊκή Ένωση. Πράγματι, αυτό το δικαίωμα αναγνωρίζεται στην Παγκόσμια Διακήρυξη των Ηνωμένων Εθνών για τα Ανθρώπινα Δικαιώματα, στην οποία ορίζεται ότι «Καθένας έχει δικαίωμα σε ένα βιοτικό επίπεδο ικανό να εξασφαλίσει στον ίδιο και στην οικογένειά του υγεία και ευημερία, και ειδικότερα τροφή, ρουχισμό, κατοικία, ιατρική περίθαλψη όπως και τις απαραίτητες κοινωνικές υπηρεσίες».
Στον αναθεωρημένο Ευρωπαϊκό Κοινωνικό Χάρτη του Συμβουλίου της Ευρώπης προβλέπεται ότι προκειμένου να εξασφαλίσουν την αποτελεσματική άσκηση του δικαιώματος στην κατοικία, τα μέρη δεσμεύονται να λάβουν μέτρα με στόχο: την προώθηση της πρόσβασης σε κατάλληλη στέγαση, την πρόληψη και τη μείωση του φαινομένου των αστέγων με σκοπό τη σταδιακή εξάλειψή του, τη διαμόρφωση τιμών στέγασης προσιτών σε όσους δεν διαθέτουν επαρκείς πόρους.??
Το δικαίωμα στην κατοικία αναγνωρίζεται από τα Συντάγματα πολλών κρατών μελών και/ή αποτελεί το αντικείμενο συγκεκριμένων νόμων που αποσκοπούν στην αποτελεσματική εφαρμογή του.
