Σε «άπιαστο όνειρο» για τη συντριπτική πλειονότητα των ελληνικών νοικοκυριών εξελίσσεται η απόκτηση νεόδμητης κατοικίας. Ο κυριότερος λόγος είναι η εκτόξευση των τιμών πώλησης, ως αποτέλεσμα της αύξησης του κόστους κατασκευής, των τιμών των οικοπέδων και των υψηλότερων προδιαγραφών ενεργειακής απόδοσης που οφείλουν να πληρούν πλέον όλα τα νεόδμητα ακίνητα. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis Property & Valuation Services, από το 2017 μέχρι και το 2022, δηλαδή την περίοδο ανάκαμψης της αγοράς κατοικίας από το χαμηλότερο σημείο της, οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί έως και 75,5% στην περίπτωση π.χ. του Αμαρουσίου.
Σήμερα η μέση ζητούμενη τιμή για μια νεόδμητη κατασκευή στα βόρεια προάστια, που αποτελούν και τον πυρήνα της ζήτησης από Ελληνες, κινείται πέριξ των 3.500-4.500 ευρώ/τ.μ. στα υπό κατασκευήν ακίνητα, ενώ οι πράξεις γίνονται λίγο χαμηλότερα από το επίπεδο αυτό. Πριν από μερικά χρόνια, όμως, η μέση τιμή δεν ξεπερνούσε τις 2.000-2.500 ευρώ/τ.μ. Ασφαλώς, το 2018 ήταν λιγότερες και οι νέες κατασκευές συγκριτικά με σήμερα, ενώ και το αγοραστικό ενδιαφέρον δεν ήταν το ίδιο υψηλό.
Οι αιτίες του ράλι
Ωστόσο, ο κύριος λόγος είναι το κόστος κατασκευής. Οπως εξηγεί στην «Κ» ο κ. Δημήτρης Καψιμάλης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος, «το μέτρο της αναστολής του ΦΠΑ που θεσπίστηκε στις αρχές του 2020 είχε ως αποτέλεσμα πολλοί κατασκευαστές να σπεύσουν να αγοράσουν νέα οικόπεδα, με αποτέλεσμα να υπάρξει μια απότομη αύξηση των τιμών και των ποσοστών της αντιπαροχής. Ακολούθησαν η πανδημία και οι ανατιμήσεις των υλικών λόγω της διατάραξης της εφοδιαστικής αλυσίδας και στη συνέχεια και του πολέμου στην Ουκρανία. Επίσης, λόγω των ελλείψεων, υπάρχει πλέον και κατακόρυφη αύξηση των εργατικών. Ολα τα παραπάνω έχουν εκτοξεύσει το κόστος μας ακόμη και σε 2.000 ευρώ/τ.μ., χωρίς να υπολογίζεται το κόστος της γης».
Κάπως έτσι, οι ζητούμενες τιμές πώλησης για ένα τυπικό διαμέρισμα 100-110 τ.μ., το οποίο να προσφέρει δύο υπνοδωμάτια κι ένα χώρο γραφείου ή τρία υπνοδωμάτια, ακόμη και στον πρώτο όροφο μιας υπό κατασκευήν οικοδομής στα βόρεια προάστια, ξεκινούν από 350.000 ευρώ και φτάνουν με ευκολία ακόμη και σε 500.000 ευρώ, ανάλογα με το σημείο, την περιοχή και τις επιμέρους προδιαγραφές τού εκάστοτε ακινήτου. Πρόκειται για χρήματα τα οποία ελάχιστοι είναι σε θέση να διαθέσουν σήμερα, ιδίως από τη στιγμή που η πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει δυσχερής και μάλιστα δυσκολεύει συνεχώς, μετά τις διαδοχικές αυξήσεις των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.
Αυξημένο κόστος κατασκευής, υψηλά ποσοστά αντιπαροχής, οι βασικές αιτίες της ανόδου των τιμών, που σε κάποιες περιοχές φθάνει έως και 75%.
Η μέση αύξηση των τιμών πώλησης νεόδμητων κατοικιών κατά το διάστημα από τις αρχές του 2018 μέχρι και σήμερα διαμορφώνεται σε περίπου 50%-60% στην Αττική. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, από το πρώτο τρίμηνο του 2018 και μέχρι το τρίτο τρίμηνο, η συνολική αύξηση των τιμών στην Αττική αγγίζει το 54% (νεόδμητα και μεταχειρισμένα). Σε πανελλαδικό επίπεδο, οι νέες κατασκευές πωλούνται 40,5% υψηλότερα, ενώ η αύξηση των μεταχειρισμένων αγγίζει το 36,6%. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι δείκτες της ΤτΕ (γ΄ τρίμηνο 2022) για νεόδμητα ακίνητα βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο τους από τις αρχές του 2012. Μάλιστα απέχουν μόλις 16% από το υψηλότερο σημείο της αγοράς, το 2008.
Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, ναι μεν οι περισσότερες αγοραπωλησίες πραγματοποιούνται με μετρητά και ίδια χρηματοδότηση, ωστόσο όταν τα ποσά ανεβαίνουν σε τέτοιο ύψος είναι εξαιρετικά δύσκολο να διαθέτει κάποιος τέτοια ρευστότητα χωρίς να καταφύγει, έστω και εν μέρει, σε τραπεζικό δανεισμό. Για τον λόγο αυτό, ακόμη και όσα νοικοκυριά διαθέτουν κάποια ρευστότητα για την απόκτηση ακινήτου, τελικά στρέφονται σε μεταχειρισμένες κατασκευές, είτε έως ηλικίας 15-20 ετών είτε ακόμη παλαιότερες, ιδίως αν αυτές έχουν υποστεί ανακαίνιση.
Παρ’ όλα αυτά, ζήτηση υπάρχει και μάλιστα είναι πολύ υψηλή, με αποτέλεσμα τα νεόδμητα ακίνητα να μη μένουν για πολύ καιρό απούλητα. «Δικηγόροι, ελεύθεροι επαγγελματίες και γιατροί είναι η βασική αγοραστική ομάδα των νεόδμητων κατασκευών στα βόρεια προάστια, ενώ στα νότια προάστια, όπου το κόστος είναι ακόμη υψηλότερο, της τάξεως των 7.000-10.000 ευρώ/τ.μ. σε αρκετές κατασκευές, η κύρια αγοραστική ομάδα είναι επιχειρηματίες, υψηλόβαθμα στελέχη και ασφαλώς ξένοι αγοραστές», σημειώνει ο κ. Καψιμάλης.
Παλαιότερα ακίνητα
Σημειωτέον ότι πλέον έχει αρχίσει να περιορίζεται σημαντικά και το άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ νεόδμητων και μεταχειρισμένων. Με δεδομένο ότι οι νέες κατασκευές παραμένουν λιγοστές και εκτός προϋπολογισμού για τους περισσότερους, σε υψηλό επίπεδο κινούνται και οι ζητούμενες τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών. Οσες μάλιστα έχουν κατασκευαστεί από το 2002 και μετά, συχνά τιμολογούνται μόλις 5%-10% χαμηλότερα από ένα νεόδμητο, γεγονός βέβαια που τις καθιστά όχι και τόσο ελκυστικές ως επιλογή. Αντιστοίχως, σημαντικές αυξήσεις καταγράφουν και οι κατοικίες ηλικίας 30-40 ετών, που ζητούνται π.χ. ακόμη και αντί 2.700-3.000 ευρώ/τ.μ., ιδίως αν πρόκειται για ανακαινισμένα ακίνητα. Ωστόσο, όπως φαίνεται από τις αγγελίες, τα περισσότερα ακίνητα μεγάλης ηλικίας που ζητούν τέτοια ποσά παραμένουν απούλητα ακόμη και για περίοδο 2-3 ετών. Επειδή όμως πολλοί από τους κατόχους των ακινήτων αυτών δεν έχουν κάποια άμεση ανάγκη πώλησης, οι μειώσεις που γίνονται είναι μικρές. Αντιθέτως, ακίνητα που προσφέρονται σε πιο προσιτές τιμές σχεδόν πάντα βρίσκουν άμεσα αγοραστή.
Ενεργειακή απόδοση
Ενας ακόμη λόγος που ωθεί τις τιμές των νέων κατασκευών προς τα πάνω αφορά και τις νέες υποχρεώσεις που έχει εισαγάγει ο τελευταίος οικοδομικός κανονισμός. Βάσει αυτού, όλα τα νεόδμητα ακίνητα υποχρεούνται να έχουν μονώσεις και άλλες προδιαγραφές υψηλής ενεργειακής απόδοσης. Τα κόστη των υλικών αυτών έχουν εκτοξευθεί την τελευταία διετία. Ετσι, σύμφωνα με στοιχεία του Spitogatos Insights, της ομώνυμης πλατφόρμας ηλεκτρονικών αγγελιών, σήμερα η μέση ζητούμενη τιμή για νεόδμητες κατασκευές υψηλής ενεργειακής απόδοσης αγγίζει τις 4.100 ευρώ/τ.μ. από 3.311 ευρώ/τ.μ. πριν από δύο χρόνια, μια αύξηση κατά 24%. Παρ’ όλα αυτά, τα ακίνητα υψηλής ενεργειακής απόδοσης απορροφούνται 2,2 μήνες ή 28% ταχύτερα σε σύγκριση με εκείνα που βρίσκονται στις χαμηλότερες κατηγορίες. Τα ακίνητα που βρίσκονται στην υψηλότερη κατηγορία (Α+) πωλούνται εντός 5,6 μηνών κατά μέσον όρο, έναντι 7,8 μηνών που χρειάζονται τα ακίνητα που βρίσκονται στη χαμηλότερη κατηγορία ενεργειακής απόδοσης.
