Σύνοψη
| Η αγορά νεόδμητων ακινήτων το 2026 χαρακτηρίζεται από αβεβαιότητα, υψηλό ρίσκο και εξωπραγματικές τιμές 9.000-11.000 ευρώ/τ.μ., με πολλούς αγοραστές να περιμένουν διόρθωση που πιθανόν να μην έρθει. Το περιθώριο κέρδους των κατασκευαστών έχει μειωθεί στο 20% από 25% λόγω του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και του αυξημένου εργατικού κόστους, ενώ καθυστερήσεις στη σύνδεση με το ρεύμα και οι «γκρίζες ζώνες» από τη νέα προσφυγή των δήμων κατά των μπόνους δόμησης επιβραδύνουν την οικοδομική δραστηριότητα. Αναμένεται νέος ΝΟΚ σε 2-3 μήνες, με λιγότερα άρθρα και ευκολότερη ερμηνεία. |
Αβεβαιότητα, υψηλό ρίσκο και υπερβολικά υψηλές απαιτήσεις χαρακτηρίζουν την αγορά νεόδμητων ακινήτων για το 2026 ενώ πολλοί αγοραστές έχουν πατήσει «παύση», περιμένοντας μια διόρθωση τιμών που πιθανόν να μην έρθει.
Οι αλλαγές κανονισμών σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) και το αυξανόμενο εργατικό κόστος δημιουργούν ένα δύσκολο τοπίο, μέσα από το οποίο καλούνται οι κατασκευαστές να παράγουν προϊόν και να αυξήσουν την προσφορά των κατοικιών.
Από την άλλη, ωστόσο, οι υπερβολικές απαιτήσεις που έχουν δημιουργηθεί σε όλη τη φάση της κατασκευαστικής αλυσίδας δημιουργούν μια αγορά όπου κυριαρχούν εξωπραγματικές τιμές πώλησης, οι οποίες συχνά κυμαίνονται στις 9.000 – 11.000 ευρώ ανά τ.μ.
Τι αλλάζει τώρα
| Βασικές αλλαγές |
| ► Κυμαίνονται οι τιμές νεόδμητων στις 9.000-11.000 ευρώ/τ.μ. με κόστος κατασκευής 3.500 ευρώ/τ.μ. |
| ► Μειώνεται το περιθώριο κέρδους στο 20% από 25% λόγω ΝΟΚ και εργατικού κόστους. |
| ► Καθυστερούν οι συνδέσεις με το ρεύμα, οδηγώντας σε πληρωμή ρητρών και μη έγκαιρη παράδοση. |
| ► Αναμένεται νέος ΝΟΚ σε 2-3 μήνες, με λιγότερα άρθρα και ευκολότερη ερμηνεία. |
| ► Δημιουργείται νέα «γκρίζα ζώνη» από την προσφυγή των δήμων Αττικής κατά των μπόνους δόμησης. |
| ► Παρατείνονται τρία κρίσιμα πολεοδομικά ζητήματα: αυθαίρετα, οικοδομικές άδειες, ταυτότητες κτιρίων. |
Τα κέρδη των κατασκευαστών
Σημαντικό ρόλο βέβαια παίζουν και τα κέρδη με τα οποία λειτουργούν οι κατασκευαστές των ακινήτων -ένα στοιχείο που προκύπτει από διαφορετικούς παράγοντες.
Αλλαγές κανονισμών που καθορίζονται από τον ΝΟΚ συμβάλλουν στην αβεβαιότητα όπως και οι καθυστερήσεις για τη σύνδεση της οικοδομής με το ρεύμα (κάτι που σημαίνει ότι δεν παραδίδονται τα διαμερίσματα στην ώρα τους, οδηγώντας στην πληρωμή ρητρών).
Μάλιστα, σε πολλές περιπτώσεις μειώνεται το περιθώριο κέρδους στην κατασκευή κατοικιών, επιβραδύνοντας την οικοδομική δραστηριότητα της χώρας, ειδικά στους μικρούς «παίκτες». Κύκλοι της αγοράς αναφέρουν ότι το περιθώριο κέρδους στα μικρο-μεσαία έργα έχει μειωθεί στο 20% από 25%. Βέβαια, το ποσοστό διαφέρει από έργο σε έργο, με το κόστος της γης να είναι ίσως ο πιο αποφασιστικός παράγοντας.
Οι κίνδυνοι για έναν κατασκευαστή είναι πολλοί, υποστηρίζει ο Γιάννης Δασκαλάκης, Managing Partner του Daskalakis Group, στο Euro2day.gr. «Αν μειωθούν οι κίνδυνοι, θα μειωθεί και το ζητούμενο ποσοστό κέρδους και κατ’ επέκταση η τελική ζητούμενη τιμή», εκτιμά ο ίδιος.
Αν και το ρίσκο ενσωματώνεται στην τιμή, όπως συμβαίνει σε όλους τους κλάδους, φαίνεται να υπάρχει και μια υπερβολική τάση αποζημίωσης από ορισμένους λόγω της πολύ ισχυρής ζήτησης.
«Αν θεωρήσουμε ότι ένα οικόπεδο σε μια καλή περιοχή της Κηφισιάς μπορεί να κλείσει περί τις 3.500€/δομήσιμα τ.μ., δηλαδή τα τετραγωνικά που τελικά θα πουλήσει ο κατασκευαστής, και το κόστος κατασκευής πλησιάζει τις 3.500 €/τ.μ., θα περίμενε κάποιος οι ζητούμενες τιμές στα διαμερίσματα να πλησιάζουν αλλά να μην ξεπερνούν τις 9.000 ή 10.000 €/τ.μ.», εξηγεί ο κ. Δασκαλάκης.
«Στην πραγματικότητα, όμως, τα ζητούμενα ποσά φαίνεται να ξεφεύγουν αρκετά πάνω από τις 10.000 €/τ.μ.», σημειώνει ο ίδιος.
Για φέτος η οικοδομική δραστηριότητα αναμένεται να κινηθεί περίπου στα ίδια επίπεδα με το 2025 ή ίσως λίγο καλύτερα, εκτιμούν οικονομολόγοι.
Σε σχέση με την εποχή της πανδημίας πρόκειται για ισχυρή ανάκαμψη, όμως αξίζει να σημειωθεί ότι το 2025 δεν ήταν καλή χρονιά καθώς το πρώτο τετράμηνο πέρυσι κατέρρευσε η οικοδομική δραστηριότητα, μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με το μπόνους δόμησης.
Οι «γκρίζες ζώνες» και ο ΝΟΚ
Με στόχο την άμβλυνση όλης αυτής της αβεβαιότητας αναμένεται να ολοκληρωθεί η αναθεώρηση του ΝΟΚ. Πηγές αναφέρουν ότι το επόμενο δίμηνο-τρίμηνο θα είναι έτοιμος ο νέος ΝΟΚ, που θα έχει λιγότερα άρθρα από τον τωρινό και θα ερμηνεύεται πιο εύκολα τόσο από τις υπηρεσίες (όπως οι πολεοδομίες) όσο και από τους κατασκευαστές και τους επενδυτές. Στην πορεία θα ενταχθεί σε ένα ευρύτερο ψηφιακό σύστημα με τον ενιαίο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας.
Σε αυτή την κατεύθυνση το ΥΠΕΝ ανακοίνωσε πριν από λίγες εβδομάδες ένα ακόμη βήμα. Συγκεκριμένα τη νέα παράταση σε τρία κρίσιμα πολεοδομικά ζητήματα –αυθαίρετα, οικοδομικές άδειες και ταυτότητες κτιρίων-, τη στιγμή που η αβεβαιότητα συμβάλλει και στη στεγαστική κρίση.
Στο μεταξύ, η πρόσφατη απόφαση των δήμων της Αττικής να προχωρήσουν σε νέα προσφυγή στο ΣτΕ (Συμβούλιο της Επικρατείας) κατά των μπόνους δόμησης δημιουργεί νέα «γκρίζα ζώνη» για την αγορά.
Watch Now
| Τι να παρακολουθήσετε |
| ► Παρακολουθήστε την έκδοση του νέου ΝΟΚ σε 2-3 μήνες και πώς θα επηρεάσει την οικοδομική δραστηριότητα. |
| ► Προσέξτε την εξέλιξη της προσφυγής των δήμων Αττικής στο ΣτΕ για τα μπόνους δόμησης και τις επιπτώσεις στην αγορά. |
